dr Przemysław Szymczyk, Michał Gliński

Ryzyka związane z nową ustawą deweloperską

Niedawno uchwalona ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nadal nie zapewnia pełnego bezpieczeństwa przy zakupie nowego lokum.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dnia 16 września 2011 roku (Dz.U. nr 232, poz. 1377) mająca zapewnić silniejszą pozycję podmiotów dokonujących zakupu nowych mieszkań lub domów nadal nie eliminuje pełnego ryzyka związanego z tego typu transakcjami. Mowa tu zwłaszcza o umowach deweloperskich zawieranych ze spółkami celowymi.

Wedle nowych przepisów umowa przedwstępna powinna być zawsze zawierana w formie aktu notarialnego, a roszczenia nabywcy muszą zostać obowiązkowo wpisane do księgi wieczystej. Ustawa nakłada na inwestorów obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej (deweloper otrzymuje od nabywcy pieniądze dopiero po ukończeniu inwestycji) albo otwartej (nabywca przelewa pieniądze po zakończeniu określonego etapu budowy). W drugim przypadku prawa klientów muszą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub polisą ubezpieczeniową, które umożliwią nabywcom odzyskanie wpłaconych pieniędzy, gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera albo upłynie 60 dni od momentu zakończenia inwestycji. Powyższe zasady znajdą zastosowanie do wszystkich deweloperów, w tym do spółek celowych, które na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązują się do ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub przeniesienia jego własności na nabywcę po zakończeniu danego przedsięwzięcia (również przeniesienia praw do nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym).

W ustawie nie ma natomiast mowy o dodatkowych środkach ochrony przed spółkami z minimalnym kapitałem zakładowym, utworzonymi specjalnie na cele realizacji danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W przypadku wad fizycznych i prawnych nieruchomości ustawa wprost odsyła do przepisów Kodeksu cywilnego o rękojmi, zgodnie z którymi nabywca może nie tylko żądać obniżenia ceny sprzedaży, ale również odstąpić od umowy deweloperskiej. Należy jednak pamiętać, że spółki celowe mogą nie posiadać już żadnych praw majątkowych, z których można byłoby żądać zaspokojenia w postępowaniu egzekucyjnym.

Ponadto, w przypadku zakończenia inwestycji, spółka celowa może rozpocząć postępowanie likwidacyjne, stąd nabywcy lokali i domów jednorodzinnych powinni być zainteresowani jak najszybszym zidentyfikowaniem wad, zgłoszeniem ich deweloperowi oraz ewentualnym wystąpieniem na drogę postępowania sądowego przeciwko spółce celowej. W razie bezskuteczności egzekucji istnieje również możliwość wystąpienia przeciw członkom zarządu spółki.

Prawdopodobnie nowa ustawa nie rozwiąże wszystkich problemów, jakie pojawiały się na etapie realizacji nieruchomościowych projektów inwestycyjnych. Mowa zwłaszcza o:

  • stosowaniu w umowach przedwstępnych zwykłej formy pisemnej (w przypadku, gdy umowa nie będzie poruszała kwestii związanych z procesem budowalnym, a jedynym zobowiązaniem dewelopera będzie wyłącznie sprzedaż lokalu),
  • braku gwarancji zwrotu pełnej kwoty zainwestowanego przez nabywcę kapitału (w przypadku otwartych rachunków powierniczych bez dodatkowej gwarancji),
  • niemożności dokończenia inwestycji w przypadku upadłości dewelopera (np. gdy nieruchomość będzie obciążona hipotecznie po zawarciu umowy deweloperskiej i wierzyciel hipoteczny nie wyrazi zgody na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu),
  • niemożności uwolnienia się od hipoteki obciążającej grunt przy wyodrębnianiu lokalu (w przypadku, gdy hipoteka powstanie po zawarciu umowy deweloperskiej).

Nadal najbezpieczniejszą formą zakupu będzie nabycie na rynku wtórnym lokalu lub domu jednorodzinnego, dla których zostały założone księgi wieczyste oraz w stosunku do których nie ujawniono żadnych wad po oddaniu nieruchomości do użytkowania. Gdyby jednak nabywca chciał lub musiał dokonać zakupu od dewelopera, powinien wybrać projekty, w których występuje zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, ewentualnie otwarty rachunek powierniczy z gwarancją bankową albo ubezpieczeniową, gdyż te rozwiązania mają gwarantować zwrot pełnych kwot zainwestowanego przez nabywców kapitału. Ponadto, w celu zabezpieczenia się przed bezskutecznością egzekucji, już na etapie negocjowania umowy deweloperskiej należałoby przewidzieć zabezpieczenie wykonania zobowiązań spółki celowej w razie wystąpienia wad fizycznych lub prawnych, np. w postaci bezwarunkowej, nieodwołalnej, płatnej na pierwsze i każde kolejne żądanie gwarancji bankowej, poręczenia najwyższej stopniem spółki matki, cesji praw i roszczeń wobec generalnego wykonawcy w związku z wadliwym wykonaniem robót budowalnych itp.

Michał Gliński, Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy