Prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod niektórymi wodami


Nowe prawo wodne, które wejdzie w życie z początkiem 2018 roku, wyposaży Skarb Państwa w prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Strony transakcji na rynku nieruchomości będą musiały się upewnić, czy prawa tego nie należy uwzględnić w umowie, którą zamierzają podpisać. Wrażenie, że ustalenie tej okoliczności faktycznej nie będzie nastręczać szczególnych trudności, jest bowiem mylące.

Wody stojące

Przed przystąpieniem do szczegółowej analizy trzeba uporządkować pojęcia, którymi posłużył się ustawodawca, uchwalając nowe Prawo wodne. Ustawa wprowadza bowiem dwojaki podział wód.

Pierwszym rozróżnieniem jest podział na wody powierzchniowe i podziemne. Drugi podział dotyczy wód morskich i wód śródlądowych. Łatwo zatem stwierdzić, że kwestia prawa pierwokupu będzie mogła wystąpić w przypadku niektórych gruntów pod śródlądowymi wodami powierzchniowymi.

Ustawodawca zadecydował, że śródlądowe wody powierzchniowe dzielą się na wody płynące i stojące. Do tych pierwszych należą wody w ciekach naturalnych oraz źródłach, z których cieki te biorą początek. Ponadto do wód płynących ustawodawca zaliczył wody w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych o ciągłym albo okresowym naturalnym dopływie lub odpływie wód powierzchniowych. Wreszcie, do wód płynących zaliczono wody w sztucznych zbiornikach wodnych usytuowanych na wodach płynących oraz wody w kanałach.

Jeśli zaś chodzi o wody stojące, to w myśl ustawy Prawo wodne są nimi wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi. W tym zakresie regulacja ustawowa jest stosunkowo prosta.

Stan prawny komplikuje jednak uznanie, że przepisy o śródlądowych wodach stojących stosuje się odpowiednio do wód znajdujących się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka, niebędących stawami. To zaś w sposób istotny poszerza katalog stanów faktycznych, w których będziemy mieli do czynienia z gruntami pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Pierwokup Skarbu Państwa

Wspomnianą na wstępie nowością jest przysługujące Skarbowi Państwa prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży gruntów pod śródlądowymi wodami stojącymi.

Prawo to wykonywać będzie starosta w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw gospodarki wodnej.

Sprzedaż gruntu pod śródlądowymi wodami stojącymi będzie możliwa, jeżeli starosta nie wykona prawa pierwokupu. Notariusz sporządzający umowę sprzedaży będzie obowiązany zawiadomić starostę o treści tej umowy. Na wykonanie tego prawa starosta będzie miał miesiąc od dnia otrzymania zawiadomienia o treści umowy.

Aby wykonać prawo pierwokupu, starosta złoży oświadczenie w formie aktu notarialnego. Co do zasady powinno to nastąpić u notariusza, który sporządzał umowę sprzedaży. Jeżeli jednak będzie to niemożliwe lub napotykać będzie poważne trudności, oświadczenie będzie mogło być złożone u innego notariusza.

Z chwilą złożenia oświadczenia grunt stanie się własnością Skarbu Państwa. Oświadczenie starosty notariusz doręczy sprzedającemu.

Prawo pierwokupu wykonywane będzie po cenie ustalonej między stronami w umowie sprzedaży.

Minister ustali charakter wód

Nowatorskim rozwiązaniem przewidzianym w prawie wodnym jest wyposażenie ministra właściwego do spraw gospodarki wodnej (a zatem obecnie Ministra Środowiska) w uprawnienie do ustalenia w drodze decyzji charakteru wód.

W uzasadnieniu projektu ustawy wskazano, że rozwiązanie to służyć ma usunięciu wątpliwości w zakresie jednoznacznego ustalenia, czy dane wody należy uznać za płynące czy stojące.

Tego swego rodzaju decyzję interpretacyjną wydawać będzie minister na wniosek właściciela gruntu przyległego do wód. Aby taki wniosek był skuteczny, wnioskodawca będzie zobowiązany do dołączenia tzw. części opisowej i graficznej. Ta ostatnia obejmować będzie mapy sytuacyjno-wysokościowe obrazujące przebieg wód od ujścia do źródeł oraz inne dostępne dokumenty. Z kolei część opisowa obejmować będzie opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego, ciągłość wód, warunki morfologiczne i analizę historyczną przynależności tych wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych. Z powyższego wynika zatem, że ustalenie charakteru wód odbywać się będzie w ramach odrębnego postępowania administracyjnego, o stosunkowo złożonym i specjalistycznym charakterze. Uzyskanie decyzji ustalającej charakter wód nie będzie zatem jedynie prostą formalnością. Decyzja taka będzie jednak stanowić podstawę do dokonania odpowiednich zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Problemy praktyczne

Z powyższego wynika, że podstawowym problemem będzie jednoznaczne ustalenie, czy przedmiotem transakcji obejmującej nieruchomość jest grunt pokryty wodami stojącymi. Źródłem problemów będzie zapewne nieprecyzyjne sformułowanie „wody znajdujące się w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka”. Do gruntów pokrytych takimi wodami odpowiednio stosuje się przepisy o śródlądowych wodach stojących.

Wyjaśnieniu wątpliwości służyć mogą decyzje interpretacyjne ministra, jednakże ich uzyskanie jest procesem stosunkowo złożonym ze względu na dokumentację, którą należy przedstawić.

W miarę upływu czasu i wydawania kolejnych decyzji problematyczne może też być ustalenie, czy w odniesieniu do danego gruntu taka decyzja została wydana, jako że nie ma obowiązku ich publikacji.

Trudno znaleźć gotową receptę umożliwiającą rozwiązanie powyższych problemów. Wydaje się, że strony transakcji na rynku nieruchomości powinny szczegółowo zbadać stan faktyczny gruntu przed przystąpieniem do zawarcia umowy sprzedaży i dokonać niezbędnej analizy, czy w ramach planowanej transakcji konieczne będzie uwzględnienie prawa pierwokupu.

Dominik Wałkowski, adwokat, praktyka prawa ochrony środowiska kancelarii Wardyński i Wspólnicy