dr Przemysław Szymczyk

Refakturowanie mediów we wspólnotach mieszkaniowych

Wspólnota mieszkaniowa realizując interesy właścicieli lokali pełni odmienną podatkowo rolę nabywając towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną oraz dokonując zakupów na potrzeby poszczególnych lokali.

W świetle przepisów ustawy o własności lokali1 (zwłaszcza art. 13 ust. 1 i art. 14), członkowie wspólnot mieszkaniowych są zobowiązani ponosić dwa rodzaje wydatków – pierwsze związane z nieruchomością wspólną oraz drugie dotyczące wyłącznie ich własnych lokali. Do pierwszej kategorii kosztów ustawa zalicza m.in.:

  1. wydatki na remonty i bieżącą konserwację,
  2. opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej), oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  3. ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, jeśli nie są one pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,
  4. wydatki na utrzymanie porządku,
  5. wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Wśród drugiej grupy wydatków znajdują się przede wszystkim koszty tzw. mediów (woda, gaz, energia cieplna, usuwanie nieczystości itp.) w zakresie, w jakim odnoszą się one wyłącznie do poszczególnych lokali.

Ze względów technicznych wspólnoty nie podpisują odrębnych umów na dostawę mediów do nieruchomości wspólnej oraz kolejnych lokali, lecz dokonują kompleksowego zakupu wszelkich niezbędnych towarów i usług, podlegających następnie odpowiedniej redystrybucji. Właściciele lokali wpłacają w tym celu zaliczki, które rozliczane są pod koniec każdego roku z uwzględnieniem rzeczywistego zużycia oraz kosztów wynikających z faktur pochodzących od poszczególnych dostawców mediów.

W praktyce pojawiła się poważna wątpliwość dotycząca sposobu dokonywania rozliczeń pomiędzy wspólnotami i ich członkami w zakresie dostaw mediów do poszczególnych lokali. Organy podatkowe stały na stanowisku, że nie jest istotne, jakiej części nieruchomości dotyczą nabywane towary i usługi (powierzchni wspólnych czy odrębnych lokali), ponieważ w każdym przypadku nabywcą mediów jest wspólnota, w skład której – z mocy ustawy – wchodzą przecież wszyscy właściciele. Wspólnota, czyli jej członkowie, nie mogą dokonać dostawy towarów lub świadczenia usług (w rozumieniu podatku VAT) na rzecz samych siebie poprzez zapłatę zaliczek z tytułu kosztów związanych czy to z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, czy też własnych lokali. Z objaśnień do Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług wynika, że usługami są określone czynności świadczone przez podmioty gospodarcze na rzecz innych podmiotów, a zatem czynność powinna być skierowana na zewnątrz. Dostarczając media własnym członkom, wspólnota nie wykonuje usług dla podmiotów zewnętrznych a dla samej siebie – jest to tzw. zużycie wewnętrzne członków wspólnoty. W takiej sytuacji wspólnota nie występuje w roli podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą2, a więc nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług, nie może zatem wystawiać faktur VAT na rzecz własnych członków.

Powyższy pogląd zaprezentowała m.in. Izba Skarbowa w Warszawie w interpretacji indywidualnej z dnia 15 września 2009 r. (IPPP1/443-704/09-3/AP).

W związku z licznymi skargami składanymi na decyzje organów podatkowych powyższa kwestia stała się przedmiotem licznych orzeczeń sądów administracyjnych3, co doprowadziło do zasadniczej zmiany stanowiska w tej sprawie. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 4 lutego 2011 r. (sygn. I FSK 217/10) podkreślił, że ustawa o własności lokali (art. 13 ust. 1) wyraźnie i jednoznacznie rozróżnia dwa rodzaje obowiązków, a zarazem obciążeń finansowych członków wspólnoty mieszkaniowej: jedne związane z nieruchomością wspólną i drugie, związane tylko z odrębną własnością lokalu. Zarząd wspólnoty w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje w odmiennej roli niż w przypadku nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji wspólnota pełni praktycznie jedynie rolę pośrednika między dostawcami a odbiorcami – właścicielami lokali. Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na ich utrzymanie (zapłata za media) nie stanowią zaliczek w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

Sąd uznał, że z punku widzenia oceny skutków podatkowych dostawy mediów do poszczególnych lokali decydujące znaczenie ma to, kto jest ostatecznym odbiorcą usług. Za takiego finalnego nabywcę towarów i usług świadczonych przez podmioty np. dostarczające wodę czy odprowadzające nieczystości i służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb członków wspólnoty należy uznać nie wspólnotę, lecz każdego z jej członków z osobna. Mamy tu zatem do czynienia z sytuacją, w której od wspólnoty mieszkaniowej – jako podatnika VAT dokonującego zakupu towarów i usług od podmiotu zewnętrznego (innego podatnika) – każdy jej członek będący konsumentem nabywa następnie ten sam towar lub usługę. Zatem zakup przez wspólnotę usług odprowadzania nieczystości, wywozu śmieci czy dostarczania wody, służących zaspokajaniu indywidualnych potrzeb każdego z członków wspólnoty, powinien być refakturowany na rzecz członków wspólnoty ze wszystkimi konsekwencjami wynikającymi z przepisów ustawy o podatku od towarów i usług. Rozliczenia za dostarczane media do poszczególnych lokali (według rzeczywistych kosztów) nie mają więc charakteru „rozliczeń wewnątrz wspólnoty” i nie mogą być traktowane jako czynność na rzecz samych siebie, niepodlegająca przepisom ustawy o podatku od towarów i usług.

Jednocześnie Sąd wyraźnie zaznaczył, że zupełnie odmienne skutki podatkowe odnoszą się do czynności wspólnot dokonywanych w związku z zarządem nieruchomością wspólną. Nabywając media na potrzeby nieruchomości wspólnej wspólnota mieszkaniowa działa we własnym imieniu i na swoją rzecz jako „osoba ustawowa” w rozumieniu art. 33(1) k.c., będąca jednostką organizacyjną odrębną od właścicieli, co oznacza, że nie świadczy w tym zakresie usług na rzecz właścicieli lokali w rozumieniu art. 8 ust. 1 ustawy o podatku od towarów i usług i nie ma podstaw do refakturowania ponoszonych przez wspólnotę kosztów na rzecz jej członków. W takiej sytuacji wspólnota występuje jako podmiot stosunków zobowiązaniowych, którego działanie jest jedynie finansowane przez właścicieli poszczególnych lokali, mających udziały w nieruchomości wspólnej4.

Pozycja prawna wspólnoty mieszkaniowej i jej członków podobna jest więc do pozycji spółki jawnej i jej wspólników, ponieważ jako jednostka organizacyjna bez osobowości prawnej, to ona, a nie jej członkowie, ma określoną podmiotowość w zakresie zarządzania nieruchomością wspólną. W związku z powyższym to wspólnota, ponosząc koszty zarządu, o których mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, jest ostatecznym konsumentem usług generujących powyższe koszty, skoro jej członkowie w takim przypadku nie mają podmiotowości prawnej, będąc jedynie związani w ramach wspólnoty wewnętrznym stosunkiem wynikającym ze współwłasności nieruchomości.

Zatem w przypadku finansowania usług (mediów), których konsumentem jest sama wspólnota mieszkaniowa (w części dotyczącej nieruchomości wspólnej) nie ma żadnych podstaw do refakturowania kosztów z nimi związanych na właścicieli lokali dysponujących udziałami we współwłasności nieruchomości wspólnej. Usługi te są bowiem nabywane na potrzeby utrzymania wspólnoty, jako podmiotu o odrębnej prawnie konstrukcji w stosunku do właścicieli lokali. W takim zakresie wspólnota mieszkaniowa nie świadczy usług na rzecz jej członków, ponieważ występuje we własnym imieniu i na rzecz swoją jako jednostka organizacyjna odrębna od właścicieli lokali.

W związku z kształtującą się jednolitą linią orzeczniczą dotyczącą opodatkowania rozliczeń pomiędzy wspólnotami mieszkaniowymi i ich członkami, Minister Finansów wydał 21 czerwca 2011 r. interpretację ogólną (PT8/033/IO1/AEW/11/PT-571), w której potwierdził stanowisko sądów administracyjnych. Uznał, że wspólnota mieszkaniowa nabywając towary i usługi w ramach zarządu nieruchomością wspólną nie wykonuje żadnych czynności na rzecz właścicieli lokali, a jedynie działa we własnym imieniu jako ostateczny konsument. W takiej sytuacji brak jest podstaw do fakturowania wewnętrznych rozliczeń pomiędzy wspólnotą a jej członkami. Z kolei w przypadku kosztów ponoszonych przez właścicieli wyłącznie w związku z odrębną własnością lokali, wspólnota nabywa towary i usługi w swoim imieniu, lecz na rzecz poszczególnych właścicieli, a zatem dokonuje ich odsprzedaży. Wspólnota występują wówczas w roli podatnika VAT, stąd dokonywane przez nią czynności powinny być dokumentowane fakturami.

Jednocześnie 20 września 2011 r. Minister Finansów wydał rozporządzenie zmieniające rozporządzenie w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, w którym zwolnił od podatku VAT odsprzedaż przez wspólnotę mieszkaniową mediów dokonywaną na rzecz właścicieli lokali mieszkalnych wykorzystywanych wyłącznie na cele mieszkalne. Obecnie zatem refakturowaniu podlega jedynie zakup przez wspólnoty mieszkaniowe mediów dotyczących lokali użytkowych lub mieszkalnych wykorzystywanych na cele inne niż mieszkalne. Jest to zarazem ważna informacja dla właścicieli powyższych typów lokali, bowiem mogą oni dokonywać odliczeń podatku VAT wskazanego w fakturach wystawianych na ich rzecz przez wspólnoty.

Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 1994 r., Nr 85, poz. 388 z późn. zm.).

2 W rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2011, Nr 177, poz. 1054 z późn. zm.).

3 M.in. wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia: 30 marca 2009 r. (sygn. akt I FSK 88/08), 5 sierpnia 2010 r. (sygn. akt I FSK 1343/09), 16 września 2010 r. (sygn. akt I FSK 742/10), 2 grudnia 2010 r. (sygn. akt I FSK 2038/09).

4 To wyłącznie na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną właściciele, zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy własności lokali, uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, których wysokość ustalana jest w drodze uchwały wspólnoty (art. 22 ust. 1 pkt 3 ustawy).

5 Dz. U. z 2011 r., Nr 198, poz. 1174.