Sytuacja najemcy i dzierżawcy w postępowaniu egzekucyjnym i upadłościowym


Jeśli w stosunku do właściciela wynajmowanej bądź dzierżawionej nieruchomości wszczęto postępowanie egzekucyjne lub upadłościowe, umowa najmu lub dzierżawy może zostać przedwcześnie wypowiedziana przez zarządcę bądź syndyka. Zapłacony z góry czynsz najmu lub dzierżawy zostanie wówczas uznany za bezskuteczny. Jak się zabezpieczyć, zawierając umowę najmu lub dzierżawy z właścicielem będącym w złej kondycji finansowej?

Wypowiedzenie umowy przez zarządcę w postępowaniu egzekucyjnym

Zajęcie nieruchomości jest stanem o charakterze przejściowym, który nie ma wpływu na skuteczność umowy najmu lub dzierżawy obowiązującej w chwili ustanowienia zarządu. Zarządca może jednak wypowiedzieć tego rodzaju umowy, na co nie musi uzyskiwać zgody jej stron. Zgodnie z treścią art. 936 k.p.c. ustanowienie zarządu nie ma wpływu na zawarte umowy najmu lub dzierżawy obowiązujące w chwili jego ustanowienia. Zarządca jest uprawniony wypowiadać zawarte umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać nowe umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy, przy czym do wydzierżawienia nieruchomości wymagana jest zgoda jej stron, a w jej braku – zezwolenie sądu. W naszej ocenie w przypadku umów najmu lub dzierżawy zawartych na czas oznaczony wypowiedzenie umów przez zarządcę może nastąpić wyłącznie jeśli istnieje ku temu podstawa przewidziana w umowie lub w przepisach.

Co istotne, zarządca jest związany zawartymi przez właściciela umowami najmu i dzierżawy i to niezależnie od faktu, czy nieruchomość została wydana przed ogłoszeniem o zajęciu nieruchomości. Od dnia zajęcia czynsz powinien być jednak płatny do rąk zarządcy. Pobranie czynszu z góry przed zajęciem (za czas dłuższy niż trzy miesiące w przypadku czynszu najmu i sześć miesięcy w przypadku czynszu dzierżawy, licząc od dnia zajęcia) nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika (art. 929 § 11 k.p.c.). Warto pamiętać o tej zasadzie, negocjując warunki umowy najmu bądź dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy przez nabywcę

Na podstawie art. 1002 k.p.c., z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, własność nieruchomości zostaje przeniesiona na nabywcę, który co do zasady wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego lub wydzierżawiającego, wynikające ze stosunku najmu lub dzierżawy. Nabywca może wówczas wypowiedzieć te umowy.

Jeśli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, nabywca może ją wypowiedzieć zgodnie z terminami ustanowionymi w umowie najmu. Jeśli strony w umowie nie ustanowiły terminów, to zgodnie z art. 673 § 2 k.c. okres wypowiedzenia zależy od terminów płatności czynszu.

Szersze uprawnienie ma nabywca w przypadku umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata. Może on wypowiedzieć te umowy w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przesądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile postanowienia umowne nie przewidują krótszego terminu. Należy jednak pamiętać, że upływ jednomiesięcznego terminu na złożenie oświadczenia o wypowiedzeniu umowy powoduję utratę prawa do rozwiązania umowy najmu bądź dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy przez syndyka

Zgodnie z art. 107 Prawa upadłościowego w toku postępowania upadłościowego umowy najmu i dzierżawy wiążą strony, jeśli przedmiot najmu lub dzierżawy został wydany. Wykonawcą umów w imieniu wynajmującego lub wydzierżawiającego staje się syndyk. Syndyk może wypowiedzieć umowę zgodnie z jej postanowieniami lub zgodnie z postanowieniami Kodeksu cywilnego. Dodatkowo zgodnie z art. 109 Prawa upadłościowego syndyk może wypowiedzieć stosunek najmu lub dzierżawy na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, który może wydać zgodę na wypowiedzenie, jeżeli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości albo gdy czynsz najmu lub dzierżawy odbiega od przeciętnych czynszów za najem lub dzierżawę. Wypowiedzenie na podstawie postanowienia następuje z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia. Zatem w postępowaniu upadłościowym syndyk ma szersze uprawnienia do przedwczesnego rozwiązania najmu bądź dzierżawy niż zarządca w postępowaniu egzekucyjnym.

Skutki zapłaty czynszu z góry za dłuższy okres oraz sprzedaży nieruchomości są w postępowaniu upadłościowym takie same jak w postępowaniu egzekucyjnym.

***

Nie można kontraktowo wyłączyć uprawnienia do przedwczesnego rozwiązania umowy najmu bądź dzierżawy – ani w przypadku zajęcia i sprzedaży nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym, ani w przypadku sprzedaży nieruchomości stanowiącej składnik majątku dłużnika w postępowaniu upadłościowym. Można jednak ustanowić hipotekę na zabezpieczenie roszczeń najemcy lub dzierżawcy z tytułu zapłaconego z góry czynszu lub nakładów poniesionych na przedmiot najmu lub dzierżawy. Warto o tym pomyśleć, jeśli zawieramy umowę najmu lub dzierżawy z właścicielem będącym w złej kondycji finansowej.

Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, Karolina Dawidczyk, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy