Sąd Najwyższy staje w obronie właścicieli kamienic i najemców komunalnych


W jednej z prowadzonych spraw kancelaria uzyskała korzystne dla właścicieli nieruchomości budynkowych oraz najemców komunalnych rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego, ustalające zasadę odpowiedzialności m.st. Warszawy za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Stan faktyczny sprawy prowadzonej przez kancelarię przedstawiał się w skrócie następująco. Nieruchomość budynkowa odebrana została dawnym właścicielom w trybie tzw. dekretu warszawskiego (dekret z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy). Nieruchomość początkowo stała się własnością Skarbu Państwa, a następnie w wyniku komunalizacji własnością m.st. Warszawy i wchodziła do mieszkaniowego zasobu gminy. Przez cały ten okres poszczególne lokale w budynku były oddawane przez gminę najemcom na podstawie umów najmu komunalnego.

W latach 90. spadkobierczyni dawnego właściciela nieruchomości podjęła działania mające na celu jej odzyskanie. Na skutek prowadzonych postępowań administracyjnych w 2000 r. stwierdzona została nieważność orzeczenia dekretowego, na podstawie którego Skarb Państwa przejął prawo własności budynku, co spowodowało wyeliminowanie tego wadliwego orzeczenia z obrotu prawnego ze skutkiem wstecznym. W konsekwencji prawo własności budynku „powróciło” do spadkobierczyni dawnego właściciela. W wyniku dalszych działań prawnych nieruchomość została zwrócona fizycznie przez m.st. Warszawa w 2010 r.

Ponieważ podmioty publiczne korzystały z nieruchomości przez około 60 lat, nie ponosząc na rzecz prawowitych właścicieli nieruchomości żadnych opłat, klientka wystąpiła z powództwem przeciwko m.st. Warszawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z całej nieruchomości w ciągu ostatnich 10 lat przed jej faktycznym zwrotem.

Sąd Okręgowy w Warszawie uznał zasadność roszczenia i zasądził wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Sąd Apelacyjny w Warszawie na skutek apelacji m.st. Warszawy uchylił wyrok i oddalił powództwo. Sąd Apelacyjny zgodził się z argumentacją pozwanego m.st. Warszawy i uznał, że skoro w okresie objętym żądaniem powództwa poszczególne lokale przekazane zostały w fizyczne posiadanie najemcom komunalnym, to właśnie ci najemcy powinni ponosić odpowiedzialność wobec właściciela nieruchomości za korzystanie z jego nieruchomości. Sąd uznał zatem, że m.st. Warszawa nie jest biernie legitymowane w sprawach tego rodzaju.

Płacić powinno miasto, nie najemcy

Sąd Najwyższy w wyroku z 4 grudnia 2015 r. (I CSK 1070/14), rozpoznając skargę kasacyjną powódki, wyraził odmienny pogląd i wskazał stanowczo, że odpowiedzialność z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości ponosi m.st. Warszawa jako jej samoistny posiadacz. W ocenie Sądu Najwyższego odpowiedzialność w powyższym zakresie nie może spoczywać na najemcach komunalnych, którzy korzystali z lokali w oparciu o umowy najmu zawarte z pozwanym miastem.

W wyroku tym Sąd Najwyższy dokonał wykładni przepisów regulujących rozliczenia właściciela nieruchomości z samoistnym posiadaczem nieruchomości (art. 224 i nast. k.c.) w kontekście zaistnienia trójstronnego stosunku prawnego, tj. właściciel – samoistny posiadacz – najemca. Sąd Najwyższy zaakceptował wykładnię tych przepisów prezentowaną przez kancelarię w toku postępowania sądowego oraz w skardze kasacyjnej.

Wskazana problematyka prawna była również przedmiotem naszej analizy w artykule „Najemca zapłaci dwa razy?”.

Sąd Najwyższy słusznie przyjął, że przepisy regulujące tzw. roszczenia uzupełniające, a w szczególności art. 230 k.c. (odsyłający do odpowiedniego stosowania przepisów art. 224 k.c. i nast. do posiadacza zależnego nieruchomości) nie mają zastosowania do trójstronnej relacji, jaka wystąpiła w opisywanej sprawie. W ocenie Sądu Najwyższego przepisy art. 224 k.c. i nast. mają zastosowanie wyłącznie do relacji właściciel – samoistny posiadacz nieruchomości oraz na podstawie art. 230 k.c. do relacji właściciel – posiadacz zależny. Relacja właściciel – posiadacz zależny powstać może przykładowo po zakończeniu stosunku najmu i odmowie zwrotu przez dotychczasowego najemcę lokalu wynajmującemu.

Oddanie przez posiadacza samoistnego lokali w posiadanie zależne najemcom nie oznacza zdaniem Sądu Najwyższego, że posiadacz samoistny traci swój status, a w konsekwencji legitymację bierną w sprawie o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości. Podstawę do takiego stwierdzenia daje wprost treść art. 337 k.c.

Sąd Najwyższy podkreślił, że niedopuszczalne jest przyjęcie stanowiska o odpowiedzialności najemców komunalnych, gdyż skutkowałoby to zobowiązaniem ich do podwójnej zapłaty czynszu najmu za wynajmowany lokal: po raz pierwszy na podstawie umowy najmu na rzecz m.st. Warszawy, a drugi raz wobec właściciela budynku. W takim przypadku najemcom komunalnym przysługiwałoby wyłącznie roszczenie do m.st. Warszawy o zwrot zapłaconego przez szereg lat czynszu na podstawie przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu.

Sąd Najwyższy zaznaczył, że najemcy komunalni nie są wobec właściciela budynku dłużnikami, gdyż ich zobowiązanie wynika wyłącznie z treści umowy najmu (i tylko wobec m.st. Warszawy), a nie z samego faktu posiadania nieruchomości. Jednocześnie najemcom nie można przypisać złej wiary w posiadaniu lokali, gdyż znajdowały się one w mieszkaniowym zasobie gminy, a tym samym najemcy byli w uzasadnionym przekonaniu o istnieniu tytułu prawnego m.st. Warszawy do tych lokali.

Odpowiedzialność podmiotów publicznych

Wyrok Sądu Najwyższego jest niezwykle istotny, gdyż porządkuje i wyjaśnia rozbieżności, jakie w ostatnim czasie pojawiły się w wyrokach Sądu Apelacyjnego w Warszawie, skutkujące pozbawieniem właścicieli nieruchomości podstawowej ochrony w relacji z podmiotem, który bez tytułu prawnego wszedł w posiadanie nieruchomości i bezprawnie czerpał z niej korzyści.

Co niezmiernie istotne, opisany wyrok ma duże znaczenie również dla innych spraw, w których ocenia się wzajemne relacje podmiotów oparte na przepisach o tzw. roszczeniach uzupełniających i niekoniecznie mają swoje źródło w skomplikowanych rozliczeniach poreprywatyzacyjnych. Wyrok może mieć bowiem zastosowanie również do sytuacji, w której posiadacz zależny nieruchomości, usiłując uniknąć odpowiedzialności przed jej właścicielem, przekazuje nieruchomość w posiadanie podmiotowi trzeciemu.

Wyrok Sądu Najwyższego zasługuje na uwagę jeszcze z tej przyczyny, że czyni zadość poczuciu słuszności i sprawiedliwości i prawidłowo wskazuje podmioty pokrzywdzone w sprawach reprywatyzacyjnych. Po tej samej stronie barykady sytuuje zarówno prawowitych właścicieli kamienic odzyskanych w procesie reprywatyzacji, jak i najemców tych kamienic. Obie te grupy podmiotów są bowiem pokrzywdzone w relacji z podmiotami publicznymi, które przez lata były beneficjentami przejętych nieruchomości, a obecnie usiłują uniknąć odpowiedzialności wobec właścicieli nieruchomości z tytułu bezprawnego z nich korzystania, bądź obciążyć tą odpowiedzialnością najemców komunalnych.

Właściwe przedstawienie tej kwestii jest o tyle istotne, że w Polsce – z uwagi na brak ustawowego uregulowania kwestii reprywatyzacyjnych – dawni właściciele nieruchomości dochodzący swoich słusznych praw są demonizowani i przedstawiani jako gnębiciele osób, które obecnie zamieszkują ich kamienice. Co więcej, są niesłusznie przestawiani jako osoby, które swoje szkody naprawiają kosztem powstania nowych szkód innych osób.

Tymczasem odpowiedzialność za naprawienie szkód i krzywd powinny ponosić wyłącznie podmioty publiczne, które doprowadziły do bezprawnych wywłaszczeń, przez wiele lat czerpały z tego tytułu korzyści, a obecnie, pragnąć uniknąć odpowiedzialności z tego tytułu, doprowadzają do antagonizmów w społeczeństwie.

Leszek Zatyka, Barbara Majewska, praktyka reprywatyzacyjna kancelarii Wardyński i Wspólnicy