Rodzaje umów na rynku deweloperskim


Na rynku deweloperskim występuje kilka rodzajów umów: umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna sprzedaży, umowa deweloperska oraz umowa ustanowienia własności lokalu i sprzedaży. Wciąż niestety istnieją wątpliwości co do kwalifikacji prawnej poszczególnych umów.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna jest umową nienazwaną. Brak jest uregulowań ustawowych w tej materii. Miała to zmienić nowelizacja tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Prezes UOKiK już w grudniu 2014 r. przygotował założenia projektu nowelizacji. Zgodnie z propozycją umowa rezerwacyjna zawierana byłaby w formie pisemnej, a jej przedmiotem byłoby zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z jego oferty wybranego mieszkania w zamian za zapłatę opłaty rezerwacyjnej w wysokości nieprzekraczającej 1% ceny mieszkania. Zwrot opłaty rezerwacyjnej następowałby, gdyby nabywca nie uzyskał od banku promesy kredytu, gdyby umowa z deweloperem nie doszła do skutku z winy dewelopera lub gdyby nastąpiła zmiana informacji zawartych w prospekcie informacyjnym.

Nowelizacja do chwili obecnej nie została jednak uchwalona, zaś deweloperzy w sposób dowolny ustalają postanowienia umowy rezerwacyjnej. We wzorach tych umów powtarzają się przy tym dwa postanowienia, to jest zobowiązanie dewelopera do wyłączenia z oferty określonego lokalu lub domu jednorodzinnego oraz obowiązek nabywcy do zapłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej w zamian za rezerwację.

W doktrynie panuje spór odnośnie do kwalifikacji prawnej umowy rezerwacyjnej. Niektórzy uznają ją za umowę przedwstępną, inni za zaproszenie składane przez dewelopera do złożenia oferty przez nabywcę bądź za podsumowanie przez strony istotnych lub nieistotnych postanowień umowy deweloperskiej lub umowy przedwstępnej sprzedaży1.

Umowa rezerwacyjna nie może być jednak uznana za umowę przedwstępną między innymi z uwagi na brak określenia w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej. Często na tym etapie negocjacji strony nie są w stanie jednoznacznie określić lokalu lub domu jednorodzinnego, który ma stanowić przedmiot umowy deweloperskiej. Umowa rezerwacyjna zawierana jest na różnych etapach procesu inwestycyjnego. W wielu przypadkach brak jest jeszcze pozwolenia na budowę, a czasem nawet deweloper nie dysponuje jeszcze tytułem prawnym do gruntu, na którym będzie realizowana inwestycja. Jednocześnie nabywcy nie dysponują jeszcze środkami pieniężnymi na nabycie lokalu lub domu jednorodzinnego.

W naszej ocenie żaden z przedstawionych poglądów nie oddaje rzeczywistej intencji stron umowy rezerwacyjnej. Dlatego pozytywnie należy ocenić zamierzenia Prezesa UOKiK zmierzające do ustawowego uregulowania tej umowy.

Umowa deweloperska

Zgodnie z ustawą umową deweloperską jest umowa, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego, a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na poczet ceny nabycia tego prawa.

Postanowienia umowy deweloperskiej zostały szczegółowo określone w art. 22 ustawy deweloperskiej. Warto podkreślić, że pomimo szczegółowego określenia treści umowy deweloperskiej na rynku deweloperskim we wzorcach umownych takich umów występuje wiele klauzul umownych, które uznane zostały za tzw. niedopuszczalne klauzule umowne lub ich treść jest zbliżona do takich klauzul.

Umowa przedwstępna do umowy deweloperskiej

Ustawa wprowadza również możliwość poprzedzenia umowy deweloperskiej umową przedwstępną do umowy deweloperskiej. W naszej ocenie ustawa nie wprowadza odrębnego typu umowy przedwstępnej w oderwaniu od umowy przedwstępnej regulowanej przepisami Kodeksu cywilnego, nakazuje wyłącznie stosowanie przepisów ustawy do umowy przedwstępnej w rozumieniu art. 389 -390 Kodeksu cywilnego.

Z obserwacji praktyki rynkowej wynika jednak, że ten rodzaj umowy właściwie nie występuje. Wynikać to może z faktu, że w doktrynie panuje spór co do wymaganej formy prawnej umowy przedwstępnej deweloperskiej oraz jej warunków istotnych.

Odnośnie do formy część komentatorów stoi na stanowisku, że umowa powinna zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, co miałoby na celu ochronę interesów nabywców. Niektórzy twierdzą natomiast, że forma aktu notarialnego zastrzeżona jest wyłącznie dla wywołania określonych skutków prawnych, czyli umożliwienia nabywcy dochodzenia sądowego zawarcia umowy deweloperskiej, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej, zaś jej brak nie stanowi o nieważności umowy przedwstępnej deweloperskiej.

Odnośnie do elementów istotnych umowy przedwstępnej deweloperskiej zdecydowana większość komentatorów wyraża pogląd, że powinna ona zawierać wszystkie określone w art. 22 ustawy elementy konieczne dla umowy deweloperskiej. Ponadto deweloper powinien zapewnić nabywcy tożsame środki ochrony nabywcy, to jest dostarczyć prospekt informacyjny oraz zapewnić środki ochrony wpłat środków pieniężnych na poczet ceny sprzedaży.

Pojawia się zatem pytanie, jaki sens ma zawieranie przez strony przedwstępnej umowy deweloperskiej, skoro jej treść, forma prawna oraz środki ochrony praw nabywcy są tożsame jak w przypadku umowy deweloperskiej. Odpowiedź nasuwa się sama: takiego sensu w obecnym stanie prawnym brak.

Umowa przedwstępna zobowiązująca do zawarcia umowy sprzedaży

W obrocie występują również umowy przedwstępne zobowiązujące do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu i sprzedaży. Dotyczy to przypadków, gdy nabywcą lokalu jest osoba prawna lub gdy przedmiotem umowy jest lokal użytkowy, a także gdy sprzedaż dotyczy lokalu mieszkalnego po ustanowieniu przez dewelopera jego odrębnej własności i wpisaniu tego prawa do księgi wieczystej lub sprzedaży przez dewelopera gotowych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych po uzyskaniu ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Umowy takie mogą być zawierane w formie pisemnej lub w formie aktu notarialnego. W przypadku wyboru formy pisemnej nabywca pozbawia się prawa do sądowego dochodzenia zawarcia umowy sprzedaży, jeżeli deweloper uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej. Uprawnienia takiego nabywcy ograniczają się do dochodzenia odszkodowania obejmującego szkodę, która nabywca poniósł, licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej (tj. koszty notarialne, koszty analiz prawnych). W przypadku umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego zazwyczaj dochodzi do wpisania do działu trzeciego księgi wieczystego prowadzonej dla nieruchomości roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Z założeń do zmian ustawy wynika, że umowy zawierane po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego, dotyczące lokali mieszkalnych (domów jednorodzinnych), co do których została wydana decyzja o pozwoleniu na użytkowanie, powinny również być objęte zakresem przedmiotowym ustawy. Proponowana zmiana nie wydaje się zasadna. W przypadku gdy budynek został wybudowany i nabywca kupuje gotowy lokal, brak jest przesłanek, aby nabycie podlegało reżimowi uregulowanemu w ustawie z zastosowaniem ochrony wpłacanych środków pieniężnych.

Z raportu „Konsument na rynku deweloperskim” przeprowadzonego jeszcze w 2014 r. przez Prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta wynika, że umowa, na podstawie której własność nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę zostaje przeniesiona przez dewelopera już na etapie przystępowania do realizacji inwestycji, co prawda nie podlega przepisom ustawy, jednak w ocenie Prezesa UOKiK może w praktyce dochodzić do obejścia przepisów ustawy. Nabywca staje się współinwestorem oraz adresatem pozwolenia na budowę i realizuje inwestycje na gruncie własnym, jednak w tym przypadku również występują ryzyka analogiczne jak w przypadku nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, to jest utrata wpłaconych środków pieniężnych przed dokonaniem przewłaszczenia.

W naszej ocenie nie można co do zasady wykluczyć swobody kontraktowej co do realizacji inwestycji. Wydaje się, że mogą zaistnieć indywidualne przypadki, w których nabywca będzie zainteresowany, aby profesjonalny podmiot wziął na siebie obowiązki związane z koordynacją procesu projektowania, uzyskiwania pozwoleń na budowę i samego procesu budowy. Istotny jest natomiast moment, w którym dojdzie do przeniesienia tytułu prawnego do wybudowanego lokalu lub gruntu z domem jednorodzinnym. Jeżeli takie przeniesienie następuje na samym początku procesu inwestycyjnego, zanim nabywca zacznie ponosić koszty budowy, to nie widzimy ryzyka naruszenia ustawy oraz praw takiego nabywcy. W sytuacji jednak, gdy przeniesienie tytułu następuje pod koniec procesu inwestycyjnego lub nawet po uzyskaniu pozwolenia na użytkowanie, to faktycznie należałoby uznać, że taka umowa pozostawałaby w kolizji z założeniami ustawy.

Umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży

W wyniku realizacji postanowień umowy deweloperskiej dochodzi do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży. Warto zauważyć, że charakter prawny tej umowy nie jest jednoznaczny. Z praktyki notarialnej wynika, że aktualnie zawierane są umowy sprzedaży o skutku wyłącznie rozporządzającym, to jest umowy „ustanowienia odrębnej własności lokalu i jej przeniesienia” bądź umowy sprzedaży o skutku zobowiązująco-rozporządzającym, to jest umowy „ustanowienia odrębnej własności lokalu i jego sprzedaży”.

Podsumowując powyższe rozważania, dochodzimy do konkluzji, że pomimo obowiązywania ustawy w dalszym ciągu istnieją rozbieżności odnośnie do kwalifikacji prawnej umów występujących na rynku deweloperskim Trwające prace nad założeniami do ustawy zmieniającej w niewielkim zakresie wpłyną na usunięcie wątpliwości i ujednolicenie praktyki. Tak będzie wyłącznie w przypadku umowy rezerwacyjnej, która ma zostać poddana regulacji ustawy. Natomiast w pozostałym zakresie, w szczególności w zakresie przedwstępnej umowy deweloperskiej oraz umowy zawieranej w wykonaniu umowy deweloperskiej, opisane wątpliwości nie zostaną usunięte.

Sylwia Moreu-Żak, praktyka nieruchomości, reprywatyzacji i doradztwa dla klientów indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Michał Kućka, „Umowa rezerwacyjna. Zagadnienia konstrukcyjne”, Czasopismo Kwartalne Całego Prawa Handlowego, Upadłościowego oraz Rynku Kapitałowego” Nr 2 (8) 2009.