dr Przemysław Szymczyk

Opodatkowanie podatkiem VAT prywatnego najmu nieruchomości

Najem nieruchomości podlega podatkowi VAT niezależnie od tego, czy jest świadczony przez przedsiębiorcę w ramach prowadzonej działalności gospodarczej.

Stosownie do art. 15 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2004 r., Nr 54, poz. 535 z późn. zm.) podatnikiem jest każdy (osoba fizyczna, prawna, jak również jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej), kto wykonuje samodzielnie działalność gospodarczą bez względu na jej cel lub rezultat. Z kolei definicja działalności gospodarczej (art. 15 ust. 2) obejmuje dwie części. Pierwsza dotyczy przedsiębiorców (producentów, handlowców, usługodawców itd.), a więc profesjonalistów prowadzących zarejestrowaną działalność. Druga część natomiast odnosi się do czynności polegających na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie zatem z definicją działalności gospodarczej stworzoną dla celów podatku od towarów i usług nie jest konieczne, aby wszelkie czynności, w tym świadczenie usług najmu, były wykonywane zawodowo. Przepisy przewidują również taką sytuację, kiedy działalność nie jest prowadzona przez profesjonalistów, a obejmuje wyłącznie wykorzystywanie towarów w sposób ciągły i zarobkowy. Za taką działalność można uznać bez wątpienia prywatny najem nieruchomości, oczywiście jeśli ma on formę ciągłą. Druga przesłanka, czyli zarobkowy charakter, jest bowiem zawsze spełniona, gdyż do essentialia negotii umowy najmu należy opłacanie czynszu przez najemcę. Z kolei ciągłość najmu można rozumieć nie tylko jako stałe wynajmowanie, lecz również jako stałą ofertę, a więc samą chęć najmu. Spełnienie kryterium przedmiotowego w rozumieniu powyższej definicji oznacza automatyczne uznanie wynajmującego za podatnika według ustawy o podatku od towarów i usług, a tym samym opodatkowanie świadczenia w postaci najmu nieruchomości, nawet jeśli ma on charakter prywatny.

Powyższe wnioski nie były tak oczywiste jeszcze przed 1 stycznia 2011 r. Spore wątpliwości wzbudzała wówczas definicja nieruchomości stanowiących przedmiot prywatnego najmu. Otóż w drugiej części definicji działalności gospodarczej jest mowa o towarach („wykorzystywanie towarów […] w sposób ciągły dla celów zarobkowych”). Pojęcie to miało wtedy inne znaczenie niż obecnie. Zgodnie z art. 2 pkt 6 za towar uznawało się m.in. budynki, budowle lub ich części (lokale) będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu, wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej. Stosownie do rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 29 października 2008 r. w sprawie Polskiej Klasyfikacji Wyrobów i Usług przedmiotem klasyfikowania według PKWiU są czynności o charakterze usługowym świadczone przed podmioty gospodarcze. Jeżeli zatem towarem mogły być wyłącznie budynki, budowle lub ich części stanowiące przedmiot czynności świadczonych przez przedsiębiorców, to oznaczało, że obiekt wynajmowany przez prywatny podmiot nie był towarem. Nie można było zatem w takiej sytuacji mówić o prowadzeniu działalności gospodarczej (zgodnie z art. 15 ustawy o VAT), a tym samym nie było również podstaw do opodatkowania prywatnego najmu. Ze względu na liczne wątpliwości i związane z tym spory sądowe art. 2 pkt 6 został zmieniony i za towar uznaje się obecnie rzeczy i ich części, niezależnie od zakwalifikowania według przepisów o statystyce publicznej.

Z tą samą datą (1 stycznia 2011 r.) wprowadzono jednocześnie przepis (art. 43 ust. 1 pkt 36) zwalniający z podatku VAT usługi najmu i dzierżawy, na własny rachunek, nieruchomości mieszkalnych przeznaczonych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

Przemysław Szymczyk, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy