Michał Gliński

Nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa

Wyłączenie części przedmiotu dzierżawy w zamian za prawo zakupu pozostałej części przez dzierżawcę na zasadzie pierwszeństwa to tylko jedno z rozwiązań, które wprowadza nowelizacja ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa.

W dniu 3 grudnia 2011 r. weszła w życie ustawa z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych innych ustaw, która modyfikuje zasady gospodarowania Zasobem Własności Rolnej Skarbu Państwa (Zasób). Podkreślono w niej, że w pierwszej kolejności Agencja Nieruchomości Rolnych (Agencja) będzie dokonywała sprzedaży mienia w całości lub w części na zasadach określonych w rozdziale 6 znowelizowanej ustawy, a dopiero w następnej kolejności będzie oddawała mienie na czas oznaczony do odpłatnego korzystania osobom prawnym i fizycznym na zasadach określonych w rozdziale 8 znowelizowanej ustawy.

Przeznaczając nieruchomość Zasobu do sprzedaży, Agencja sporządza wykaz nieruchomości i ogłasza go nie tylko w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości (jak było dotychczas), ale również w siedzibie właściwej miejscowo izby rolniczej oraz właściwym miejscowo urzędzie gminy. Ma to na celu upowszechnienie informacji o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży, tak aby dotarła ona do możliwie szerokiego kręgu osób zainteresowanych nabyciem. W przeszłości pojawiały się zarzuty np. ze strony dzierżawców, którym w drodze jednostronnego oświadczenia woli Agencji wyłączono część przedmiotu dzierżawy, że Agencja celowo ukrywała informację o przetargach, aby sprzedać nieruchomość innej osobie aniżeli dzierżawca.

Nadal zostało utrzymane ograniczenie przewidujące, że sprzedaż nieruchomości rolnej przez Agencję może nastąpić, jeżeli w wyniku tej sprzedaży łączna powierzchnia użytków rolnych będących własnością nabywcy nie przekroczy 500 ha. Powierzchnię użytków rolnych ustala się na podstawie oświadczenia złożonego przez nabywcę nieruchomości rolnej, przy czym obecnie za złożenie nieprawdziwego oświadczenia w tym zakresie nowelizacja przewiduje odpowiedzialność karną jak za składanie fałszywych zeznań. Składający oświadczenie zobowiązany jest do zawarcia w swoim oświadczeniu klauzuli, że jest świadomy odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, a klauzula ta zastępuje pouczenie organu o grożącej odpowiedzialności karnej.

Nieruchomość Zasobu może być sprzedana w przetargu albo bez przetargu. Utrzymano prawo pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości Zasobu przysługujące dzierżawcy zbywanej nieruchomości (prawo nabycia w drodze bezprzetargowej), jeżeli dzierżawa trwała faktycznie przez okres co najmniej trzech lat. O przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży Agencja zawiadamia na piśmie uprawnionego z prawa pierwszeństwa, podając cenę nieruchomości oraz termin złożenia wniosku o nabycie nieruchomości. Sprzedaż bezprzetargowa może obecnie nastąpić również w sytuacji, gdy nieruchomość ma poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej stanowiącej własność osoby zamierzającej nabyć tę nieruchomość lub jej część, o ile ta nieruchomość nie może być zagospodarowana samodzielnie.

Sprzedaż nieruchomości może odbyć się również w ramach przetargu. W przetargach co do zasady mogą uczestniczyć osoby fizyczne i prawne, niemniej jednak Agencja może zastrzec, że do przetargu zostaną dopuszczeni wyłącznie rolnicy indywidualni w rozumieniu przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzający powiększyć gospodarstwo rodzinne, jeżeli mają oni miejsce zamieszkania w gminie, w której położona jest nieruchomość wystawiona do przetargu lub w gminie graniczącej w z tą gminą lub osoby posiadające kwalifikacje rolnicze określone w przepisach o kształtowaniu ustroju rolnego, zamierzające utworzyć gospodarstwo rodzinne w rozumieniu tych przepisów – wówczas nabycie nieruchomości Zasobu przez osobę prawną jest wykluczone.

Cena nieruchomości podlega zapłacie nie później niż w dniu zawarcia umowy sprzedaży. Agencja może rozłożyć spłatę należności na roczne lub półroczne raty, na okres nie dłuższy niż 15 lat, jeżeli przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości nabywca nieruchomości wpłacił co najmniej 10% (a nie jak dotychczas 20%) jej ceny i przedłożył zabezpieczenie spłaty kwoty należności na raty, a jego sytuacja finansowa pozwala na spłatę tej należności. Wśród dopuszczalnych zabezpieczeń ustawa przewiduje: hipotekę, gwarancję bankową, poręczenie, weksel własny in blanco, poręczenie wekslowe, przewłaszczenie na zabezpieczenie, zastaw rejestrowy, blokadę środków pieniężnych na rachunku bankowym, ustanowienie pełnomocnictwa do dysponowania rachunkiem bankowym, cesję praw z polisy ubezpieczeniowej oraz kaucję. Pozostała część niespłaconej należności może zostać rozłożona na roczne lub półroczne raty przy zastosowaniu oprocentowania, które nie może być w stosunku rocznym niższe niż stopa dyskontowa stanowiąca stopę bazową ogłaszaną w Komunikacie Komisji Europejskiej, powiększona o 1%.

W odniesieniu do drugiej z form gospodarowania mieniem Zasobu nowelizacja przewiduje obowiązek zawarcia w umowach dzierżawy, także zawartych na czas oznaczony, postanowienia o możliwości wypowiedzenia przez Agencję umowy dzierżawy w zakresie wyłączenia 30% powierzchni użytków rolnych będących przedmiotem dzierżawy. Ponadto dopuszczono możliwość wypowiedzenia umowy dzierżawy, także zawartej na czas oznaczony, w celu wyłączenia z dzierżawy części lub całości nieruchomości, która jest niezbędna na cele publiczne w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami. Mając powyższe na uwadze należy stwierdzić, że ustawodawca rozszerzył katalog przypadków, w których może nastąpić wypowiedzenie umowy przez Agencję (dotychczas cele publiczne musiały być przewidziane w planie miejscowym).

W przypadku zbycia części przedmiotu dzierżawy na rzecz innej osoby niż dzierżawca umowa dzierżawy przekształca się w odrębne umowy dzierżawy. Nabywca części przedmiotu dzierżawy staje się wydzierżawiającym na warunkach określonych w dotychczasowej umowie dzierżawy zawartej przez Agencję, z wyjątkiem wysokości czynszu, którego wysokość jest proporcjonalna do powierzchni nabywanej części nieruchomości. Osoba korzystająca z nieruchomości Zasobu bez tytułu prawnego (np. po wypowiedzeniu umowy dzierżawy przez Agencję) musi liczyć się obecnie z obowiązkiem zapłaty wynagrodzenia w wysokości stanowiącej 5-krotność wywoławczej wysokości czynszu, który byłby należny od takiej nieruchomości, gdyby była ona przedmiotem umowy dzierżawy po przeprowadzeniu przetargu.

Niezależnie od treści samej ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa w brzmieniu nadanym przez nowelizację należy również zwrócić uwagę na art. 4 oraz wyłączenia zawarte w kolejnych przepisach nowelizacji. Powołany artykuł dotyczy zasad dobrowolnego wyłączania części przedmiotu dzierżawy przez dzierżawców. Jeżeli umowa dzierżawy nieruchomości Zasobu, zawarta przed dniem wejścia w życie nowelizacji, nie zawiera postanowienia o możliwości wyłączenia 30% użytków rolnych, Agencja w terminie 6 miesięcy od dnia wejścia w życie nowelizacji przedstawi dzierżawcom propozycję zmiany umowy w zakresie wyłączenia z dzierżawy 30% powierzchni użytków rolnych.

Agencja prześle projekt zmiany umowy oraz wskaże działki ewidencyjne lub ich części, które proponuje wyłączyć z dzierżawy. W terminie 3 miesięcy od otrzymania zawiadomienia dzierżawca może złożyć Agencji oświadczenie o przyjęciu albo odrzuceniu zaproponowanych zmian. W przypadku niezłożenia w terminie oświadczenia przez dzierżawcę uznaje się, że dzierżawca odrzucił zaproponowane zmiany. Jeżeli dzierżawca zaakceptuje zmiany, Agencja i dzierżawca dokonują zmiany umowy w terminie miesiąca od dnia złożenia oświadczenia dzierżawcy. Zmiana umowy oraz wydanie wyłączonych nieruchomości Agencji skutkują zmniejszeniem wysokości czynszu.

W zamian za dobrowolne wyłączenie części przedmiotu dzierżawy dzierżawca nabywa uprawnienie do zakupu całości albo za zgodą Agencji części nieruchomości, która pozostała przedmiotem dzierżawy, z zastosowaniem prawa pierwszeństwa przysługującego dzierżawcy, niezależnie od faktycznego czasu trwania umowy dzierżawy. Oświadczenie o skorzystaniu z tego uprawnienia dzierżawca składa jednocześnie z oświadczeniem o przyjęciu zaproponowanych zmian umowy, podając termin, w którym dokona zakupu, przy czym termin nabycia nieruchomości nie może być krótszy niż 3 miesiące od dnia dokonania zmiany umowy dzierżawy i nie dłuższy niż, odpowiednio, 2, 4, 6 lat w zależności od tego, jaki czas pozostał do wygaśnięcia umowy dzierżawy.

Należy zwrócić uwagę na fakt, że jeśli dzierżawca odrzuci zaproponowane zmiany, nie złoży w terminie oświadczenia dotyczącego proponowanych zmian lub będzie uchylał się od dokonania zmiany, którą wcześniej zaakceptował, straci przysługujące mu na ogólnych zasadach prawo pierwszeństwa nabycia przedmiotu dzierżawy przewidziane w art. 29 ust. 1 pkt 3 powołanej ustawy oraz ubiegania się o zawarcie umowy dzierżawy na nowych warunkach uzgodnionych z Agencją w trybie bezprzetargowym, o czym stanowi art. 39 ust. 2 pkt 1 powołanej ustawy.

Michał Gliński, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy