Wspólnotowy wichrzyciel? Lepiej nie pomijać go przy głosowaniu uchwały


Pasywni lub nieprzychylni właściciele lokali to codzienne wyzwanie zarządów wspólnot mieszkaniowych, które nieraz muszą dwoić się i troić, aby zebrać większość głosów niezbędną do podjęcia uchwały. Czy zbierając głosy zarząd może bez konsekwencji pominąć właścicieli, którzy zgodnie z jego wiedzą nie poprą proponowanej uchwały?

Co do zasady uchwały właścicieli podejmowane są na zebraniu bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Istnieje również możliwość zastosowania trybu „mieszanego”, w którym głosy oddawane są częściowo na zebraniu, a częściowo indywidualnie1. Szczególnie dwa ostatnie tryby powodują istotne problemy praktyczne.

Głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów w praktyce przeprowadzane jest często w formie kart głosowania udostępnianych właścicielom poszczególnych lokali. Nierzadko dochodzi jednak do sytuacji, gdy „pragmatyczni” zarządcy nie powiadamiają o głosowaniu nad uchwałami tych właścicieli, co do których wiedzą, że zagłosowaliby przeciwko proponowanej uchwale lub którzy po prostu nie interesują się sprawami wspólnoty.

Ustawa wskazuje dość lakonicznie, że do podjęcia uchwały wymagana jest większość głosów. Zgodnie z orzecznictwem o podjęciu uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów decyduje chwila oddania ostatniego głosu przesądzającego o uzyskaniu większości2. O treści uchwały, która została podjęta z udziałem głosów zebranych indywidualnie, każdy właściciel lokalu powinien zostać zawiadomiony na piśmie3.

Jeżeli spełnione zostaną powyższe warunki, uchwała wiąże także te osoby, które nie brały udziału w głosowaniu albo głosowały przeciwko proponowanej uchwale. Właściciele lokali przegłosowani lub niezainteresowani muszą się podporządkować woli większości lub wystąpić na drogę sądową4.

Zgodnie z art. 25 ust. 1 i 1a ustawy o własności lokali właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w terminie 6 tygodni od dnia powiadomienia go o treści podjętej uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów.

W dotychczasowym orzecznictwie dominował pogląd, zgodnie z którym sąd nie uchyla uchwały podjętej z naruszeniem zasad głosowania, o ile naruszenie to nie miało lub nie mogłoby mieć wpływu na treść uchwały5.

Jednak stosunkowo niedawno Sąd Najwyższy rozpatrywał skargę kasacyjną w sprawie, w której zaskarżona uchwała została podjęta z całkowitym pominięciem części członków wspólnoty, a ponadto w wyniku zbierania głosów przez osoby do tego nieuprawnione, będące pracownikami właścicieli indywidualnych lokali użytkowych6.

W przedmiotowej sprawie uchwała została de facto podjęta przez samą zainteresowaną grupę, zaś osoby zbierające głosy pozostawały w stosunku zależności wobec tych członków wspólnoty, w których interesie podejmowana była uchwała i którzy stanowili wymaganą większość.

Sąd Najwyższy w powyższej sprawie uwzględnił skargę kasacyjną i zmienił wyrok sądu okręgowego w ten sposób, że uchylił w całości zaskarżoną przez pozostałych członków wspólnoty uchwałę wspólnoty mieszkaniowej.

Sąd Najwyższy podkreślił, że podstawową zasadą funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej jest podejmowanie uchwał przez ogół właścicieli tworzących wspólnotę. Wspólnota jest bowiem formą organizacji właścicieli lokali, położonych na nieruchomości wspólnej. Zatem funkcjonowanie nieruchomości wymaga współdziałania właścicieli w zakresie zarządu, zaś współdziałanie stanowi zarówno prawo, jak i obowiązek wszystkich członków wspólnoty.

W sytuacji, w której członek wspólnoty nie był w ogóle zawiadamiany o głosowaniu nad uchwałami lub o zebraniach ogółu właścicieli, gdyż jego głos pozostałby w przegłosowanej mniejszości, dochodzi do naruszenia zasady podejmowania uchwał przez ogół właścicieli. Zdaniem sądu w takiej sytuacji nie można w ogóle mówić o działaniu jako ogół właścicieli.

Powyższe stanowisko zaczyna znajdować odzwierciedlenie również w najnowszych orzeczeniach sądów powszechnych, które w ślad za Sądem Najwyższym podkreślają, że praktyka pomijania części właścicieli przy podejmowaniu czynności w imieniu wspólnoty pozostaje w oczywistej sprzeczności z prawem oraz samą istotą wspólnoty mieszkaniowej.

Przykładowo Sąd Apelacyjny w Katowicach wskazał wprost, że: „Podejmowanie uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów z ograniczeniem tylko do właścicieli oddających pozytywny głos nie może zostać uznane za uchwałę podjętą przez ogół właścicieli. (…) Nie można uznawać, że powiadomienie o planowanym podjęciu uchwał może dotrzeć tylko do tych członków wspólnoty, których głosy zapewnią wymaganą większość do uznania, że uchwała zapadła, a zawiadomienie właścicieli, których głos „i tak nic nie zmieni” jest niepotrzebne7.

Sądy wskazują, że chodzi przede wszystkim o naruszenie art. 6 oraz art. 27 ustawy o własności lokali, które stanowią o prawie i obowiązku każdego z właścicieli do współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Dlatego też, zdaniem sądów, nie ma znaczenia to, czy wadliwość w podejmowaniu uchwały miała lub też mogła mieć znaczenie dla jej treści8.

Aby obronić się przed zarzutem podjęcia uchwały z naruszeniem prawa, wspólnota powinna wykazać, że odebranie głosów od wszystkich właścicieli, a zatem nawet tych, którzy zgodnie z wiedzą wspólnoty zagłosowaliby przeciwko uchwale, nie było możliwe. W przeciwnym razie można mówić o naruszeniu bezwzględnie obowiązujących przepisów, a w konsekwencji o zaistnieniu podstawy do uchylenia uchwały przez sąd.

Należy podzielić pogląd wskazany w przytoczonym powyżej orzecznictwie. Wspólnota mieszkaniowa to w istocie ogół właścicieli lokali, z których każdy ma nie tylko obowiązek utrzymywania nieruchomości wspólnej, ale również prawo do uczestniczenia w zarządzaniu nią. Dlatego też zarząd wspólnoty, przeprowadzając głosowanie nad daną uchwałą, powinien zachować należytą staranność i umożliwić oddanie głosu każdemu jej członkowi.

dr Jakub Baranowski, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Art. 23 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

2 Wyrok Sądu Najwyższego z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03.

3 Art. 23 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

4 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie – I Wydział Cywilny z 18 listopada 2015 r., I ACa 865/15.

5 Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 8 lipca 2004 r., IV CK 543/03.

6 Wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z 26 września 2014 r., IV CSK 727/13.

7 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach – I Wydział Cywilny z 4 lutego 2016 r., I ACa 789/15.

8 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z 8 kwietnia 2016 r., I ACa 1835/15; a także fragment uzasadnienia wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi przytoczony w wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi – I Wydział Cywilny z 17 lutego 2016 r., I ACa 1196/15.