dr Przemysław Szymczyk

Większa ochrona dla klientów firm deweloperskich

W Sejmie trwają prace ustawodawcze nad projektem ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mającej poprawić sytuację prawną klientów deweloperów.

Projekt nakłada na inwestorów obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej (deweloper otrzymuje od nabywcy pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji) albo otwartej (nabywca przelewa pieniądze po zakończeniu określonego etapu budowy). W drugim przypadku prawa nabywców muszą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, które umożliwią klientom odzyskanie wpłaconych pieniędzy, gdy deweloper upadnie albo upłynie 60 dni od momentu zakończenia inwestycji.

Zgodnie z projektem najpóźniej na 7 dni przed zawarciem umowy deweloperskiej inwestor będzie zobowiązany dostarczyć klientowi prospekt informacyjny. Powinny się w nim znaleźć dane o nieruchomości, na której ma stanąć budynek, jej stanie prawnym, ewentualnych obciążeniach, a także informacje o innych inwestycjach przewidzianych w promieniu jednego kilometra. Prospekt musi również ujawniać sytuację prawno-finansową dewelopera i realizowanego przez niego przedsięwzięcia oraz dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy (np. cenę za 1 m2, powierzchnię, położenie budynku, istniejące służebności, liczbę kondygnacji, technologię budowy itd.).

Pojawiła się także propozycja wprowadzenia obowiązku zawierania umów deweloperskich w formie aktu notarialnego. Koszty notarialne oraz opłaty związane z postępowaniem wieczystoksięgowym pokryją w częściach równych deweloper i jego klient.Nabywca będzie uprawniony do odstąpienia od transakcji bez konieczności uiszczenia kary umownej.

W przypadku upadłości dewelopera inwestycję budowlaną będzie prowadził syndyk albo nadzorca sądowy, który otrzyma kwotę konieczną na jej ukończenie (do 80% niezbędnych środków). Po zakończeniu budowy przeniesie on na klientów dewelopera prawo własności lokalu lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, co automatycznie wyłączy ich z masy upadłości.

Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapisy projektu powyższej ustawy prawdopodobnie doprowadzą do usunięcia z rynku małych i średnich deweloperów, a tym samym spowodują oligopolizację tego sektora gospodarki. Eksperci uważają, że wymaganiom dotyczącym ustanawiania gwarancji bankowych i innych zabezpieczeń dla nabywców mieszkań będą mogły sprostać tylko duże i silne firmy, a więc przede wszystkim te z kapitałem zagranicznym.

Przemysław Szymczyk, Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy