dr Marcin Lemkowski

W umowie przedwstępnej lepiej zastrzec zapłatę zadatku

W obrocie nieruchomościami często zawierane są umowy przedwstępne. Przepisy nie wymagają, żeby zastrzegać w nich konieczność zapłaty zadatku przez potencjalnego nabywcę. Czy jednak z praktycznych względów warto dokonać zastrzeżenia zadatku?

Zastrzeżenie zadatku w umowie przedwstępnej wpływa korzystnie na sytuację stron umowy przedwstępnej. Z jednej strony daje większą gwarancję, że umowa zostanie zrealizowana, a z drugiej ułatwi jej rozwiązanie, w przypadku gdy nie będzie wykonana przez drugą stronę. Zadatek stanowi najczęściej kwotę pieniężną wpłacaną jednocześnie z zawarciem umowy. W razie niewykonania umowy z winy jednej ze stron druga strona może albo zadatek zachować (jeśli go otrzymała), albo domagać się kwoty dwukrotnie wyżej (jeśli go zapłaciła). Strona, która chce skorzystać z tego prawa, nie musi przy tym udowadniać, że poniosła szkodę z tytułu niewykonania umowy. Musi jedynie złożyć oświadczenie o odstąpieniu od niej oraz o zatrzymaniu zadatku.

Istnieją też inne powody, dla których warto zastrzec konieczność zapłaty zadatku. Otóż w przypadku umowy przedwstępnej nie ma podstaw prawnych do tego, aby można było od niej odstąpić na podstawie przepisów prawa. Wobec tego strony są związane taką umową aż do czasu przedawnienia wynikających z niej roszczeń. A dla umowy przedwstępnej okres ten wynosi jeden rok. Natomiast w razie zastrzeżenia zapłaty zadatku, strona, względem której kontrahent się z umowy nie wywiązał, może od niej odstąpić – i to bez wyznaczania dodatkowego terminu, co jest konieczne w przypadku umów wzajemnych (art. 491 § 1 Kodeksu cywilnego).

Przepisy nie zawierają sztywnych granic dotyczących wysokości zadatku. Może to być nawet znaczna suma, nie tylko w ujęciu kwotowym, ale również procentowym. Oznacza to, że zadatek może stanowić przykładowo znaczną część ceny nieruchomości, która będzie w przyszłości sprzedana. Jednak strony, zastrzegając zadatek, powinny zadbać o to, aby jego wysokość odpowiadała w przybliżeniu wysokości szkody, jaką mogą ponieść w następstwie niewykonania umowy.

dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 4 czerwca 2012 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej