Leszek Zatyka

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych a prawo użytkowania wieczystego

Sąd Najwyższy: „Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego także w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości”.

Uchwała SN z 15 lutego 2011 r. w składzie 7 sędziów, sygn. akt III CZP 90/10

Przytoczona uchwała Sądu Najwyższego dotyczy kwestii prawnych, które doprowadziły zarówno do rozbieżności między dotychczasowym orzecznictwem sądów powszechnych i sądów administracyjnych, jak i do sporów doktrynalnych. Naczelny Sąd Administracyjny uznawał bowiem za prawidłową praktykę stosowanie przez organy administracji publicznej przepisów o rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w wypadkach nabycia przez osobę trzecią prawa użytkowania wieczystego. Stanowisko Sądu Najwyższego w powyższej kwestii było dotychczas co do zasady odmienne. Sąd Najwyższy stał na stanowisku, że treść księgi wieczystej nie rozstrzyga na korzyść nabywcy konfliktu między treścią księgi a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości w sytuacji, w której dochodzi do zderzenia zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z zasadą, wedle której użytkowanie wieczyste może być ustanowione tylko na gruncie stanowiącym własność państwową (art. 232 k.c.).

Powyższa uchwała, aczkolwiek niezmiernie istotna, stanowi jednak jedynie kolejny głos w występującej w judykaturze i piśmiennictwie kontrowersji co do zakresu obowiązywania zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych w kontekście prawa użytkowania wieczystego. Sąd Najwyższy nie zdecydował się bowiem nadać uchwale mocy zasady prawnej. Oznacza to, że przedmiotowa uchwała wiąże sąd jedynie w tej sprawie, w której została wydana, a nie w innych rodzajowo jednorodnych sprawach. Uchwała może mieć natomiast wpływ na orzecznictwo sądów powszechnych z uwagi na autorytet Sądu Najwyższego i w konsekwencji służyć ujednoliceniu orzecznictwa sądowego.

Ostateczne wyjaśnienie przez Sąd Najwyższy problematyki zakresu ochrony prawa użytkowania wieczystego w kontekście zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych miałoby ogromne znaczenie dla pewności obrotu nieruchomościami w Polsce. Wyjaśnienie tych kwestii jest oczekiwane zarówno przez samych użytkowników wieczystych, jak i przez dawnych właścicieli nieruchomości znacjonalizowanych po II wojnie światowej bezprawnymi aktami administracyjnymi, którzy obecnie domagają się ich zwrotu.

Leszek Zatyka, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy