Podstawienie wierzytelności hipotecznej – nowe możliwości po reformie prawa hipotecznego


Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która wejdzie w życie 20 lutego br., znacznie zwiększa elastyczność instytucji hipoteki. Wprowadza m.in. możliwość zastąpienia zabezpieczanej hipotecznie wierzytelności inną wierzytelnością.

Mechanizm podstawienia wierzytelności

Na podstawie dodanego nowelizacją art. 683 u.k.w.h. właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką oraz wierzyciel hipoteczny będą mogli uzgodnić, aby wierzytelność zabezpieczana dotychczas hipoteką została zastąpiona inną wierzytelnością przysługującą temu samemu wierzycielowi. Na skutek podmiany zmianie ulegnie treść istniejącej hipoteki, a dzięki temu rozwiązaniu nowa wierzytelność uzyska zabezpieczenie bez konieczności ustanawiania kolejnego zabezpieczenia w postaci nowej hipoteki o dalszym pierwszeństwie zaspokojenia. Co do zasady podstawienie wierzytelności może zostać dokonane wyłącznie poprzez zastąpienie wierzytelności istniejącej (niespłaconej) w momencie podstawienia, bowiem w innym wypadku hipoteka ulegałaby wygaśnięciu. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy hipoteka zabezpiecza wierzytelności przyszłe, które mogą powstać w przyszłości z danego stosunku prawnego (np. wierzytelności o spłatę kredytu odnawialnego).

Aby skorzystać z nowego uprawnienia, konieczne jest zawarcie umowy o zmianie treści hipoteki pomiędzy właścicielem nieruchomości a istniejącym wierzycielem hipotecznym. Jeżeli hipoteka była ustanowiona w formie aktu notarialnego, umowa o zmianie treści hipoteki musi zostać sporządzona w formie z podpisami poświadczonymi przez notariusza. W przypadku hipoteki ustanawianej w trybie art. 95 ustawy Prawo bankowe do zmiany treści hipoteki wymagane jest oświadczenie właściciela nieruchomości w formie pisemnej pod rygorem nieważności oraz oświadczenie banku przewidziane w art. 95 ust. 1 ustawy Prawo bankowe. Ponadto w każdym wypadku dla skuteczności podstawienia wierzytelności wymagane jest dokonanie przez sąd odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej.

Jeżeli podstawiana wierzytelność będzie mieścić się w granicy sumy hipoteki, nie będzie konieczne uzyskiwanie zgody na taką czynność innych wierzycieli hipotecznych, którym przysługują prawa z pierwszeństwem równym lub niższym. W przeciwnym wypadku, tj. gdy podstawiona wierzytelność miałaby wiązać się ze zwiększeniem sumy hipoteki, zastosowanie znajdzie wymóg wcześniejszego uzyskania zgody innych wierzycieli hipotecznych.

Jakie wierzytelności mogą zostać podstawione?

Po pierwsze należy wskazać, iż zamianie mogą podlegać tylko wierzytelności przysługujące dotychczasowemu wierzycielowi hipotecznemu. Stąd też mechanizm podstawienia wierzytelności nie będzie mógł znaleźć zastosowania przy refinansowaniu udzielanym przez bank niebędący jednocześnie wierzycielem hipotecznym. Powyższe ograniczenie nie występuje w odniesieniu do osoby będącej dłużnikiem z tytułu podstawianej wierzytelności, wobec czego możliwe będzie zastąpienie danej wierzytelności wierzytelnością przysługującą względem zupełnie nowego dłużnika, przy pozostawieniu, co oczywiste, tego samego dłużnika rzeczowego (można będzie np. zastąpić wierzytelność wierzytelnością wobec innego dłużnika z tej samej grupy spółek).

Po drugie, nowa ustawa nie przewiduje ograniczeń co do typu lub rodzaju wierzytelności wykorzystywanych przy podstawieniu, zatem wierzyciel może zabezpieczyć dotychczasową hipoteką zarówno wierzytelności istniejące, jak i te, które powstaną dopiero w przyszłości. Wierzytelności te mogą mieć różną walutę lub różną wysokość w stosunku do wierzytelności zastępowanej. Wobec tak sformułowanych przepisów, w granicach sumy hipoteki, strony będą mogły zastąpić daną wierzytelność wierzytelnością o znacznie wyższej wysokości, a nawet podstawić wierzytelność o zupełnie innej walucie.

Po trzecie, biorąc pod uwagę treść art. 681 nowej u.k.w.h., wydaje się, iż nie ma przeszkód, aby w miejsce jednej zabezpieczonej wierzytelności mogło zostać podstawionych wiele wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. Oczywiście aby dokonać zmiany hipoteki bez zgody osób uprawnionych z tytułu innych hipotek, zbiorcza wartość podstawianych wierzytelności musi się mieścić w sumie istniejącej hipoteki.

Znaczenie praktyczne nowego uprawnienia

Podstawienie wierzytelności przede wszystkim pozwala na ponowne wykorzystanie istniejącego zabezpieczenia hipotecznego. W stanie prawnym obowiązującym do 19 lutego 2011 roku co do zasady zabezpieczenie nowej wierzytelności wymagało ustanowienia nowej hipoteki. Dzięki nowemu rozwiązaniu, w ramach refinansowania istniejącego zadłużenia, bank będzie mógł zachować pierwszeństwo, jakie przysługiwało zmienianej hipotece, a kredytobiorca uniknie ponoszenia kosztów związanych z ustanowieniem nowego zabezpieczenia. Zmniejszą się m.in. koszty taksy notarialnej, gdyż zamiast aktu notarialnego wystarczająca będzie notaryzacja podpisów.

Zgodnie z przepisami intertemporalnymi przewidzianymi w ramach nowelizacji do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 roku zastosowanie znajdują nowe przepisy u.k.w.h., z wyłączeniem przepisów o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Wobec tego nowa instytucja podstawienia wierzytelności będzie mogła być wykorzystywana w przypadku nieruchomości, które są obciążone hipotekami kaucyjnymi powstałymi przed wejściem w życie nowelizacji. Oznacza to, że banki i inne podmioty udzielające finansowania będą mogły udzielać refinansowania przy użyciu istniejących hipotek kaucyjnych, natomiast taka możliwość nie będzie dostępna w odniesieniu do hipotek zwykłych.

Zagrożenie dla „dalszych” wierzycieli hipotecznych

Możliwość zastępowania wierzytelności z całą pewnością będzie problematyczna dla wierzycieli hipotecznych, którzy są uprawnieni z tytułu hipotek o dalszym pierwszeństwie zaspokojenia. Przed wejściem w życie nowych przepisów, jeżeli wierzytelność zabezpieczona hipoteką o najwyższym pierwszeństwie zaspokojenia była w znacznym stopniu spłacona, wierzyciele hipoteczni posiadający dalsze pierwszeństwo zaspokojenia mogli oczekiwać, że pierwszorankingowa hipoteka nie będzie odgrywać dużej roli w razie egzekucji z nieruchomości. Obecnie możliwe będzie zastąpienie praktycznie już spłaconej wierzytelności nową wierzytelnością o znacznie wyższej wysokości (w granicy sumy hipoteki), bez konieczności uzyskiwania zgody pozostałych wierzycieli hipotecznych. Warto podkreślić, że taki zabieg podstawienia wierzytelności byłby możliwy nawet po wszczęciu postępowania egzekucyjnego przez innych wierzycieli i zajęciu nieruchomości.

Dodatkowo zastępowanie wierzytelności może również powodować przesunięcie w czasie realizacji prawa do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Zgodnie z przepisami znowelizowanej ustawy właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką (hipoteka A) może zobowiązać się na rzecz innego wierzyciela hipotecznego do przeniesienia jego hipoteki (hipoteka B) na opróżnione miejsce hipoteczne po wygaśnięciu hipoteki A. Warto dodać, że roszczenie wierzyciela związane z takim zobowiązaniem może zostać ujawnione w księdze wieczystej.Natomiast literalnie interpretując przepis art. 683 u.k.w.h., w razie podstawiania wierzytelności w ogóle nie dochodzi do wygaśnięcia hipoteki A i opróżnienia miejsca hipotecznego, co de facto będzie „blokowało” wprowadzenie hipoteki B na miejsce po hipotece A. Taką interpretację wspiera treść art. 1019 u.k.w.h., który stanowi, że hipoteka B uzyskuje przyczepne miejsce, z chwilą gdy stało się wolne, nie wyłączając jednocześnie możliwości podstawienia wierzytelności. Powyższe zagadnienie będzie z pewnością przedmiotem rozważań w doktrynie prawa i orzecznictwie sądowym, gdyż już teraz pojawiają się różne koncepcje dotyczące możliwości ubezskutecznienia podstawienia wierzytelności w sytuacji, gdy w księdze wieczystej wpisane zostało uprzednio roszczenie o przeniesienie na opróżnione miejsce hipoteki B, w szczególności przy użyciu instrumentów prawa cywilnego przewidzianych w art. 59 lub 93 § 1 Kodeksu cywilnego.

Piotr Nerwiński, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy