Prywatny najem nieruchomości a podatek VAT


Do opodatkowania VAT najmu nieruchomości nie jest konieczne, aby był on świadczony przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) zawiera własną definicję zarówno podatnika, jak i działalności gospodarczej. Zgodnie z art. 15 ust. 1 podatnikiem jest każdy podmiot (osoba fizyczna, prawna, a także jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej) wykonujący samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. Z kolei definicja działalności gospodarczej obejmuje dwie części. Pierwsza dotyczy przedsiębiorców (producentów, handlowców, usługodawców itd.) rozumianych jako profesjonaliści prowadzący zarejestrowaną działalność. Druga natomiast odnosi się do czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Definicja działalności gospodarczej stworzona na potrzeby podatku od towarów i usług nie wymaga zatem, aby wszelkie czynności, obejmujące w szczególności świadczenie usług najmu, były wykonywane zawodowo. Ustawa dopuszcza również taką sytuację, kiedy działalność nie jest prowadzona przez profesjonalistów, a obejmuje wyłącznie wykorzystywanie towarów w sposób ciągły i zarobkowy. Wydaje się, że za taką działalność można również uznać prywatny najem nieruchomości, pod warunkiem, że ma on formę ciągłą. Druga przesłanka, czyli zarobkowy charakter, jest bowiem zawsze spełniona, gdyż do essentialia negotii umowy najmu należy opłacanie czynszu. Ciągłość z kolei można rozumieć nie tylko jako stałe wynajmowanie, ale również jako samą chęć najmu, np. poprzez stałą ofertę. Warto podkreślić, że wypełnienie kryterium przedmiotowego w rozumieniu powyższej definicji oznacza automatyczne uznanie podmiotu wynajmującego za podatnika według ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym opodatkowanie świadczenia w postaci najmu nieruchomości.

Pewna wątpliwość może natomiast dotyczyć definicji obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących przedmiot najmu. Otóż w drugiej części definicji działalności gospodarczej jest mowa o towarach. Zgodnie z ustawą o VAT za towar należy uznać m.in. budynki, budowle lub lokale będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Stosownie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług przedmiotem klasyfikowania według PKWiU są czynności o charakterze usługowym świadczone przed podmioty gospodarcze. Jeśli zatem towarem może być tylko budynek, budowla lub ich części będące przedmiotem czynności świadczonych przez podmioty gospodarcze, to mogłoby sugerować, że obiekt wynajmowany przez prywatny podmiot nie jest towarem. W takiej sytuacji nie można by również mówić o spełnieniu przesłanek działalności gospodarczej według ustawy o VAT, a tym samym o zaistnieniu podstaw do opodatkowania. Warto rozważyć powyższą tezę w ewentualnym sporze z organem skarbowym.

Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy