Odszkodowanie wyrównawcze za zwróconą nieruchomość warszawską


Wskutek wieloletnich postępowań reprywatyzacyjnych następcom prawnym byłych właścicieli nieruchomości udaje się odzyskać utraconą niegdyś własność. Często jednak jej aktualna wartość jest rażąco niska, co uzasadnia dochodzenie odszkodowania wyrównawczego.

(Nie)korzystny zwrot nieruchomości

Losy bezprawnie znacjonalizowanych czy wywłaszczonych nieruchomości, przed ich powrotem w ręce dawnych właścicieli lub ich następców prawnych, nader często bywają zawiłe i złożone. Część z nich w wyniku wieloletnich zaniedbań leży odłogiem, część ulega licznym podziałom i przekształceniom, jeszcze inna część zostaje trwale rozdysponowana, stając się przedmiotem obrotu cywilnoprawnego. Każde zaniechanie lub działanie podjęte w stosunku do tych nieruchomości w okresie, kiedy znajdują się one w rękach podmiotów publicznoprawnych, wpływa bezpośrednio na wartość tych nieruchomości w momencie ich zwrotu na rzecz osób uprawnionych.

Liczne nieruchomości przejmowane np. w trybie tzw. dekretu Bieruta leżały w centralnych bądź kluczowych częściach Warszawy. Były doskonale skomunikowane, o korzystnym, regularnym kształcie, z dostępem do drogi publicznej, z satysfakcjonującymi możliwościami inwestycyjnymi. W dawnych planach zabudowania i zagospodarowania przestrzennego przeznaczano je pod zabudowę mieszkaniową czy usługi.

Natomiast na etapie orzekania o zwrocie nieruchomości, po przeprowadzeniu żmudnych i długotrwałych postępowań reprywatyzacyjnych, okazuje się, że nieruchomości te nie przedstawiają już takiej wartości jak wcześniej, na co wpływa wiele czynników.

W wielu przypadkach, zanim zapadnie decyzja o zwrocie nieruchomości, konieczne staje się przeprowadzenie postępowań podziałowych w celu wydzielenia możliwego do zwrotu gruntu w granicach dawnej nieruchomości hipotecznej. Dzieje się tak dlatego, że nieruchomości hipoteczne zostały zabudowane i przestały istnieć w swoim pierwotnym kształcie. W konsekwencji ich granice nie pokrywają się z granicami obecnych działek ewidencyjnych, a zatem nie jest już możliwy ich całościowy zwrot. Zwracane są więc części nieruchomości stanowiące np. fragment parkingu, chodniki, niewielką przestrzeń między blokami mieszkalnymi, fragment zieleni znajdujący się w ich otoczeniu czy też wewnętrzną drogę dojazdową. Działki te mają często nieregularny kształt, niewielką powierzchnię oraz niekorzystne położenie. Nie nadają się one do samodzielnego wykorzystania, nie mogą w żaden sposób zostać zabudowane ani wykorzystane w inny sposób zgodny ze studium uwarunkowań kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy czy też z obowiązującymi dla tych nieruchomości miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Działki te są również często niezbędne do obsługi posadowionych w ich bezpośrednim sąsiedztwie budynków. Niejednokrotnie więc działki te mają dla nowych właścicieli tylko symboliczną wartość.

Wszystko to sprawia, że stan faktyczny i prawny nieruchomości w momencie ich zwrotu po kilkudziesięciu latach ma niewiele wspólnego z potencjałem, jaki te nieruchomości przedstawiały w momencie ich bezprawnego przejmowania na rzecz państwa.

Nierzadko zdarza się, że zwrot całej dawnej nieruchomości nie jest możliwy. Z jednej strony jest to spowodowane tym, że podmioty które przejęły nieruchomości, dokonały następnie ich zbycia na rzecz osób trzecich. Z drugiej zaś strony część tych nieruchomości wchodzi obecnie w skład dróg publicznych, które mogą stanowić jedynie własność Skarbu Państwa bądź właściwej jednostki samorządu terytorialnego. Częściowa odmowa zwrotu nieruchomości powoduje, że w ręce poprzednich właścicieli lub ich następców prawnych wraca jedynie fragment dawnej nieruchomości o niskiej wartości i bardzo ograniczonych, a niejednokrotnie żadnych możliwościach inwestycyjnych. Następcy prawni byłych właścicieli nieruchomości postawieni są więc w dużo gorszej sytuacji właścicielsko-ekonomicznej niż ich poprzednicy prawni przed bezprawnym przejęciem nieruchomości przez państwo.

Dlatego w orzecznictwie sądowym uznaje się za dopuszczalne nie tylko dochodzenie odszkodowania za bezpodstawną odmowę ustanowienia prawa własności czasowej (prawa użytkowania wieczystego) na podstawie przepisów dekretu Bieruta, ale również dopuszcza się możliwość dochodzenia tzw. odszkodowania wyrównawczego w przypadku częściowego zwrotu nieruchomości o zmniejszonej wartości rynkowej.

W tym ujęciu szkodę określa się jako różnicę wartości nieruchomości według jej stanu i możliwości zabudowy z daty wydania bezprawnej decyzji administracyjnej o odmowie ustanowienia prawa własności czasowej i cen aktualnych, z uwzględnieniem zapisów planu zabudowania bądź zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w dacie wydania tej bezprawnej decyzji, a według stanu i możliwości zabudowy na datę wydania decyzji o zwrocie nieruchomości i cen aktualnych. Innymi słowy, szkoda rozumiana jest jako spadek wartości nieruchomości na przestrzeni lat: od chwili jej wadliwego przejęcia do momentu jej zwrotu. Tak postrzegana szkoda jest normalnym następstwem zdarzenia szkodzącego w postaci bezprawnego przejęcia nieruchomości i pozostaje z nim w adekwatnym związku przyczynowym, co uzasadnia konieczność jej naprawienia.

Tryb dochodzenia roszczeń odszkodowawczych

Dochodzenie tzw. odszkodowania wyrównawczego za nieruchomość przejętą w trybie dekretu Bieruta wymaga uprzedniego przeprowadzenia postępowania administracyjnego i uzyskania tzw. prejudykatu.

Wystąpienie na drogę sądową z roszczeniem odszkodowawczym będzie zatem możliwe po uprzednim:

  • uzyskaniu przez następców prawnych byłych właścicieli ostatecznej decyzji w przedmiocie stwierdzenia nieważności, a tym samym wyeliminowaniu z obrotu prawnego z mocą wsteczną bezprawnej decyzji dekretowej, odmawiającej przyznania prawa własności czasowej do nieruchomości;
  • uzyskaniu decyzji o ustanowieniu prawa użytkowania wieczystego, w wyniku ponownego rozpoznania wniosku dekretowego o ustanowienie prawa użytkowania wieczystego złożonego przez byłych właścicieli w latach 40. bądź 50. ubiegłego wieku.

Po wyczerpaniu trybu administracyjnego otwiera się możliwość do wystąpienia z roszczeniem odszkodowawczym na drogę sądową.

Podstawę prawną w przypadku roszczeń odszkodowawczych o naprawienie szkody wyrządzonej ostateczną decyzją administracyjną wydaną przed dniem 1 września 2004 r., której nieważność lub wydanie z naruszeniem art. 156 § 1 k.p.a. stwierdzono po tym dniu, stanowi art. 160 § 1,2,3 i 6 k.p.a. (uchwała pełnego składu Izby Cywilnej Sądu Najwyższego z 31 marca 2011 r., III CZP 112/10). Zgodnie z art. 160 § 6 k.p.a. roszczenie odszkodowawcze przedawnia się z upływem trzech lat od dnia, w którym stała się ostateczna decyzja stwierdzająca nieważność decyzji wydanej z naruszeniem przepisu art. 156 § 1 k.p.a., tj. decyzja eliminująca z obrotu prawnego wadliwą decyzję dekretową, odmawiającą przyznania prawa własności czasowej do nieruchomości. Zatem trzyletni termin z art. 160 § 6 k.p.a. do wystąpienia z powództwem odszkodowawczym rozpoczyna się wraz z uzyskaniem ww. decyzji.

Możliwość dochodzenia odszkodowania wyrównawczego za zwróconą nieruchomość należy ocenić pozytywnie, gdyż zmierza do pełnego naprawienia szkody, którego nie zapewni sam zwrot nieruchomości o niewielkich (bądź żadnych) możliwościach inwestycyjnych i równie niewielkiej wartości rynkowej.

Barbara Majewska, praktyka reprywatyzacyjna kancelarii Wardyński i Wspólnicy