Prawo użytkowania wieczystego a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych


Sąd Najwyższy zdecyduje, czy użytkowanie wieczyste jest chronione zasadą rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Sąd Najwyższy, rozpoznając skargę kasacyjną wniesioną przez powódkę (dotychczasową właścicielkę nieruchomości odebranej w ramach reformy rolnej) przeciwko Skarbowi Państwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym postanowił przedstawić do rozstrzygnięcia składowi siedmiu sędziów Sądu Najwyższego następujące zagadnienie prawne: „Czy rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych chroni nabywcę użytkowania wieczystego w przypadkach wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości?”.

Powyższe zagadnienie prawne pojawiło się w następującym stanie faktycznym. Powódka (jej poprzednicy prawni) utraciła prawa do nieruchomości z uwagi na przejęcie jej na potrzeby reformy rolnej na podstawie Dekretu Polskiego Komitetu Wyzwolenia Narodowego z dnia 6 września 1944 r. o przeprowadzeniu reformy rolnej. Nieruchomość stała się własnością Skarbu Państwa, który następnie oddał ją w użytkowanie wieczyste podmiotowi trzeciemu.

W 2003 r. wojewoda stwierdził, że przedmiotowa nieruchomość nie podlegała pod działanie reformy rolnej, co stało się podstawą do dalszych działań przywracających majątek prawowitym właścicielom. Następnie powódka wystąpiła do sądu z powództwem o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.

Sąd I instancji uwzględnił żądanie powódki w całości i nakazał wpisanie powódki w dziale II księgi wieczystej dotyczącym prawa własności w miejsce Skarbu Państwa oraz nakazał wykreślenie wpisanego w księdze wieczystej użytkowania wieczystego. Sąd I Instancji oparł swoje orzeczenie na zasadzie, że prawo użytkowania wieczystego może zostać ustanowione jedynie na nieruchomości będącej własnością Skarbu Państwa bądź jednostki samorządu terytorialnego, a nie na nieruchomości będącej własnością osoby fizycznej, choćby nawet nabywca działał w dobrej wierze.

Sąd II Instancji uchylił jednak powyższy wyrok w całości, wskazując, że nabywcę użytkowania wieczystego chroni zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych z uwagi na nabycie w zaufaniu do treści księgi wieczystej, która nie zawierała jakichkolwiek wpisów, ostrzeżeń czy wzmianek mogących w konsekwencji podważać tytuł prawny Skarbu Państwa do nieruchomości. Od powyższego wyroku skargę kasacyjną złożyła powódka.

Rozstrzygnięcie powyższego zagadnienia prawnego będzie miało istotne znaczenie dla pewności obrotu nieruchomościami w Polsce. Jeśli Sąd Najwyższy uzna, że w takich przypadkach zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nie ma zastosowania, tytuł prawny Skarbu Państwa, a w konsekwencji użytkowników wieczystych do nieruchomości będzie mógł być podważany w postępowaniach sądowych i administracyjnych. Należy jednak zwrócić uwagę, że ewentualne rozstrzygnięcie nie będzie dotyczyło prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na gruntach warszawskich odebranych dotychczasowym właścicielom przez Skarb Państwa na podstawie tzw. dekretu Bieruta. Sądy i organy administracji publicznej uznają bowiem, że uzyskanie w ten sposób prawa do nieruchomości przez Skarb Państwa nastąpiło w zgodzie z prawem.

Zgodnie z art. 61 § 6 Ustawy z dnia 23 listopada 2002 r. o Sądzie Najwyższym (Dz. U. Nr 240, poz. 2052 z późn. zm.) skład siedmiu sędziów może postanowić o nadaniu wydanej uchwale rozstrzygającej zagadnienie prawne mocy zasady prawnej.