dr Przemysław Szymczyk

Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości stanowi dostawę towaru

Naczelny Sąd Administracyjny uchwałą siedmiu sędziów uznał, że sprzedaż udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu oraz udziału we współwłasności budynków stanowi dostawę towarów w rozumieniu ustawy o podatku od towarów i usług.

Jak zauważył sąd, wykładnia przepisów ustawy o VAT, jako regulacji prawnej wprowadzającej do krajowego systemu prawnego prawo wspólnotowe (unijną dyrektywę VAT), powinna przede wszystkim respektować cele, które ma realizować to prawo. Rozstrzygając w sytuacjach wątpliwych, czy dana czynność jest dostawą towarów, czy też usługą, należy zatem zdaniem NSA w pierwszym rzędzie zbadać gospodarczy charakter takiej czynności opisany w ustawie, tj. ustalić, czy dochodzi do odpłatnego przeniesienia prawa do rozporządzania towarami jak właściciel. Sąd powołał się przy tym na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości UE (wyroki z 8 lutego 1990 r., C-320/88, z 21 kwietnia 2005 r., C-25/03, z 4 października 1995 r., C-291/92 oraz z 6 lutego 2003 r., C-185/01) uznające za kluczową przesłankę stwierdzenia dostawy towarów przeniesienie prawa do faktycznego dysponowania rzeczą, jak gdyby było się jej właścicielem. W przypadku sprzedaży udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, jak również udziału we współwłasności budynków mamy do czynienia z takim przeniesieniem prawa. Jak wynika z art. 195 Kodeksu cywilnego, współwłasność stanowi rodzaj własności, który charakteryzuje się tym, że jedno i to samo prawo własności tej samej rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) przysługuje więcej niż jednej osobie. Oznacza to, że każdemu ze współuprawnionych przysługuje takie samo prawo, którego zakres może być różny jedynie ze względu na sam sposób podziału wspólnego prawa, czyli na wielkość uzyskanego w nim udziału. W związku z tym sprzedaż udziału we współwłasności budynku, tak jak i udziału w prawie użytkowania wieczystego gruntu, prowadzi do przeniesienia na nabywcę prawa do rozporządzania tymi towarami, jakie przysługuje właścicielowi.

Na gruncie ustawy o podatku od towarów i usług taka czynność nie może wywoływać innych skutków niż sprzedaż towaru przez jedynego właściciela (użytkownika wieczystego), która bez wątpienia – w świetle art. 7 ust. 1 ustawy – stanowi dostawę towarów. Jej wynikiem bowiem jest przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Sąd podkreślił również, że zróżnicowanie skutków prawnych sprzedaży udziału we współwłasności (użytkowaniu wieczystym) oraz rozporządzeniu własnością (użytkowaniem wieczystym) powodowałoby naruszenie konstytucyjnej zasady równości podmiotów wobec prawa, ponieważ nie występują istotne przesłanki umożliwiające odmienne podatkowo traktowanie stron tych stosunków prawnych. Co więcej, takie podejście prowadziłoby do paradoksalnych konsekwencji, m.in. w przypadku zbycia odrębnej własności lokalu. W ramach jednej transakcji wystąpiłaby wówczas jednocześnie dostawa towaru (zbycie odrębnej własności lokalu) oraz świadczenie usługi (zbycie udziału w nieruchomości wspólnej). Zarówno orzecznictwo TSUE, jak i sądów administracyjnych prowadzi do wniosku, że nie jest zasadne sztuczne dzielenie przedmiotu sprzedaży na poszczególne składniki z przyczyn leżących po stronie przepisów podatkowych (takich jak np. możliwość zastosowania różnych stawek podatku), skoro przepisy cywilnoprawne traktują taki przypadek jako jeden przedmiot sprzedaży (wyrok TSUE z 6 lipca 2006 r., C-251/05 oraz wyrok NSA z 22 czerwca 2005 r., sygn. akt I FSK 103/05).

Powyższe zagadnienie od wielu już lat stanowi źródło poważnych sporów, zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. Sądy administracyjne, także NSA, zajmowały w tej sprawie skrajnie różne stanowiska, traktując zbycie udziału we współwłasności nieruchomości czasami jako dostawę towarów, a innym razem jako świadczenie usług. Wydaje się, że analizowana uchwała, podjęta 24 października 2011 roku, ostatecznie rozwieje wszelkie wątpliwości i ustanowi jednolitą linię orzecznictwa w przedmiotowej kwestii.

Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy