dr Przemysław Szymczyk

Sejm uchwalił tzw. ustawę deweloperską

31 sierpnia 2011 roku Sejm przyjął ustawę o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego mającą poprawić sytuację prawną osób będących klientami deweloperów.

Wedle nowych przepisów umowa przedwstępna będzie zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy muszą zostać obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej. Dzięki takiemu rozwiązaniu klient może żądać w sądzie przeniesienia własności mieszkania na wypadek, gdyby deweloper chciał się wycofać z umowy. Orzeczenie sądowe zastępuje wówczas oświadczenie woli sprzedawcy. Możliwości takiej nie ma w przypadku zwykłej formy umowy, która gwarantuje nabywcy co najwyżej ewentualne roszczenia odszkodowawcze i to w granicach wyznaczonych przez zazwyczaj stosunkowo niskie kary umowne.

Ustawa nakłada na inwestorów obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej (deweloper otrzymuje od nabywcy pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji) albo otwartej (nabywca przelewa pieniądze po zakończeniu określonego etapu budowy).

W drugim przypadku prawa klientów muszą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, które umożliwią nabywcom odzyskanie wpłaconych pieniędzy w przypadku upadku dewelopera albo po upływie 60 dni od momentu zakończenia inwestycji.

Najpóźniej 7 dni przed zawarciem umowy deweloperskiej – zgodnie z nowymi regulacjami – inwestor będzie zobowiązany dostarczyć klientowi prospekt informacyjny. Powinny się w nim znaleźć dane o nieruchomości, na której ma stanąć budynek, jej stanie prawnym, ewentualnych obciążeniach, a także informacje o innych inwestycjach przewidzianych w promieniu jednego kilometra. Prospekt musi również ujawniać sytuację prawno-finansową dewelopera i realizowanego przez niego przedsięwzięcia oraz dane dotyczące konkretnego lokalu lub domu jednorodzinnego będącego przedmiotem umowy (np. cenę za 1 m2, powierzchnię, położenie budynku, istniejące służebności, liczbę kondygnacji, technologię budowy itd.).

W przypadku upadłości dewelopera inwestycję budowlaną będzie prowadził syndyk albo nadzorca sądowy, który otrzyma kwotę konieczną na jej ukończenie (do 80% niezbędnych środków). Po zakończeniu budowy przeniesie on na klientów dewelopera prawo własności lokalu lub własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, co automatycznie wyłączy je z masy upadłości.

Zdaniem przedstawicieli Polskiego Związku Firm Deweloperskich zapisy powyższej ustawy prawdopodobnie doprowadzą do usunięcia z rynku małych i średnich deweloperów, a tym samym spowodują oligopolizację tego sektora gospodarki. Eksperci uważają, że wymaganiom dotyczącym ustanawiania gwarancji bankowych i innych zabezpieczeń dla nabywców mieszkań będą mogły sprostać tylko duże i silne firmy, a więc przede wszystkim te z kapitałem zagranicznym.

Ustawą zajmie się teraz Senat. Prawdopodobnie zaproponuje on poprawkę postulowaną przez rząd, by deweloperzy sami mieli wybierać formę rachunku powierniczego, jaka będzie obowiązywać w ich relacjach z klientami – otwarta z jednoczesną gwarancją lub ubezpieczeniem albo zamknięta, tzn. bez dodatkowego zabezpieczenia wpłat.

Przemysław Szymczyk, Zespół Prawa Nieruchomości kancelarii Wardyński i Wspólnicy