dr Przemysław Szymczyk, Michał Gliński

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

Trybunał Konstytucyjny uznał odmowę przekształcenia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości biurowo-warsztatowych w prawo własności za niezgodną z konstytucją.

Przedstawione Trybunałowi pytanie prawne dotyczyło sposobu załatwienia wniosku o przekształcenie w prawo własności prawa użytkowania nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem biurowo-warsztatowym. Wniosek ten został złożony na podstawie przepisów ustawy z 4 września 1997 r. – o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego przysługującego osobom fizycznym. Prezydent m.st. Warszawy odmówił przekształcenia, wskazując, że po złożeniu wniosku weszła w życie nowa ustawa z 29 lipca 2005 r. uchylająca poprzednie przepisy. Zgodnie z jej brzmieniem do spraw już wszczętych, ale niezakończonych decyzją ostateczną do 13 października 2005 r., należało stosować przepisy nowej ustawy z 2005 r. Jednak ustawa ta nie przewidywała możliwości przekształcenia nieruchomości biurowo-warsztatowych.

Trybunał uznał, że taka regulacja jest niezgodna z konstytucją, ponieważ narusza zasady ochrony praw nabytych (art. 2 konstytucji) oraz gwarancji ochrony praw majątkowych, w tym prawa własności (art. 21 ust. 1 oraz art. 64 ust. 2 konstytucji), mające zastosowanie do ochrony ekspektatyw maksymalnie ukształtowanych. Osoby spełniające warunki ustawy z 1997 roku mogły zasadnie i racjonalnie oczekiwać określonego działania w postaci przekształcenia dotychczasowych uprawnień do nieruchomości. Nowe przepisy doprowadziły do pogorszenia sytuacji prawnej osób, które pod rządem poprzedniego prawa wystąpiły o realizację przysługujących im uprawnień i nabyły maksymalnie ukształtowaną ekspektatywę prawa własności nieruchomości zabudowanej budynkiem biurowo-warsztatowym. Trybunał podkreślił, że oczekiwanie wnioskodawców było usprawiedliwione i racjonalne, ponieważ nie nastąpiła w ostatnim czasie taka zmiana warunków społecznych lub gospodarczych, która wymagałaby zmian regulacji prawnych, w tym również zmian, które znosiłyby lub ograniczały dotychczas przyznane uprawnienia. Wartości takich nie wskazano również w toku prac parlamentarnych nad projektem ustawy z 2005 roku.

TK uznał, że nie można stosować przepisów ustawy z 29 lipca 2005 r. (w brzmieniu sprzed jej nowelizacji z 28 lipca 2011 r.) do spraw przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności, wszczętych przed wejściem w życie ustawy z 29 lipca 2005 r. i zakończonych decyzją ostateczną przed wejściem w życie nowelizacji tej ustawy z 28 lipca 2011 r. W konsekwencji tylko osoby, które mieszczą się w zakresie podmiotowym i przedmiotowym powołanego orzeczenia, to jest które wszczęły postępowanie o przekształcenie przed wejściem w życie ustawy z 29 lipca 2005 r. i uzyskały decyzje przed wejściem w życie ustawy z 28 lipca 2011 r. (tj. 9 października 2011 r.), będą mogły w terminie miesiąca od dnia wejścia w życie wyroku TK żądać wznowienia postępowania o przekształcenie i skorzystać z przepisów uchylonej ustawy z 4 września 1997 r. (vide: art. 145a k.p.a.).

Wyrok nie dotyczy innych osób i spraw niewymienionych w sentencji orzeczenia. Jeżeli podmiot złożył wniosek o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na gruncie ustawy z 29 lipca 2005 r., a decyzja kończąca postępowanie zostanie wydana pod rządami jej nowelizacji z 28 lipca 2011 r., wówczas organ administracji publicznej wydający decyzję musi, zgodnie z art. 5 ust. 1 nowelizacji, stosować przepisy nowelizacji ze wszystkimi zaletami i wadami takiego rozwiązania. Ustawa z 28 lipca 2011 r. uchyliła bonifikatę przewidzianą w art. 4 ust. 8 ww. ustawy (tj. w wysokości 90 proc. zastrzeżoną na rzecz osób o najniższych dochodach), zachowała natomiast pozostałe bonifikaty przewidziane w art. 4 ust. 7, 9 i 11 ww. ustawy. Wprowadziła również rozwiązania, które pozwalają osobom prawnym przekształcać prawo użytkowania wieczystego do nieruchomości o przeznaczeniu innym niż mieszkalne, garażowe i rolne, a także ułatwiła współużytkownikom wieczystym dochodzenie przekształcenia poprzez umożliwienie ubiegania się o przekształcenie co najmniej przez połowę współużytkowników (pod warunkiem braku zgłoszenia sprzeciwu przez pozostałych), a nie przez wszystkich.

Michał Gliński, Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy