Anna Maleszka

O kognicji sądu wieczystoksięgowego

Czy umowa nienazwana może zostać ujawniona w księdze wieczystej? W jakim stopniu sąd wieczystoksięgowy jest związany wnioskiem o wpis oraz jak daleko sięga kognicja sądu wieczystoksięgowego?

Zagadnienia te poddano pod rozpoznanie Sądowi Najwyższemu w sprawie IV CSK 213/12. Wnioskodawca dochodził wpisu do księgi wieczystej prawa obligacyjnego przysługującego mu do nieruchomości na podstawie umowy nienazwanej, treścią podobnej do umowy dzierżawy. We wniosku dokładnie określił prawo, jakie miało być przedmiotem wpisu, tj. prawo do zaprojektowania, wybudowania i eksploatacji farmy wiatrowej na nieruchomości, oraz czas, w jakim mógł z tego prawa korzystać zgodnie z umową. Tymczasem sąd I instancji wpisał do księgi jedynie prawo do korzystania z określonych części nieruchomości na potrzeby przebiegu kabli energetycznych. Sąd II instancji utrzymał to rozstrzygnięcie w mocy, oddalając apelację wnioskodawcy. Od takiego orzeczenia wnioskodawca wniósł skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy przyjął do rozpoznania, a następnie 5 października 2012 roku rozstrzygnął na korzyść wnioskodawcy.

Ujawnienie umowy nienazwanej w księdze wieczystej

Problem ten w praktyce był dotychczas różnie rozstrzygany przez sądy, ze względu na niejednolitą wykładnię art. 16 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t. j.: Dz. U. 2001 r. Nr 124 poz. 1361 ze zm.; u.k.w.h.). W art. 16 ust. 1 u.k.w.h. ustawodawca wskazał na ogólną zasadę, zgodnie z którą, w przypadkach wskazanych w ustawie, wpisowi do ksiąg wieczystych, poza prawami rzeczowymi, mogą podlegać także prawa obligacyjne. W art. 16 ust. 2 u.k.w.h. zawarto katalog praw obligacyjnych, jakie w szczególności takiemu wpisowi podlegają. Do praw tych należy między innymi prawo dzierżawy. Zaznaczenie przez ustawodawcę, że wpisowi podlegają także prawa obligacyjne „w przypadkach wskazanych w ustawie”, przy jednoczesnym określeniu przykładowego katalogu takich praw, prowokowało do postawienia pytania, czy w takim razie możliwy jest wpis do księgi wieczystej innego prawa obligacyjnego, które nie zostało wyraźnie wymienione w przedmiotowym katalogu bądź innym przepisie prawa i czy prawami, jakie mogą zostać wpisane do ksiąg, są także te, które powstały na mocy obowiązującej w prawie cywilnym zasady swobody umów.

Z uzasadnienia postanowienia Sądu Najwyższego zapadłego w przedmiotowej sprawie nie wynika jednoznacznie, czy również prawo przysługujące na podstawie obligacyjnej, nienazwanej umowy może zostać wpisane do księgi wieczystej. Sąd nie omówił szczegółowo tego zagadnienia, pozostawiając kwestię dalszej ocenie, po zbadaniu przez sąd wieczystoksięgowy wszystkich przedłożonych w sprawie dokumentów. Brak przesądzenia tej kwestii oznacza, że nadal istnieje jednak możliwość przychylenia się przez Sąd do poglądu, że wpisowi mogą podlegać także inne prawa obligacyjne, aniżeli jedynie te z umów nazwanych. Takie podejście, jak się wydaje, pozostawałoby w zgodzie z funkcją ksiąg wieczystych, z których osoba zainteresowana powinna móc dowiedzieć się o stanie prawnym nieruchomości, ufając, że nie jest ona obciążona nieujawnionymi w księdze prawami, tak o charakterze rzeczowym, jak i obligacyjnym. Pogląd ten wyszedłby naprzeciw potrzebie przyznania ochrony prawnej także prawom z tych umów, które jako nowe w obrocie nie zostały jeszcze stypizowane przez ustawodawcę.

O kognicji sądu wieczystoksięgowego

Rozpoznając przedmiotową sprawę, Sąd Najwyższy w sposób wyraźny określił, jak daleko sąd wieczystoksięgowy może interweniować w treść żądanego wpisu, tzn. czy może dokonać wpisu o treści innej niż ta wskazana we wniosku wnioskodawcy, czy też postanowienie o takim wpisie będzie stanowiło orzeczenie ponad żądanie, zakazane w myśl art. 321 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. Sąd Najwyższy wyjaśnił, że w postępowaniu wieczystoksięgowym „Treść wpisu powinna być zredagowana w ten sposób, aby nie nastręczała wątpliwości co do naruszenia tego zakazu”. W wydanym postanowieniu wskazano ponadto, że sąd wieczystoksięgowy jest uprawniony do kontroli skuteczności materialnoprawnej czynności, na podstawie której doszło do ustanowienia prawa podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej.

Z powyższego należy wnioskować, że sąd wieczystoksięgowy, po zbadaniu na podstawie przedłożonych dokumentów okoliczności, na mocy których wnioskodawca dochodzi wpisania prawa obligacyjnego do księgi wieczystej, może dokonać wpisu o treści zgodnej z wnioskiem albo wniosek oddalić (określając między innymi to, czy powód słusznie żądał wpisu do treści księgi prawa wynikającego z umowy nienazwanej), nie przysługuje mu natomiast uprawnienie do dowolnego kształtowania treści wpisu, wbrew złożonemu w postępowaniu wnioskowi. Sąd Najwyższy wskazał, że w przedmiotowej w sprawie orzeczenia wydane przez sąd I i II instancji prowadziły do naruszenia tej zasady i dlatego skarga kasacyjna wnioskodawcy zasługiwała na uwzględnienie.

Anna Maleszka, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy