Iwona Kasperek

Zasady najmu lokali użytkowych m.st. Warszawy

Kiedy lokal od miasta można wynająć bez przetargu ani konkursu, o ile miasto może zwiększyć czynsz i co można zrobić, gdy do wynajętego lokalu zostaną zgłoszone roszczenia reprywatyzacyjne.

M.st. Warszawa jest gminą mającą status miasta na prawach powiatu1. Gospodarka mieniem m.st. Warszawy podlega więc także innym niż Kodeks cywilny uregulowaniom, przede wszystkim ustawie z dnia 27 sierpnia 1998 roku o gospodarce nieruchomościami2 (u.g.n.) i przepisom wykonawczym do ustawy.

Na mocy art. 35 ust. 1 u.g.n. właściwy organ administracji publicznej sporządza i podaje do publicznej wiadomości wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, do oddania w użytkowanie wieczyste, użytkowanie, najem lub dzierżawę. Wykaz ten wywiesza się na okres 21 dni w siedzibie właściwego urzędu, a ponadto informację o wywieszeniu tego wykazu podaje się do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, a także na stronach internetowych właściwego urzędu. Obowiązek, o którym mowa wyżej, nie dotyczy oddania nieruchomości w najem lub dzierżawę na czas oznaczony do 3 miesięcy. Wykaz sporządza się i podaje do publicznej wiadomości, jeżeli po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 miesięcy strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość (art. 35 ust. 1b u.g.n.).

Zgodnie z art. 37 ust. 4 u.g.n. zawarcie umów użytkowania, najmu lub dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony następuje w drodze przetargu. Wojewoda albo odpowiednia rada lub sejmik mogą wyrazić zgodę na odstąpienie od obowiązku przetargowego trybu zawarcia tych umów. Sposób i tryb przeprowadzania przetargów oraz rokowań na zbycie nieruchomości reguluje rozporządzenie Rady Ministrów z 14 września 2004 r.3

W odniesieniu do nieruchomości gminnych kolejną podstawą prawną najmu są akty prawa miejscowego – uchwały rady gminy podejmowane w trybie art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a i 40 ust. 2 ustawy z dnia 8 marca 1990 roku o samorządzie gminnym4 w zakresie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Uchwała rady gminy jest wymagana również w przypadku, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do 3 lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość. Do czasu określenia zasad wójt, burmistrz lub prezydent mogą dokonywać tych czynności wyłącznie za zgodą rady gminy.

W Warszawie obowiązuje uchwała Nr LVI/1668/2009 Rady m.st. Warszawy z dnia 28 maja 2009 r.5 Wykonanie uchwały powierzono Prezydentowi m.st. Warszawy, który wydał zarządzenie 3323/2009 z dnia 14 lipca 2009 r. w sprawie zasad najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres do lat 3 oraz szczegółowego trybu oddawania w najem lokali użytkowych w domach wielolokalowych na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat.

Należy zwrócić uwagę, że wymieniona uchwała Rady m.st. Warszawy oraz zarządzenie Prezydenta m.st. Warszawy dotyczą w zasadzie najmu lokali użytkowych w domach wielolokalowych, ale stosowane są także do najmu innych obiektów, np. wolnostojących pawilonów czy garaży.

Ustalone w oparciu o powołane akty podstawowe warunki najmu są następujące:

  • w przypadku najmu na czas oznaczony umowę zawiera się na okres nie dłuższy niż 10 lat;
  • lokale oddawane są w najem na okres dłuższy niż 3 lata i nie dłuższy niż 10 lat w drodze przetargu;
  • cenę wywoławczą w pierwszym przetargu ustala się na poziomie nie mniejszym niż suma czynszu netto za okres 12 miesięcy, określona przez rzeczoznawcę majątkowego;
  • w przypadku najmu na okres do 3 lat organizowany jest tzw. konkurs pisemny bądź ustny, które mają na celu uzyskanie najwyższej stawki czynszu.

Poza przetargiem i konkursem mogą być oddawane w najem lokale:

  • na prowadzenie działalności charytatywnej, kulturalnej, naukowej, opiekuńczej, leczniczej, oświatowej, badawczo-rozwojowej, wychowawczej, sportowej lub turystycznej, jeżeli cele te realizowane są przez podmioty, dla których są to cele statutowe i których dochody przeznaczone są w całości na działalność statutową, a w szczególności organizacjom pożytku publicznego, na cel prowadzonej działalności pożytku publicznego z zastrzeżeniem, że lokale nie mogą być usytuowane na parterach w ciągach handlowo-usługowych;
  • na rzecz organów administracji rządowej i samorządowej;
  • na rzecz organów wymiaru sprawiedliwości.

Poza konkursem mogą być oddawane w najem inne lokale niż wyżej wymienione, m.in. lokale niewynajęte mimo przeprowadzonych dwóch konkursów z powodu braku ofert spełniających wymogi konkursu.

Stawki czynszu za lokale oddawane w najem w drodze bezprzetargowej lub poza konkursem ustalane są w drodze negocjacji stron.

Waloryzacja czynszu następuje corocznie o średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych, ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego za rok ubiegły.

Tytułem zabezpieczenia wykonania umowy najmu od najemcy pobierana jest kaucja w wysokości równowartości trzymiesięcznego czynszu i opłat niezależnych od wynajmującego, obejmującego czynsz brutto i opłaty z tytułu świadczeń w sezonie grzewczym.

W przypadku korzystania z lokalu bez tytułu prawnego naliczane będzie wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości 200% kwoty czynszu brutto miesięcznie zgodnie z dotychczasową umową (kwota netto + VAT), w okresie od dnia zakończenia umowy do dnia wydania lokalu.

Na wniosek najemcy dopuszcza się możliwość cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu. Uprawnienie dotyczy osób fizycznych będących członkami najbliższej rodziny bądź innych następców prawnych wskazanych przez najemcę jak również wspólników spółki, w której najemca jest wspólnikiem, przy czym w przypadku spółek prawa handlowego najemca musi być wspólnikiem o większościowym udziale.

Na terenie m.st. Warszawy częste są roszczenia byłych właścicieli nieruchomości wynikające z dekretu z dnia 26 października 1945 roku o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy6. Na mocy tego dekretu doszło do znacjonalizowania z mocy prawa gruntów położonych w granicach Warszawy z 1 września 1939 r. Zgodnie z obowiązującymi na terenie m.st. Warszawy zasadami w najem nie mogą być oddawane lokale, które są przedmiotem tzw. postępowań reprywatyzacyjnych. Jednakże nawet w takich wypadkach nie zawsze da się uniknąć ryzyka wystąpienia roszczeń. Z chwilą uzyskania przez zarządcę nieruchomości informacji o zgłoszonych roszczeniach do nieruchomości zarządca obowiązany jest do niezwłocznego powiadamiania o tym najemcy. Uzasadnione roszczenie może spowodować rozwiązanie umowy najmu. Władze m.st. Warszawy nie przewidziały w związku z tym dodatkowych rekompensat dla najemcy. Wszelkie prawa i roszczenia mogą być dochodzone przez najemcę na zasadach ogólnych przewidzianych w Kodeksie cywilnym.

Iwona Kasperek, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 15 marca 2002 r. o ustroju miasta stołecznego Warszawy (Dz. U. Nr 41 poz. 361 z późn. zm.)

2 Tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2010 r. Nr 102 poz. 651 z późn.zm.

3 Dz. U. z 2004 r. nr 207, poz. 2108 z późn.zm.

4 Tekst jednolity opublikowany w Dz. U. z 2001 r. Nr 14 poz. 1591.

5 Dz. Urz. Woj. Mazowieckiego Nr 104 poz. 2968 z późn. zm.

6 Dz. U. Nr 50 poz. 279