Elżbieta Żywno

Wspólnoty mieszkaniowe – zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej

W naszej praktyce często spotykamy się z nieprawidłowościami przy ustanawianiu odrębnej własności lokali. Dotyczy to w szczególności lokali komunalnych zbywanych przez Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego na rzecz ich najemców.

Nieprawidłowości te dotyczą głównie ustalenia wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. Powstały w wyniku błędnych pomiarów budynków oraz znajdujących się w nich lokali. Zdarzało się również, że zostały nieprawidłowo oznaczone nieruchomości, w których zlokalizowane były zbywane lokale.

Popełnione błędy i pomyłki wymagają wobec tego zmiany (sprostowania) wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej lub zmiany umowy sprzedaży lokalu.

Ponadto do zmiany wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej dochodzi w przypadku rozbudowy budynku polegającej np. na nadbudowie i adaptacji strychu.

Nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz część budynku i urządzeń, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Udział właściciela lokalu wyodrębnionego z nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi (art. 3 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali). Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej następuje w celu ustalenia prawidłowej wysokości udziałów związanych z własnością wyodrębnionych dotychczas lokali odpowiadającej dyspozycji art. 3 ust. 3 powołanej ustawy o własności lokali.

Jak to wygląda w praktyce?

Ze względu na brak zainteresowania właścicieli lokali oraz zarządów wspólnot mieszkaniowych, a także nieznaczną liczbę notariuszy, którzy podejmują się przygotowania aktów notarialnych w tym zakresie, do sprostowania błędnie ustalonych udziałów w nieruchomości wspólnej dochodzi niezwykle rzadko. Zdarza się to wówczas, kiedy prowadzone jest postępowanie administracyjne w sprawie zwrotu pozostałej części budynku na rzecz byłych właścicieli lub w przypadku nadbudowy, przy dużej determinacji inwestora.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Pierwszym krokiem jest zwołanie zebrania właścicieli tworzących wspólnotę mieszkaniową, na którym zostaną przedstawione przyczyny podjęcia stosownych uchwał.

Na zebraniu tym wspólnota mieszkaniowa danej nieruchomości stosownie do art. 22 ust. 3 pkt 5a ustawy o własności lokali, podejmuje uchwałę o wyrażeniu zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej poszczególnych lokali poprzez dostosowanie ich do prawidłowej wysokości obliczonej stosownie do art. 3 ustawy o własności lokali na podstawie aktualnych danych katastru, to jest poprzez przyjęcie łącznej powierzchni znajdujących się w budynku lokali zgodnie z danymi katastru.

W celu wykonania powyższej uchwały wspólnota mieszkaniowa, stosownie do art. 21 ust. 3 ustawy o własności lokali, udziela zarządowi wspólnoty pełnomocnictwa do podjęcia wszelkich czynności związanych z wyżej wymienioną czynnością, gdyż są to czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Dostosowanie udziałów do wymagań ustawy wymaga jedynie uchwały większości właścicieli.

Protokół z zebrania wspólnoty mieszkaniowej sporządza notariusz, obecny na zebraniu na zaproszenie zarządu wspólnoty.

Jakie dokumenty są niezbędne do przygotowania aktu notarialnego?

Przed zwołaniem zebrania właścicieli lokali tworzących wspólnotę mieszkaniową zarząd wspólnoty jest zobowiązany do przygotowania dokumentacji niezbędnej do prawidłowego określenia wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej.

Podstawowym dokumentem jest aktualna inwentaryzacja budynku wykonana przez uprawnionego architekta. Ponadto niezbędne są wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów, kartoteki budynków oraz kartotek lokali.

Następnie należy doprowadzić do wykazania nieprawidłowości w ewidencji gruntów oraz kartotekach lokali. Niezbędny jest do tego arkusz danych ewidencyjnych lokali sporządzony przez administrację nieruchomości.

Jakim dokumentem dokonywana jest zmiana wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej?

Przedstawiciel (członek) zarządu wspólnoty mieszkaniowej składa w formie aktu notarialnego jednostronne oświadczenie o zmianie udziałów w nieruchomości wspólnej w oparciu o uchwały podjęte przez właścicieli lokali na zebraniu wspólnoty mieszkaniowej i udzielone pełnomocnictwo.

W akcie notarialnym zawarte są wnioski do właściwego wydziału ksiąg wieczystych o dokonanie zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej ze wskazaniem prawidłowo określonych udziałów w nieruchomości wspólnej.

Kiedy następuje zmiana umowy sprzedaży lokalu?

W przypadku błędnego oznaczenia nieruchomości, z której miał być wyodrębniony lokal, konieczne jest zawarcie umowy zmieniającej umowę sprzedaży lokalu i ustanowienie prawa użytkowania wieczystego gruntu. Szczególnie w Warszawie zdarza się, że pod jednym adresem istnieją dwa budynki (front i oficyna) znajdujące się na odrębnych działkach ewidencyjnych, dla których prowadzone są oddzielne księgi wieczyste. Przy sprzedaży lokalu zdarzało się często, że lokal znajdujący się w oficynie został wyodrębniony z księgi wieczystej prowadzonej dla budynku frontowego lub odwrotnie.

Taka sytuacja wymaga zmiany umowy sprzedaży, której stronami są zbywający i nabywca lub aktualny właściciel lokalu.

Elżbieta Żywno, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy