dr Marcin Lemkowski

Oferta zakupu nieruchomości nie przerywa biegu zasiedzenia

Prawo własności nieruchomości można nabyć też przez zasiedzenie, na skutek długotrwałego posiadania. Czy posiadacz, któremu nie przysługuje prawo własności, jeśli zaproponuje właścicielowi nabycie nieruchomości, ryzykuje przerwanie biegu zasiedzenia?

Samo złożenie takiej oferty nie powoduje takiego ryzyka. Dzieje się tak mimo że art. 175 Kodeksu cywilnego stwierdza, że do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń, a więc także przepis o uznaniu roszczenia. Zwrócenie się z ofertą nabycia nieruchomości do jej właściciela – przeciwko któremu biegnie zasiedzenie – jest wyrazem poszanowania przez posiadacza porządku prawnego. W praktyce oznacza to, że wystąpienie z ofertą kupna danej nieruchomości nie może samo w sobie wywoływać negatywnych skutków prawnych. Świadczy natomiast o tym, że posiadacz danej nieruchomości jest w złej wierze. Wie on bowiem, że prawo własności nieruchomości mu nie przysługuje. Zatem może mieć to wpływ na długość terminu zasiedzenia.

Należy jednakże w tym kontekście wziąć pod uwagę również inne uwarunkowania. Otóż następstwem złożenia przez posiadacza nieruchomości oferty jej zakupu mogą być również inne zdarzenia prawne, które w rezultacie uniemożliwią zasiedzenie. Po pierwsze, właściciel nieruchomości może wystąpić z pozwem o jej wydanie. W takim przypadku niewątpliwie dojdzie do przerwy biegu zasiedzenia. Po drugie, posiadacz powziąwszy wątpliwość czy jest właścicielem (lub wręcz zyskując pewność, że właścicielem nie jest), może utracić przymiot posiadacza samoistnego, tzn. może przestać władać rzeczą jak właściciel. Również w takiej sytuacji zasiedzenie nie będzie dalej biegło.

Jeżeli zatem termin zasiedzenia jeszcze nie upłynął, skierowanie przez posiadacza do właściciela oferty nabycia nieruchomości może – choć nie bezpośrednio – utrudnić posiadaczowi nabycie prawa, do którego zmierza na skutek długotrwałego posiadania. Ofertę taką należy zatem składać dopiero po dokładnym rozważeniu ewentualnych następstw prawnych, jakie może ona spowodować.

dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 9 stycznia 2013 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej