Leszek Zatyka

Reprywatyzacja nieruchomości w Polsce

W dalszym ciągu możliwe jest odzyskanie w naturze nieruchomości przejętych przez Skarb Państwa po II wojnie światowej; w niektórych przypadkach możliwe jest natomiast uzyskanie odszkodowania.

W Polsce po II wojnie światowej doszło do masowego przejmowania nieruchomości. Następowało ono z mocy samego prawa bądź na podstawie orzeczeń administracyjnych, które w większości przypadków wydawano z naruszeniem nawet prawa obowiązującego w dacie ich wydania. Ponieważ do dziś żadna ustawa nie uregulowała kompleksowo (poza tzw. nieruchomościami zabużańskimi) kwestii odzyskania majątków w naturze ani rekompensat za przejęte majątki, tocząca się reprywatyzacja odbywa się w trakcie postępowań administracyjnych przed organami administracji publicznej lub w postępowaniach sądowych.

Państwo zabierało majątki wszystkim: począwszy od osób fizycznych po osoby prawne, nie wyłączając kościołów i związków wyznaniowych. Przejmowało również wszelkie majątki pozostawione na tzw. ziemiach odzyskanych.

Możliwość odzyskania majątku bądź uzyskania odszkodowania ograniczona jest obecnie do sytuacji, w których istnieje możliwość wykazania w postępowaniach administracyjnych i sądowych faktu wadliwego przejęcia nieruchomości. Służy temu w szczególności instytucja stwierdzenia nieważności decyzji administracyjnych przewidziana w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego (jeśli bezprawne przejęcie nastąpiło w drodze orzeczenia administracyjnego) bądź instytucja uznania niepodpadania konkretnej nieruchomości pod działanie dekretu o reformie rolnej (jeśli nieruchomość została przejęta z mocy prawa na podstawie tego właśnie aktu prawnego). Poniżej omówione zostaną w ogólności wybrane tryby odzyskania nieruchomości bądź uzyskania odszkodowania za nieruchomość w kontekście różnych podstaw prawnych ich przejęcia.

Dekret warszawski

Zgodnie z dekretem z dnia 26 października 1945 r. o własności i użytkowaniu gruntów na obszarze m.st. Warszawy wszelkie grunty w granicach Warszawy w dacie wejścia dekretu w życie przeszły z mocy prawa na własność m.st. Warszawy, a następnie w wyniku likwidacji samorządu terytorialnego na własność Skarbu Państwa. Z mocy prawa przejęte zostały tylko grunty, więc budynki w dalszym ciągu pozostawały własnością dawnych właścicieli. Był to jednak stan przejściowy, gdyż dawny właściciel, chcąc utrzymać prawo własności budynku i uzyskać prawa do gruntu, musiał w odpowiednim terminie złożyć i opłacić wniosek o ustanowienie prawa własności czasowej (obecnie prawo użytkowania wieczystego). Rozpoznając wnioski dekretowe powszechnie jednak wydawano decyzje odmowne, zgodnie z którymi własność budynków przejmowana była przez państwo. Dekret warszawski przewidywał prawo do odszkodowania, jednakże przepisy wykonawcze do dekretu, które miały określać procedurę odszkodowawczą, nigdy nie zostały wydane. W związku z tym nie było i nie ma podstaw prawnych do wypłaty rekompensat wynikających wprost z dekretu.

W konsekwencji obecnie nie mogą domagać się odzyskania praw do nieruchomości osoby, które nie złożyły wniosku o ustanowienie prawa własności czasowej. Osoby, w stosunku do których wydane zostały decyzje odmowne, mogą natomiast w trybie stwierdzenia nieważności doprowadzić do uznania bezprawności decyzji odmownych, a następnie domagać się ustanowienia prawa użytkowania wieczystego gruntu. W przypadku braku takiej możliwości z uwagi na wystąpienie nieodwracalnych skutków prawnych (np. nabycie nieruchomości przez osoby trzecie w ramach działania rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych) osoby takie mogą wystąpić na drogę sądową przeciwko Skarbowi Państwa o odszkodowanie z tytułu poniesionej szkody rzeczywistej.

Inną podstawą do dochodzenia odszkodowania jest również art. 215 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który w stosunku do pewnych kategorii dawnych nieruchomości warszawskich również przewiduje możliwość uzyskania odszkodowania.

Szerzej o procedurze dochodzenia roszczeń z dekretu warszawskiego w artykule Dochodzenie roszczeń odszkodowawczych z dekretu warszawskiego.

Reforma rolna

Zgodnie z dekretem Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej na cele reformy rolnej przejęte zostały w szczególności grunty stanowiące własność albo współwłasność osób fizycznych lub prawnych, jeżeli ich rozmiar łączny przekraczał bądź 100 ha powierzchni ogólnej, bądź 50 ha użytków rolnych. Na terenie województw poznańskiego, pomorskiego i śląskiego nieruchomości były przejmowane, jeśli ich rozmiar łączny przekraczał 100 ha powierzchni ogólnej, niezależnie od wielkości użytków rolnych. Własność powyższych nieruchomości przeszła z mocy prawa bez żadnego wynagrodzenia w całości na rzecz Skarbu Państwa. Co do zasady nie były wydawane żadne decyzje administracyjne potwierdzające przejście własności, a ich przejęcie następowało na podstawie protokołów.

Na podstawie obecnie obowiązujących przepisów prawa możliwe jest odzyskanie jedynie takich nieruchomości, które zostały przejęte w ramach reformy rolnej, choć nie spełniały przesłanek wskazanych w tym dekrecie. Dotyczy to przede wszystkim dawnych zabudowań pałacowych wraz z przylegającymi do nich parkami, jak również takich nieruchomości rolnych, które nie przekraczały limitów wskazanych w dekrecie, tj. o powierzchni poniżej 50 ha.

Obecnie wojewodowie rozstrzygają wnioski o ustalenie, że konkretna nieruchomość nie podpadała pod działanie dekretu rolnego. Ustalenie powyższej okoliczności skutkuje możliwością podjęcia dalszych działań prawnych w celu odzyskania nieruchomości w naturze (powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, zakładanie księgi wieczystej i wnioski o wpis w księdze wieczystej, powództwa o wydanie nieruchomości) bądź w celu uzyskania na drodze sądowej odszkodowania od Skarbu Państwa.

Ustawa o remontach i odbudowie

Na podstawie przepisów ustawy z dnia 22 kwietnia 1959 r. o remontach i odbudowie oraz o wykańczaniu budowy i nadbudowie budynków organy administracji dokonywały ze środków państwowych remontów kapitalnych i zabezpieczających budynków prywatnych, ulepszeń w wyposażeniu technicznym tych budynków, ich odbudowy lub przebudowy. W tym celu organy zawiadamiały właściciela budynku o potrzebie przeprowadzenia powyższych prac, wyznaczając mu 14-dniowy termin na złożenie oświadczenia o tym, czy wykonano prace we własnym zakresie. Jeśli właściciel nie złożył takiego oświadczenia albo jeśli mimo złożenia oświadczenia prac budowlanych nie wykonywał, bądź wykonywał je wadliwie czy nieterminowo, koszty robót budowlanych ponosił organ administracji. Jeżeli jednak koszty wykończenia lub nadbudowy ze środków publicznych przekraczały wartość 50% wartości technicznej budynku, organ administracji mógł przejąć na własność budynek wraz z gruntem.

Przejście własności nieruchomości następowało w formie orzeczenia za odszkodowaniem. Ponieważ jednak zarówno szacowanie wartości wydatków na roboty budowlane, jak i wycena wartości należnego odszkodowania dokonywane były na potrzeby ówczesnych władz, odszkodowania były symboliczne w stosunku do wartości utraconego mienia. Przejęcie nieruchomości następowało z naruszeniem ówcześnie obowiązującego prawa, co stanowi obecnie podstawę do stwierdzenia nieważności przedmiotowych orzeczeń administracyjnych oraz odzyskania nieruchomości w naturze bądź uzyskania odszkodowania od Skarbu Państwa.

Na podstawie przepisów wspomnianej ustawy przejmowano w szczególności kamienice w centralnych, zabytkowych dzielnicach miast, zwłaszcza Krakowa i Poznania.

Zasiedzenie przez Skarb Państwa

Po II wojnie światowej Skarb Państwa przejmował majątki prywatne na podstawie przepisów ustaw nacjonalizacyjnych bądź często jedynie w oparciu o czynności faktyczne.

Obecnie właściciele w toku postępowań administracyjnych bądź sądowych usiłują odzyskać majątki. Skarb Państwa, wobec braku bądź odpadnięcia podstawy materialnoprawnej przejęcia majątku, podnosi, że uzyskanie prawa do nieruchomości nastąpiło i tak w drodze zasiedzenia, z uwagi na upływ terminów posiadania nieruchomości prowadzących do zasiedzenia w złej wierze. Samo bowiem złożenie wniosku o stwierdzenie nieważności decyzji nacjonalizacyjnej ani nawet stwierdzenie takiej nieważności nie prowadzi do przerwania biegu terminu zasiedzenia nieruchomości i odzyskania władztwa nad nieruchomością.

Przyjęcie takiego podejścia oznaczałoby, że każda niemal nieruchomość przejęta przez Skarb Państwa po drugiej wojnie światowej podlegałaby zasiedzeniu z uwagi na upływ kodeksowych terminów do zasiedzenia w złej wierze (wcześniej 20 lat, a obecnie 30 lat).

Jednakże Sąd Najwyższy w uchwale pełnego składu z 26 października 2007 r. (sygn. akt III CZP 30/07), która ma moc zasady prawnej, stwierdził, że „władanie cudzą nieruchomością przez Skarb Państwa, uzyskane w ramach sprawowania władztwa publicznego, może być posiadaniem samoistnym prowadzącym do zasiedzenia. Zasiedzenie jednak nie biegło, jeżeli właściciel nie mógł skutecznie dochodzić wydania nieruchomości”.

W ówczesnym ustawodawstwie, poza omówionymi w niniejszym artykule, istniało szereg innych przepisów prawnych, które stanowiły podstawę do przejmowania majątków podmiotów prywatnych. Przepisy te dotyczyły np. zakładów przemysłowych, gospodarstw leśnych czy majątków kościelnych.

Choć kwestia reprywatyzacji nie została dotąd uregulowana ustawowo, w obecnym ustawodawstwie istnieją przepisy prawne, obudowywane przez orzecznictwo Sądu Najwyższego oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego, które pomimo upływu wielu lat i zmian w systemie prawnym umożliwiają podjęcie działań prawnych skutkujących odzyskaniem przejętych nieruchomości bądź uzyskaniem odszkodowania.

Istnieje jednak dość liczna grupa dawnych właścicieli utraconych majątków, którzy, z uwagi na brak ustawowego uregulowania kwestii reprywatyzacyjnych, nie mogą liczyć obecnie ani na odzyskanie majątków w naturze, ani na jakąkolwiek rekompensatę finansową za utracone mienie.

Leszek Zatyka, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy