Radosław Wiśniewski

Roszczenia uzupełniające z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości w sprawach reprywatyzacyjnych

Ocena psychicznego nastawienia sprawcy, którym może być również Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, do faktu naruszenia prawa własności nieruchomości jest kluczowa dla roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości odnosi się do tych wszystkich sytuacji, kiedy bez jakiegokolwiek porozumienia zainteresowanych nieruchomość będąca własnością jednej osoby znajduje się w posiadaniu innej. Tak więc z bezumownym korzystaniem z nieruchomości mamy do czynienia również w przypadku stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnej, na podstawie której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego faktycznie władały nieruchomością. Wówczas prawowici właściciele nieruchomości mogą dochodzić swoich roszczeń na podstawie art. 224 i art. 225 Kodeksu cywilnego.

Pozbawiony faktycznego władztwa nad nieruchomością właściciel może żądać ochrony swoich interesów przede wszystkim poprzez roszczenie o wydanie nieruchomości (tzw. roszczenie windykacyjne). Jednakże jego realizacja, choć w konsekwencji prowadzi do przywrócenia posiadania nieruchomości prawowitemu właścicielowi, zazwyczaj nie rekompensuje strat, jakie powstały w związku z pozbawieniem właściciela faktycznego władztwa nad nieruchomością. W tym celu właściciel może skorzystać z tzw. roszczeń uzupełniających, które mogą być dochodzone niezależnie od roszczenia windykacyjnego, a poza tym stanowią samodzielny przedmiot obrotu, który właściciel nieruchomości może swobodnie przenosić na inne podmioty.

Do żądań z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości zalicza się roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, roszczenie o zwrot pożytków oraz roszczenie odszkodowawcze za zużycie, pogorszenie lub utratę nieruchomości. Zakres wskazanych żądań zależy od istnienia dobrej lub złej wiary samoistnego posiadacza nieruchomości. W kontekście spraw reprywatyzacyjnych kwestia dobrej i złej wiary sprowadza się do oceny stanu świadomości organów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego w przedmiocie zgodności faktu ich posiadania z istniejącym stanem prawnym.

Sprawy reprywatyzacyjne a bezumowne korzystanie z nieruchomości

W sprawach reprywatyzacyjnych par excellence, dotyczących nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa w drodze upaństwowienia lub przez jednostki samorządu terytorialnego w ramach komunalizacji, podnosi się wady decyzji nacjonalizacyjnych lub komunalizacyjnych, co prowadzi do stwierdzenia ich nieważności. W konsekwencji decyzje te są usuwane z obiegu prawnego ze skutkiem wstecznym, co oznacza, że powraca się do stanu z chwili wydania wadliwej decyzji. Innymi słowy, przyjmuje się założenie, że wadliwa decyzja nigdy nie została wydana. Tym samym w pełni uzasadniony jest wniosek, że prawo własności nieruchomości (przejętej na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego w wyniku wadliwych decyzji) nieprzerwanie przysługiwało prawowitym właścicielom sprzed wydania wadliwej decyzji. Prowadzi to do sytuacji, w której Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego weszli w posiadanie nieruchomości bez tytułu prawnego, w wyniku czego prawowici właściciele nie mogli korzystać ze swojej własności. W związku z tym, poza roszczeniem windykacyjnym, w ramach żądań reprywatyzacyjnych prawowici właściciele mogą dochodzić również roszczeń uzupełniających, których zakres w dużej mierze zależy od istnienia dobrej lub złej wiary Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Co z tą wiarą?

Istnienie dobrej lub złej wiary ocenia się z punktu widzenia świadomości posiadacza nieruchomości w przedmiocie zgodności stanu faktycznego (czyli posiadania) ze stanem prawnym.

Dobra wiara – stosunkowo łatwa do stwierdzenia w okolicznościach konkretnej sprawy – występuje, gdy organ Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego był, błędnie choć w sposób usprawiedliwiony, przekonany co do tego, że był właścicielem nieruchomości i w dodatku nie mógł przypuszczać, że posiadana nieruchomość jest własnością innych osób. Z kolei zła wiara zachodzi, gdy posiadający nieruchomość wiedział, że stan jego posiadania nie odpowiada prawu lub z łatwością mógł się tego dowiedzieć. Tak więc dobrą wiarę wyklucza również niedbalstwo, czyli brak należytej staranności w sytuacji, gdy okoliczności wskazują na wadliwość prawa do posiadania nieruchomości1.

W kontekście spraw reprywatyzacyjnych zła wiara zachodzi w momencie doręczenia organowi decyzji stwierdzającej nieważność decyzji będącej podstawą przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Jednakże o złej wierze możemy mówić już w momencie doręczenia organowi posiadającemu nieruchomość zawiadomienia o wszczęciu przez odpowiedni organ administracji postępowania w przedmiocie stwierdzenia nieważności decyzji będącej podstawą upaństwowienia lub komunalizacji nieruchomości2. Przyjmuje się bowiem, że skoro odpowiedni organ administracyjny postanowił wszcząć postępowanie, to dysponuje on wystarczającymi informacjami pozwalającymi przypuszczać, że stan posiadania nie jest zgodny ze stanem prawnym. W tym momencie posiadający nieruchomość dowiaduje się, że jego stan posiadania nie koresponduje z prawem. Co więcej, status, pozycja w strukturze administracji i wiedza prawniczą organu (który w imieniu Skarbu Państwa lub jednostki samorządu posiada nieruchomość) umożliwiają mu weryfikację zawartych w zawiadomieniu wiadomości. Należy więc przyjąć, że już z chwilą doręczenia rzeczonego zawiadomienia posiadający nieruchomość pozyskuje informacje o niezgodności swego posiadania ze stanem prawnym i tym samym od tego momentu posiada nieruchomość w złej wierze. Oczywiście takie wnioski można wysnuć dopiero po ostatecznym stwierdzeniu nieważności decyzji będącej podstawą przejęcia nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego.

Na marginesie warto dodać, iż do powzięcia rzeczonych wiadomości przez organ, szczególnie w tzw. sprawach reprywatyzacyjnych, często dochodzi o wiele wcześniej, kiedy to prawowici właściciele lub ich spadkobiercy (nie znając szczegółowo procedury odzyskania nieruchomości i uzyskania rekompensaty) zwracają się do organów Skarbu Państwa lub jednostek samorządu z zapytaniem o jakiekolwiek możliwości odzyskania ich upaństwowionej lub skomunalizowanej własności. Wówczas to, w nieformalnych pismach, przywołują podstawy faktyczne i prawne co do sytuacji konkretnej nieruchomości. Należałoby więc rozważyć, czy takie działanie prawowitych właścicieli jest wystarczające dla uznania, że organ posiadający nieruchomość powziął odpowiednie informacje, które obiektywnie mogły wzbudzić w nim przypuszczenia co do zgodności jego posiadania ze stanem prawnym i które wobec swojej szczególnej pozycji powinien był zweryfikować, zgodnie z wymaganiami należytej staranności. Tym samym uzasadniona wydawałaby się możliwość przyjęcia złej wiary Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego już w chwili otrzymania wspomnianego zapytania ze strony prawowitych właścicieli, którzy często rozpoczynają proces odzyskania nieruchomości od tego typu działań.

Wiara determinuje zakres roszczeń uzupełniających

Istnienie dobrej lub złej wiary, a także moment jej pojawienia się zasadniczo wpływa na zakres roszczeń uzupełniających z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości, a także na wysokość żądanych kwot.

Jeśli posiadający nieruchomość pozostaje w dobrej wierze, wówczas nie jest on zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości, jak również nie odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Natomiast pożytki naturalne odłączone od nieruchomości w czasie jej posiadania przechodzą na własność posiadającego. Podobnie posiadający zachowuje pobrane pożytki cywilne z nieruchomości, które stały się wymagalne w okresie jego posiadania w dobrej wierze.

Sytuacją pośrednią między stanem posiadania w dobrej i złej wierze jest ta, która powstaje z momentem dowiedzenia się przez posiadającego nieruchomość w dobrej wierze o wytoczeniu powództwa o wydanie nieruchomości. Od tej chwili posiadający nieruchomość jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za korzystanie z nieruchomości, jak również odpowiada za jej zużycie, pogorszenie lub utratę. Ponadto od chwili uzyskania informacji o wniesionym powództwie windykacyjnym posiadający nieruchomość musi liczyć się z obowiązkiem zwrotu pożytków pobranych od wskazanej chwili, a w odniesieniu do tych, które zostały zużyte, powinien uiścić ich równowartość.

Natomiast w przypadku istnienia złej wiary po stronie posiadającego nieruchomość zakres roszczeń obejmuje również wynagrodzenie za korzystanie z nieruchomości, obowiązek zwrotu pobranych pożytków lub uiszczenia równowartości pożytków zużytych oraz odpowiedzialność za utratę, pogorszenie lub zużycie nieruchomości. Poza tym posiadacz w złej wierze może zostać zobowiązany do zwrotu wartości pożytków, których nie uzyskał z powodu złej gospodarki.

Charakter roszczeń uzupełniających

Roszczenia te ulegają przedawnieniu na zasadach ogólnych w terminie dziesięciu lat. W dodatku, mając na uwadze samodzielny charakter roszczeń uzupełniających, które nie są uzależnione od roszczenia windykacyjnego, trzeba stwierdzić, iż wynikający z art. 229 k.c. i liczony od zwrotu rzeczy roczny termin na dochodzenie roszczeń uzupełniających oznacza li tylko, że prawowity właściciel może w terminie jednego roku od zwrotu nieruchomości dochodzić swoich praw z tytułu bezumownego korzystania za cały 10-letni okres wstecz. Przepis ten nie określa żadnego szczególnego terminu przedawnienia roszczeń uzupełniających, który uzależniony byłby od realizacji roszczenia windykacyjnego.

Przechodząc do kwestii poszczególnych roszczeń trzeba zauważyć, że dochodzone przez prawowitych właścicieli wynagrodzenie z tytułu bezumownego korzystania ma przedstawiać wysokość, którą w normalnym toku rzeczy właściciele mogliby uzyskać od posiadacza, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Przy czym za miarodajne przyjmuje się wynagrodzenie korespondujące z przeciętnymi w danej okolicy stawkami czynszu dzierżawnego bądź czynszu najmu. Natomiast za podstawę obliczenia wynagrodzenia należy uznawać stan nieruchomości z okresu objętego żądaniem z uwzględnieniem nakładów w tym czasie istniejących, które (zgodnie ze wsteczną skutecznością decyzji stwierdzającej nieważność decyzji upaństwawiającej lub komunalizującej nieruchomość) były już wówczas własnością prawowitych właścicieli.

Wobec pożytków stosuje się ceny istniejące w poszczególnych okresach gospodarczych korzystania z nieruchomości.

Z kolei żądanie odszkodowawcze z tytułu pogorszenia lub zużycia rzeczy ma odnosić się do strat, które wyniknęły z nieprawidłowego korzystania z nieruchomości, a nie z normalnego jej używania. Natomiast odszkodowanie z tytułu utraty nieruchomości musi być obliczane według cen aktualnych z uwzględnieniem okoliczności, które wpływałyby na możliwą do uzyskania kwotę.

Podsumowanie

Chociaż w sprawach reprywatyzacyjnych prawowici właściciele dążą przede wszystkim do zwrotu nieruchomości, to jednak dopiero roszczenia uzupełniające pozwalają na rekompensatę powstałych strat w związku z przejęciem nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Clue spraw o roszczenia uzupełniające niewątpliwie stanowi kwestia dobrej lub złej wiary po stronie posiadającego nieruchomość. Od kwalifikacji tejże wiary zależy bowiem zakres i wysokość dochodzonych roszczeń, przy których wyborze należy mieć na uwadze ich charakterystykę oraz terminy wymagalności. Tylko przy uwzględnieniu wszystkich tych elementów i prawidłowym skonstruowaniu roszczeń uzupełniających z tytułu bezumownego korzystania możliwa jest najpełniejsza rekompensata strat poniesionych przez prawowitych właścicieli.

Radosław Wiśniewski, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Por. wyrok Sądu Najwyższego z 9 stycznia 2009 r., sygn. I CSK 270/08, LEX nr 523629.

2 Por. wyrok Sądu Najwyższego z 23 lipca 2004 r., sygn. III CK 212/03, LEX nr 174183.