Leszek Zatyka

Zwrot nakładów na nieruchomość reprywatyzowaną

Podmiot publiczny nie zawsze odzyska nakłady poniesione na nieruchomość odzyskaną przez prawowitych właścicieli w drodze reprywatyzacji.

Po bezprawnym przejęciu nieruchomości przez państwo w czasach PRL, ale również już w okresie III Rzeczpospolitej Polskiej, na szeregu nieruchomości dokonywane były różnego rodzaju nakłady, w tym inwestycje społecznie użyteczne, takie jak budowa szkół, szpitali itp. Niestety takie inwestycje prowadzone były nawet po wszczęciu przez prawowitych właścicieli działań zmierzających do odzyskania nieruchomości. Inwestycje te były zatem realizowane w okresie, gdy podmiotom publicznym znane było ryzyko konieczności zwrotu nieruchomości prawowitym właścicielom. W konsekwencji podmiotom publicznym w wielu przypadkach nie przysługuje skuteczne roszczenie do domagania się zwrotu nakładów poczynionych na nieruchomość.

Pod pojęciem nakładów należy rozumieć dobrowolne użycie własnych dóbr majątkowych na rzecz innej osoby, bez względu na jej wolę. Wśród nakładów, zgodnie z art. 226 Kodeksu cywilnego, wyróżniamy nakłady konieczne oraz tzw. inne nakłady.

Nakładami koniecznymi są wydatki, których celem jest utrzymanie rzeczy w stanie zdatnym do normalnego użytku (korzystania) zgodnie z jej przeznaczeniem. Do nakładów koniecznych nie zalicza się natomiast nakładów skutkujących stworzeniem nowej rzeczy (budowa, rozbudowa budynków), jak również związanych z utrzymaniem takich nowo powstałych rzeczy.

Zgodnie przyjmuje się, że innymi nakładami są natomiast nakłady zmierzające do ulepszenia rzeczy, podniesienia jej funkcjonalności (nakłady użyteczne) albo nadania jej cech odpowiadających szczególnym upodobaniom posiadacza, służące celom luksusu (nakłady zbytkowne).

Zwrotu nakładów domagać się może jedynie samoistny posiadacz nieruchomości. Samoistnym posiadaczem nieruchomości jest ten, kto włada nieruchomością jak właściciel.

Zakres możliwych roszczeń samoistnego posiadacza nieruchomości uzależniony jest jednak od charakteru posiadania przez niego nieruchomości (tj. od posiadania nieruchomości w dobrej bądź złej wierze). W złej wierze jest posiadacz, który, na podstawie towarzyszących okoliczności, ma albo powinien mieć świadomość, że nie przysługuje mu tytuł prawny do nieruchomości. Dobrą wiarę wyłącza brak świadomości spowodowany niedbalstwem. Orzecznictwo sądowe wskazuje, że utrata dobrej wiary przez podmiot publiczny jako posiadacza samoistnego nieruchomości następuje już w momencie doręczenia mu zawiadomienia właściwego organu administracji o wszczęciu postępowania administracyjnego, mającego na celu podważenie procesu nacjonalizacji lub wywłaszczenia nieruchomości.

Samoistny posiadacz w złej wierze, ale również w dobrej wierze, może jedynie w ograniczonym zakresie dochodzić zwrotu nakładów na nieruchomość.

Samoistny posiadacz w dobrej wierze może żądać zwrotu nakładów koniecznych o tyle, o ile nie mają one pokrycia w korzyściach, które uzyskał z rzeczy. Jednocześnie to na samoistnym posiadaczu nieruchomości spoczywa obowiązek wykazania powyższej okoliczności. Zwrotu innych nakładów może żądać o tyle, o ile zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi.

Samoistny posiadacz w złej wierze może żądać natomiast jedynie zwrotu nakładów koniecznych, i to tylko o tyle, o ile właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem. Tym samym nie może on domagać się rozliczenia z tytułu tzw. innych nakładów. Uzasadnione jest to tym, że posiadacz w złej wierze, wiedząc, że nie posiada uprawnień do nieruchomości bądź jego prawa są kwestionowane, powinien ograniczyć się do dokonywania jedynie nakładów niezbędnych do utrzymania rzeczy w stanie niepogorszonym. Dokonując innych nakładów, czyni to na własne ryzyko, ze świadomością, że nie będzie mógł później domagać się zwrotu poniesionych nakładów. Prawo tym samym chroni poszkodowanych prawowitych właścicieli od obowiązku ponoszenia kosztów inwestycji, dokonanych bez ich wiedzy i zgody, a często nawet wbrew wyrażanemu przez nich sprzeciwowi.

Jednocześnie możliwość dochodzenia zwrotu nakładów na nieruchomość jest ograniczona czasowo – jak każde roszczenie majątkowe podlega bowiem przedawnieniu. Okres przedawnienia wynosi 10 lat, istotny jest jednak moment, w którym rozpoczyna bieg. Kwestia ta nie jest jednolicie postrzegana w orzecznictwie i piśmiennictwie. Przedawnienie co do pewnych kategorii nakładów rozpoczyna bieg już w momencie ich poniesienia, a w stosunku do pozostałych dopiero w momencie zwrotu rzeczy. W tym momencie można bowiem ustalić, czy właściciel wzbogacił się bezpodstawnie bądź czy w związku z nakładami wzrosła wartość zwracanej nieruchomości. Jednocześnie z roszczeniem o zwrot nakładów podmiot publiczny może wystąpić najpóźniej rok po zwrocie nieruchomości prawowitemu właścicielowi. Termin ten jednakże nie sanuje roszczeń przedawnionych, ale jedynie skraca okres przedawnienia roszczeń nieprzedawnionych.

Fakt bezprawnego przejęcia przez państwo nieruchomości w procesie nacjonalizacji i wywłaszczeń prowadzi do negatywnych skutków dla podmiotu publicznego przy dochodzeniu roszczeń z tytułu poniesionych nakładów. Znacznie ogranicza bowiem możliwość odzyskania poczynionych inwestycji, uzależniając zwrot od wykazania szeregu okoliczności związanych z korzystaniem z nieruchomości na przestrzeni lat, a także z wartością i stanem nieruchomości w dacie jej zwrotu w porównaniu z wartością i stanem nieruchomości z momentu jej przejęcia.

Leszek Zatyka, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy