dr Przemysław Szymczyk

Ustawa deweloperska i jej wpływ na rynek nieruchomości w Polsce

Od niedawna obowiązująca ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. „ustawa deweloperska”) ma poprawić sytuację prawną klientów deweloperów.

Wedle nowych przepisów umowa przedwstępna ma być zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenie nabywcy muszą zostać obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej. Dzięki takiemu rozwiązaniu klient może żądać w sądzie przeniesienia własności mieszkania na wypadek, gdyby deweloper chciał się wycofać z umowy. Orzeczenie sądowe zastępuje wówczas oświadczenie woli sprzedawcy. Warto podkreślić, że możliwości takiej nie ma w przypadku zwykłej formy umowy, która gwarantuje nabywcy co najwyżej ewentualne roszczenia odszkodowawcze i to w granicach wyznaczonych zazwyczaj stosunkowo niskimi karami umownymi.

Dodatkowo ustawa nakłada na inwestorów obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej (deweloper otrzymuje od nabywcy pieniądze dopiero po całkowitym ukończeniu inwestycji) albo otwartej (pieniądze są przelewane na konto inwestora po zakończeniu określonego etapu budowy). W drugim przypadku prawa klientów mogą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, które umożliwią nabywcy odzyskanie wpłaconych pieniędzy w przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera albo odstąpienia przez klienta od umowy deweloperskiej.

Zgodnie z nowymi regulacjami deweloper zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny dotyczący danego przedsięwzięcia deweloperskiego, a także doręczyć go osobie zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej na jej żądanie. W prospekcie powinny się znaleźć dane o nieruchomości, na której ma stanąć budynek, jej stanie prawnym, ewentualnych obciążeniach, a także informacje o innych inwestycjach przewidzianych w promieniu jednego kilometra. Prospekt musi również ujawniać sytuację prawno-finansową dewelopera i realizowanego przez niego przedsięwzięcia oraz dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy (np. cenę za 1 m2, powierzchnię, położenie budynku, istniejące służebności, liczbę kondygnacji, technologię budowy itd.).

Według nowych zasad w przypadku upadłości dewelopera inwestycję budowlaną będzie kontynuował syndyk albo nadzorca sądowy, który otrzyma kwotę konieczną na jej ukończenie. Środki zgromadzone na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie stanowią wówczas osobną masę upadłości służącą w pierwszej kolejności zaspokojeniu nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, objętych daną inwestycją.

Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapisy powyższej ustawy prawdopodobnie doprowadzą do usunięcia z rynku małych i średnich deweloperów, a tym samym spowodują oligopolizację tego sektora gospodarki. Eksperci uważają, że wymaganiom dotyczącym ustanawiania gwarancji bankowych i innych zabezpieczeń dla nabywców mieszkań będą mogły sprostać tylko duże i silne firmy, a więc przede wszystkim te z kapitałem zagranicznym. Jednocześnie ustawa powinna w dłuższej perspektywie znacznie poprawić standardy rynkowe związane z sektorem deweloperskim, co niewątpliwie należy traktować jako jej wielką zaletę.

Przemysław Szymczyk, Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy