Ewa Jasic, Karolina Turko

Rachunki powiernicze – rok od wejścia w życie ustawy deweloperskiej

Mieszkaniowy rachunek powierniczy funkcjonuje już rok, ale banki nie oferują deweloperom zbyt dużego wyboru. Do tego dostęp do takiego rachunku dla mniejszych deweloperów może być ograniczony.

29 kwietnia 2012 roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. „ustawa deweloperska”. Ustawodawca wprowadził m.in. obowiązek zakładania przez deweloperów mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który będą przelewane środki nabywców. Ustawa wymienia dwa rodzaje tych rachunków: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy (bank wypłaca deweloperowi środki pieniężne jednorazowo po otrzymaniu umowy przenoszącej na nabywcę prawo własności nieruchomości) oraz otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy (środki pieniężne są wypłacane deweloperowi sukcesywnie po zakończeniu każdego z etapów przedsięwzięcia, zgodnie z harmonogramem określonym w umowie). Otwarty rachunek powierniczy występuje w trzech wariantach: bez dodatkowych zabezpieczeń, z gwarancją bankową lub z gwarancją ubezpieczeniową.

Niewielki wybór w bankach

Do warunków nowej ustawy musiały dostosować się banki. Kilka z nich wprowadziło do swojej oferty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Nie zdecydowały się na ujawnienie informacji dotyczących kosztów otwierania takich rachunków. Nie określają także wprost, czy otwarcie mieszkaniowego rachunku powierniczego musi się wiązać z udzieleniem kredytu na sfinansowanie przedsięwzięcia. Kwestie te mają być dostosowywane do każdego dewelopera i do rodzaju jego przedsięwzięcia, podczas indywidualnych negocjacji.

Wszystkie banki oferują zarówno otwarty, jak i zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Większość wymaga posiadania u nich rachunku bieżącego lub pomocniczego.

Od niedawna zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze proponują swoim klientom banki spółdzielcze. Ponieważ banki te działają lokalnie, ich oferta jest docelowo przeznaczona dla mniejszych firm deweloperskich.

Rzeczywistość rynkowa

Otwarty rachunek powierniczy bez dodatkowych zabezpieczeń został wprowadzony do ustawy, by umożliwić małym i średnim firmom deweloperskim wypełnienie obowiązku ustanowienia środków ochrony nabywców. Istnieje jednak obawa, że możliwość ta nie będzie realizowana w rzeczywistości.

Ustawa nie zobligowała banku do badania zdolności kredytowej firmy, z którą ma zawrzeć umowę otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nie wyłącza to jednak konieczności dokładnej analizy inwestycji, celem stwierdzenia, czy dany deweloper będzie w stanie ukończyć przedsięwzięcie deweloperskie. Możliwe, że jedynym sposobem ograniczenia ryzyka dla banku będzie podpisanie umowy rachunku zamkniętego. Najbezpieczniejszą dla banku opcją byłoby połączenie prowadzenia rachunku z kredytowaniem danego przedsięwzięcia deweloperskiego. W związku z tym szanse na zawarcie umowy otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego będą miały raczej duże firmy deweloperskie o ugruntowanej reputacji i mające historię kredytową w danym banku. Mniejsi deweloperzy, którzy najbardziej potrzebują środków na inwestycje, mogą nie mieć do nich dostępu.

Otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy z gwarancją bankową wiąże się z dużym ryzykiem dla banku. W związku z tym banki będą żądały dodatkowych zabezpieczeń. W praktyce znacznie utrudni to otwarcie takiego rachunku.

Zmiany ustawowe powodują odejście od tradycyjnych źródeł finansowania przedsięwzięć. Firmy będą miały ograniczoną możliwość budowania ze środków nabywców. Sytuacja ta wymusi na deweloperach szukanie nowych źródeł środków na inwestycje. Nie wszystkim deweloperom może udać się je znaleźć.

Bezpieczeństwo kosztuje

Ustawa nakłada na banki sporo obowiązków, które towarzyszą otwarciu mieszkaniowych rachunków powierniczych. Bank powinien dokonać oceny spełnienia przez dewelopera warunków wymienionych w ustawie. Ocena ta jest dokonywana na podstawie określonych dokumentów w zależności od etapu przedsięwzięcia deweloperskiego, np. decyzji o pozwoleniu na budowę, umowy o generalne wykonawstwo czy dziennika budowy prowadzonego dla przedsięwzięcia deweloperskiego. Bank może zlecić te czynności swoim wyspecjalizowanym pracownikom lub firmom zewnętrznym. Niewątpliwie wygeneruje to dodatkowe koszty otwierania rachunków powierniczych.

Praktyka rynkowa

Przyczyną małej podaży na rynku mieszkaniowych rachunków powierniczych jest przede wszystkim niewielki popyt. Deweloperzy, którzy rozpoczęli sprzedaż swoich inwestycji przed wejściem w życie ustawy, nie byli zobowiązani do otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych. Zważywszy, że wiele przedsięwzięć jest jeszcze w trakcie realizacji, na wytworzenie się praktyki rynkowej dotyczącej rachunków powierniczych przyjdzie jeszcze poczekać.

Karolina Turko, Ewa Jasic, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy