Trzeba poinformować o stanie prawnym sprzedanej rzeczy


Podstawowe obowiązki sprzedawcy określa art. 535 k.c. Zgodnie z tym przepisem sprzedawca zobowiązuje się przenieść na kupującego własność rzeczy oraz ją wydać. Czy oprócz tego sprzedawca musi spełnić jeszcze jakieś dodatkowe obowiązki?

Tak. Jeden z tych obowiązków wymieniono w art. 546 § 1 k.c. Według tej regulacji sprzedawca jest zobowiązany udzielić kupującemu wyjaśnień o stosunkach prawnych i faktycznych dotyczących rzeczy sprzedanej i wydać posiadane przez siebie dokumenty, które jej dotyczą. Jeżeli treść takiego dokumentu dotyczy także innych rzeczy, sprzedawca obowiązany jest wydać uwierzytelniony wyciąg z dokumentu. Natomiast § 2 wspomnianego artykułu stanowi, że jeżeli jest to potrzebne do należytego korzystania z rzeczy zgodnie z jej przeznaczeniem, sprzedawca powinien załączyć instrukcję dotyczącą korzystania z niej. Obowiązki te ciążą na każdym sprzedawcy niezależnie od tego, czy jest przedsiębiorcą, czy nie, a także niezależnie od tego, czy do umowy w zakresie odpowiedzialności za wady stosujemy przepisy o rękojmi, czy też o niezgodności z umową. Obowiązek informacyjny został nałożony na sprzedawcę po to, aby wskutek jego wykonania kupujący miał pełną wiedzę o kupowanej rzeczy i w razie, gdyby nie odpowiadała ona jego oczekiwaniom, mógł zrezygnować z zawarcia umowy. Jak z tego wynika, obowiązek ten należy wykonać jeszcze przed zawarciem umowy.

Jeśli chodzi o zakres przekazywanych informacji, to powinny one rzetelnie przedstawiać stan prawny rzeczy (w tym zwłaszcza jej obciążenia prawem osób trzecich oraz wszelkie zgłaszane do niej roszczenia). Co do stanu faktycznego, z uwagi na różnorodność sprzedawanych rzeczy nie da się sformułować ogólnego katalogu informacji, które należy przekazać.

Niewykonanie obowiązku informacyjnego może spowodować odpowiedzialność sprzedawcy, choćby z tytułu nienależytego wykonania umowy sprzedaży (art. 471 k.c.), o ile w następstwie zawarcia umowy kupujący poniósł szkodę, która nie powstałaby, gdyby sprzedawca udzielił kupującemu pełnych informacji.

dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 31 grudnia 2012 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej