Restauracje w galeriach handlowych też skorzystają z czasowego wygaszenia umów najmu


Tarcza 4.0 doprecyzowała, że możliwość czasowego wygaszenia umów najmu dotyczy najemców wszelkich powierzchni znajdujących się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Wcześniejsze brzmienie przepisu przewidującego taką możliwość powodowało wiele wątpliwości.

23 czerwca 2020 r. zostały uchwalone przepisy Tarczy 4.01, które zmieniły brzmienie art. 15ze tzw. ustawy antykryzysowej2 dotyczącego warunkowego i czasowego wygaszenia umów najmu w obiektach wielkopowierzchniowych. Od początku obowiązywania art. 15ze ustawy antykryzysowej był szeroko komentowany i wywoływał liczne wątpliwości interpretacyjne.

Treść i cel przepisu

Celem ustawodawcy było przeciwdziałanie negatywnym skutkom zakazu prowadzenia działalności handlowej w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2. Przepis zmierzał przede wszystkim w kierunku całkowitego zwolnienia najemców powierzchni handlowej z obowiązku uiszczania czynszu w okresie zakazu prowadzenia działalności – pod pewnym warunkiem.

Tym warunkiem jest złożenie wynajmującemu przez najemcę, w okresie trzech miesięcy od wygaśnięcia zakazu, oferty przedłużenia umowy o oddanie nieruchomości do korzystania o okres zakazu i dodatkowe sześć miesięcy. Jeżeli w zastrzeżonym terminie najemca nie złoży wynajmującemu oferty przedłużenia umowy, wynajmujący przestaje być związany zwolnieniem z czynszu i będzie mógł domagać się od najemcy wykonania tego zobowiązania tak, jakby nie zostało wygaszone w okresie zakazu.

Wątpliwości dotyczące zakresu stosowania

Po wejściu w życie przepisu pojawiło się pytanie, co należy rozumieć pod pojęciem powierzchni handlowej. Czy przepisy dotyczą wyłącznie najemców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie najmu polegającą na handlu detalicznym? Czy przepis dotyczy także najemców prowadzących działalność gospodarczą w przedmiocie najmu polegającą na świadczeniu usług lub gastronomii?

Ministerstwo Rozwoju od początku stało na stanowisku, że przepis art. 15ze ustawy antykryzysowej należy stosować do wszystkich umów najmu powierzchni w obiektach handlowych objętych zakazem prowadzenia działalności. Jednakże w praktyce występowały odmienne interpretacje analizowanego uregulowania. Większość prawników interpretowała ten przepis w sposób literalny i uznawała, że należy go stosować wyłącznie do umów najmu dotyczących powierzchni handlowej, nie zaś usługowej czy gastronomicznej.

Nowelizacja

Przepisy Tarczy 4.0 zmieniły brzmienie art. 15ze ustawy antykryzysowej, dodając ust. 5, w myśl którego przez powierzchnię handlową rozumie się powierzchnię znajdującą się w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2 niezależenie od celu oddania powierzchni do używania, w szczególności w celu sprzedaży towarów, świadczenia usług i gastronomii. Art. 15ze ust. 5 ustawy antykryzysowej wszedł w życie 24 czerwca 2020 r., ale ma zastosowanie od daty wejścia danego zakazu prowadzenia działalności w obiekcie wielkopowierzchniowym.

Oznacza to, że obecnie każdy najemca powierzchni handlowej, usługowej, gastronomicznej itd. w obiekcie handlowym o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 m2, dotknięty zakazem prowadzenia działalności, do której ww. powierzchnia była wykorzystywana, może złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy najmu na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy i domagać się zwrotu czynszu zapłaconego za okres obowiązywania zakazów.

Karolina Dawidczyk, Sylwia Moreu-Żak, radca prawny, praktyka projektów nieruchomościowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Ustawa z dnia 19 czerwca 2020 r. o dopłatach do oprocentowania kredytów bankowych udzielanych przedsiębiorcom dotkniętym skutkami COVID-19 oraz o uproszczonym postępowaniu o zatwierdzenie układu w związku z wystąpieniem COVID-19.

2 Ustawa z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych.