Ewa Jasic, Łukasz Szegda

Nowy standard Loan Market Association w zakresie kredytu na finansowanie nieruchomości

Proponowany przez LMA uniwersalny wzorzec kredytu na finansowanie nieruchomości może przyśpieszyć finalizowanie transakcji, zwiększyć płynność w tym segmencie rynku oraz zachęcić do wejścia na rynek nowych inwestorów.

Loan Market Association (LMA) opublikowało nowo przygotowaną wzorcową umowę kredytu na finansowanie nieruchomości – „Form of Single Currency Term Facility Agreement for Real Estate Finance Multiproperty Investment Transactions”. Wzór ten (zwany dalej Wzorem Umowy REF – Real Estate Finance) został stworzony z myślą o specyfice finansowania nabycia nieruchomości. Nie obejmuje on natomiast finansowania samej budowy. Prace nad jego przygotowaniem sfinalizowano wiosną tego roku. Wzór został opublikowany na stronie Loan Market Association 16 kwietnia 2012 roku.

Prace nad Wzorem Umowy REF rozpoczęto w odpowiedzi na zapotrzebowanie ze strony uczestników rynku finansowania nieruchomości. Członkowie powołanej w tym celu grupy roboczej przyjęli, że choć podstawowe elementy transakcji na rynku nieruchomości są wspólne, to jednak ich charakter jest na tyle złożony, iż trudne byłoby sporządzenie standardowego formularza umowy, który wystarczyłoby uzupełnić o finansowe uzgodnienia ustalone dla transakcji. Wzór ma zatem służyć kancelariom prawniczym jako punkt wyjścia do przygotowania konkretnych umów kredytowania transakcji na rynku nieruchomości. Każdorazowo musi jednak zostać dostosowany do struktury konkretnej transakcji i komercyjnych wymogów zaangażowanych w nią stron.

Wzór Umowy REF przygotowany został na podstawie istniejących wzorów „Primary Documents for investment grade market / leveraged finance market”. Przewiduje zatem pewne wspólne ramy prawne, tę samą podstawową strukturę i postanowienia (tzw. „boilerplate”), jak również słownictwo i język wykorzystywane standardowo przez podmioty zaangażowane w tego typu transakcje. Wzór obejmuje jednocześnie postanowienia charakterystyczne dla finansowania transakcji nieruchomościowych, przykładowo przewidujące rachunki bieżące i wpływów z czynszu oraz obowiązek ubezpieczenia nieruchomości. Także część oświadczeń, zobowiązań i przypadków naruszenia jest specyficzna dla finansowania nieruchomości. Dodatkowo, w celu ułatwienia kształtowania konkretnego dokumentu, w nawiasach kwadratowych zawarte zostały przydatne klauzule, które mogą, lecz nie muszą, zostać uwzględnione. Niewłączenie takich postanowień do treści umowy nie oznacza odejścia od Wzoru Umowy REF. Z drugiej strony katalog oświadczeń, zobowiązań oraz przypadków naruszenia nie jest wyczerpujący i konieczne może okazać się dodanie kolejnych postanowień lub zmiana już istniejących w treści Wzoru Umowy REF.

Struktura finansowania przyjęta we Wzorze zakłada, iż kredyt udzielany jest nie właściwemu inwestorowi (sponsorowi), ale utworzonym przez niego na potrzeby transakcji „special purpose vehicles”. Warunkiem uruchomienia kredytu jest m.in. dokapitalizowanie kredytobiorców przez inwestora przy udziale spółki matki inwestora, najczęściej bądź poprzez wniesienie wkładu na kapitał, bądź poprzez pożyczki. Proponowany pakiet zabezpieczeń obejmuje: zastaw na majątku każdego z dłużników, zastaw na udziałach inwestora, umowę podporządkowania i zabezpieczenie na udzielonych pożyczkach. W grę wchodzi także zabezpieczenie na nabywanych nieruchomościach. Pakiet ten może oczywiście kształtować się odmiennie w ramach poszczególnych transakcji, będzie również zależał od prawa państwa, w którym transakcja jest realizowana (w Polsce rekomendowany będzie najpewniej zastaw na udziałach kredytobiorcy).

Wzór Umowy REF przygotowany został z myślą o dużych i średnich transakcjach, w których wartość kredytowania oferowanego przez konsorcjum jest znacząca, a kredyt służy sfinansowaniu zakupu kilku nieruchomości (co nie znaczy oczywiście, że nie można dostosować go do transakcji nabycia jednej nieruchomości) Zgodnie z intencją autorów Wzoru umowa powinna podlegać prawu Wielkiej Brytanii, agent kredytu posiadać siedzibę w Londynie, a konsorcjum kredytowe działać głównie w Londynie oraz na rynkach europejskich. Wzór zakłada również, że dłużnikami są osoby prawne zarejestrowane na terenie Anglii i Walii, natomiast nieruchomości, które są przedmiotem zabezpieczenia, znajdują się w Anglii i Walii lub Szkocji. Wzór Umowy REF może jednak stanowić punkt wyjścia dla stworzenia ostatecznego dokumentu umowy nawet wówczas, gdy któreś ze wspomnianych założeń nie jest spełnione. Może być zatem z powodzeniem wykorzystywany także na rynku polskim, oczywiście po uprzednim zapewnieniu jego zgodności z obowiązującymi przepisami prawa polskiego oraz praktyką rynkową i dostosowaniu do specyfiki konkretnego finansowania.

W ocenie Clare Dawson, dyrektora zarządzającego LMA, proponowana standaryzacja zachęci do wejścia na rynek nowych inwestorów, przykładowo ubezpieczycieli. Przyniesie też poprawę płynności w tym segmencie rynku finansowego. Dotychczas poszczególne instytucje finansowe stosowały swoje własne wzory kredytów nieruchomościowych, przygotowywane bądź przez wewnętrzne działy prawne, bądź przez kancelarie zewnętrzne. Rzadziej umowy kredytowe na finansowanie nieruchomości przygotowywane były przy wykorzystaniu istniejących wzorów LMA Primary Documents. W efekcie negocjacje przedłużały się, a sfinalizowanie transakcji zabierało stosunkowo dużo czasu. Intencją LMA jest, aby strony transakcji mogły w większym stopniu skupić się na uzgadnianiu kwestii biznesowych, a nie prawnych.

Opracowano na podstawie „Form of Single Currency Term Facility Agreement for Real Estate Finance Multiproperty Investment Transactions” oraz„Users Guide to Form of Facility Agreement for Real Estate Finance Multiproperty Investment Transactions

Ewa Jasic, Łukasz Szegda, Zespół Bankowości i Finansowania Projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy