Krzysztof Wiktor, Barbara Majewska

Zniesienie współwłasności odzyskanej nieruchomości

Po zwrocie zabudowanych nieruchomości spadkobiercom poprzednich właścicieli pojawia się zwykle potrzeba podziału odzyskanej nieruchomości między jej współwłaścicieli. Wiąże się to często z problemami natury stricte prawnej, jak i podatkowej.

W praktyce do dziedziczenia najczęściej dochodzi kilku spadkobierców. W przypadku przedwojennych kamienic współwłaścicielami bardzo często były osoby ze sobą niespokrewnione. Stan takiej przypadkowej współwłasności przenosił się potem na następców prawnych byłych współwłaścicieli i utrzymywał się do zakończenia postępowań reprywatyzacyjnych. Ponieważ współwłasność co do zasady jest stanem tymczasowym/przejściowym i często przypadkowym, z punktu widzenia spadkobierców pożądane jest zniesienie współwłasności odzyskanej nieruchomości.

Żądanie zniesienia współwłasności jest jednym z najdonioślejszych uprawnień przysługującym każdemu ze współwłaścicieli na mocy art. 210 k.c. Powyższe uprawnienie może zostać wyłączone na skutek umowy zawartej między współwłaścicielami na okres pięciu lat. W ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na kolejne pięć lat, a przedłużenie można ponowić (jednokrotnie). Zatem łączny maksymalny czas wyłączenia możliwości zniesienia współwłasności wynosi piętnaście lat.

Co do zasady przepisy przewidują dwa tryby wyjścia ze współwłasności: poprzez zawarcie umowy cywilnoprawnej bądź na drodze sądowej w postępowaniu nieprocesowym.

Umowne zniesienie współwłasności wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli, którzy powinni także wskazać sposób zniesienia współwłasności. Umowne zniesienie współwłasności może nastąpić w dowolnym momencie. W szczególności nie ma znaczenia, czy strony zawarły umowę wyłączającą możliwość żądania zniesienia współwłasności, o której mowa w art. 210 k.c. Zatem nawet mimo zawarcia takiej umowy umowne zniesienie współwłasności jest dopuszczalne i skuteczne. Generalnie umowa znosząca współwłasność może zostać zawarta w dowolnej formie. Jeżeli jednak czynność prawna wymaga zachowania dla swojej ważności formy szczególnej, powinna zostać dokonana właśnie w tej formie. Będzie to miało znaczenie w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości, które wymaga zachowania formy aktu notarialnego (art. 158 k.c.).

W przypadku braku porozumienia współwłaścicieli co do wyjścia ze współwłasności możliwe jest wystąpienie przez któregokolwiek ze współwłaścicieli do sądu z wnioskiem o jej zniesienie. Należy zaznaczyć, że inaczej niż w przypadku umownego zniesienia współwłasności, zawarcie umowy wyłączającej na określony czas możliwość zniesienia współwłasności wiąże sąd, który powinien oddalić wniosek, jeśli ten został złożony w okresie obowiązywania umowy.

W praktyce zniesienie współwłasności odzyskanej nieruchomości rodzi wiele problemów cywilistycznych jak również podatkowych. Nierzadko zdarza się bowiem, że zniesienie współwłasności towarzyszy działowi spadku, a przyjęta koncepcja wyjścia ze współwłasności determinuje powstanie określonych skutków podatkowych.

Wydaje się, że jednym z najbezpieczniejszych oraz najkorzystniejszych podatkowo sposobów wyjścia ze współwłasności zabudowanej nieruchomości jest zawarcie w formie aktu notarialnego umowy o dział spadku wraz ze zniesieniem wspólności praw w odniesieniu do gruntu. Taki sposób zniesienia współwłasności możliwy jest w odniesieniu do konkretnego budynku, jak również samodzielnych lokali, spełniających kryteria przewidziane w art. 2 ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz. U. z 1994 r. Nr 85, poz. 38 z późn. zm.).

Koncepcja ta zakłada zniesienie współwłasności nieruchomości poprzez podział nieruchomości i przyznanie określonym grupom spadkobierców na wyłączną własność i współużytkowanie wieczyste określonych części tej nieruchomości. Umowa o dział spadku doprowadziłaby do proporcjonalnego wzrostu udziału każdego z członków grup spadkobierców we współwłasności i współużytkowaniu wieczystym w odniesieniu do części przejętej nieruchomości oraz jednocześnie do likwidacji udziału we współwłasności i współużytkowaniu wieczystym nieruchomości przyznanej innej grupie spadkobierców. Planowana umowa przewidywałaby odpowiednią dopłatę wyrównującą, która pokrywałaby różnicę między wartością udziałów członków każdej z grup spadkobierców w dzielonej nieruchomości a wartością rynkową nieruchomości. W powyższej koncepcji opodatkowaniu podlegałaby tylko dopłata wyrównująca, i tylko w zakresie podatku od towarów i usług (VAT) oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT). Powyższe podatki od kwoty dopłaty wyrównującej będą zobowiązani uiścić spadkobiercy, którzy wspomnianą dopłatę otrzymają.

W szczególności w przedstawionym rozwiązaniu nie powstanie obowiązek podatkowy w zakresie podatku od spadków i darowizn wynikający z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 ze zm.), jak również podatku od czynności cywilnoprawnych wynikającego z przepisów ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.).

Przyjęta powyżej koncepcja znajduje potwierdzenie w indywidualnych interpretacjach podatkowych wydanych przez Ministerstwo Finansów, dopuszczających ww. sposób zniesienia współwłasności oraz model jej opodatkowania.

Krzysztof Wiktor, Barbara Majewska, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy