Bartosz Trocha

Nieruchomości zabytkowe – prestiż czy kula u nogi?

Przed sądem w Łodzi toczy się szeroko komentowany przez media proces przeciwko właścicielowi zabytkowej willi podmiejskiej, oskarżonemu o bezprawne zburzenie budynku tuż przed formalnym objęciem go ochroną.

Wiele wskazuje, że sprawa ta może się zakończyć pierwszym w Polsce surowym wyrokiem skazującym za dewastację zabytku. Tymczasem to tylko jeden z wielu podobnych incydentów w całym kraju.

Doniesienia z niemal wszystkich regionów są wysoce niepokojące. System ochrony zabytkowych nieruchomości w Polsce, mający służyć zachowaniu wartościowej architektury dla przyszłych pokoleń, staje się areną coraz dynamiczniejszych potyczek aktualnych właścicieli zabytków z organami administracji publicznej odpowiedzialnymi za ich ochronę. Niektórzy mówią wręcz o toczącej się wojnie pomiędzy służbami konserwatorskimi a właścicielami historycznych budynków, przy czym wojna ta ma w dużej mierze charakter partyzancki i polega na „przechytrzeniu” przeciwnika metodą faktów dokonanych.

Podstawy prawne

Problematyka ochrony zabytków jest obecnie uregulowana przede wszystkim w ustawie o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami z 23 lipca 2003 r. Na podstawie tego aktu zabytek nieruchomy należy zdefiniować jako nieruchomość, część lub zespół nieruchomości będących dziełem człowieka lub związanych z jego działalnością i stanowiących świadectwo minionej epoki bądź zdarzenia, których zachowanie leży w interesie społecznym ze względu na posiadaną wartość historyczną, artystyczną lub naukową. Ustawa przewiduje obecnie cztery możliwe formy ochrony takich zabytków, tj. wpis do rejestru, uznanie za pomnik historii, utworzenie parku kulturowego i ustalenie ochrony w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub (od dwóch lat) w jednym z enumeratywnie wymienionych rodzajów decyzji administracyjnej.

Należy tu zaznaczyć, iż o statusie zabytku nie przesądza objęcie danego obiektu którymś z powyższych rozwiązań, gdyż w świetle ustawy jest to jedynie nadanie mu prawnej ochrony, zaś walor „zabytkowości” wynika ze spełniania ustawowych przesłanek, a więc z okoliczności faktycznych. Dlatego też błędne są (częste zwłaszcza w prasie) doniesienia, iż ten czy inny budynek „został zabytkiem” wskutek wpisania go do rejestru czy gminnej ewidencji. Podobnie niepoprawne są dziś zresztą popularne wzmianki o „zabytkach klasy zero”, jako że podział na klasy został zniesiony wiele lat temu.

Najczęściej spotykaną formą ochrony jest wpis do rejestru zabytków. Może go dokonać właściwy wojewódzki konserwator na wniosek właściciela albo z urzędu. To właśnie ta ostatnia możliwość jest głównym źródłem konfliktów wzmiankowanych we wstępie. Dochodzi tu bowiem nieuchronnie do starcia interesów prywatnych z interesem publicznym, w którym leży zachowanie zabytkowych nieruchomości mimo wiążących się z tym nakładów. Nie jest więc zaskoczeniem, że gros właścicieli takich nieruchomości usiłuje bronić się na wszelkie sposoby przed niechcianym ciężarem, często balansując na granicy obowiązującego prawa.

Konserwator-oprawca…

Argumentację właścicieli uwikłanych w konflikty z konserwatorami zabytków cechuje zróżnicowany poziom „wojowniczości”. Najbardziej skrajne głosy kwestionują zasadność samej idei ochrony, jako sprzecznej z postulatem nienaruszalności prawa własności. Ingerencje konserwatorów przy remontach bądź przebudowach poczytywane są jako ograniczenie swobody właściciela, która winna się rozciągać aż po prawo do fizycznej likwidacji zabytku. To oczywiście niewielki procent, jednak rzecz w tym, że na konserwatorów uskarżają się często także ci właściciele, którzy doceniają wartość swoich obiektów, ale którym przeszkadzają liczne trudności mniejszego kalibru.

Najczęstszy zarzut pod adresem służb ochrony zabytków to ich nadmierne i generujące wysokie wydatki zastrzeżenia do remontów prowadzonych w chronionych obiektach. Paradoksalnie utrapienie to dotyczy szczególnie właścicieli postrzeganych jako majętni, np. spadkobierców reprezentacyjnych gmachów w centrach miast. Przykładem niech będą właściciele jednej ze znamienitych stołecznych kamienic, który żalili się, że służby konserwatorskie traktują ich jak „dojną krowę”, wychodząc z założenia, że od spadkobierców tak luksusowej nieruchomości można oczekiwać nakładów najwyższej jakości. Jak pokazuje życie, jest to problem nie tylko w Polsce czy innych krajach poddanych transformacji ustrojowej, ale także w państwach Europy Zachodniej, również tych, które dbałość o dziedzictwo kulturowe mają wypisaną na sztandarach. Zaledwie kilka lat temu media we Francji donosiły o masowym wyzbywaniu się wiekowych zamków i pałaców przez ich właścicieli, którzy nie byli w stanie udźwignąć finansowo wymogów płynących z tamtejszych przepisów o ochronie zabytków.

Niezależnie od aspektów finansowych, konserwatorom dość powszechnie zarzuca się, że ich wymogi są trudne do spełnienia od strony technicznej. Sam do niedawna irytowałem się na widok odremontowanych kamienic, przy których zaniechano odtwarzania oryginalnych, kunsztownie zdobionych balkonów, zrzucając to na karb niedbalstwa inwestorów. Dopiero ostatnio miałem okazję przekonać się na konkretnym przykładzie, jak karkołomną misją jest odtworzenie w XXI wieku kamiennego balkonu z piaskowca według życzeń konserwatora. Oto bowiem po wnikliwym rozeznaniu przeprowadzonym przez zarządcę nieruchomości okazało się, że nigdzie w Polsce nie wytwarza się dziś płyt odpowiednio dużych rozmiarów, najbliższy potencjalny dostawca ma siedzibę we Włoszech i jest nierzetelny, a do tego żaden z dostawców na świecie nie jest w stanie zagwarantować, że poszukiwany kamień będzie pochodził z równie głębokich pokładów co oryginał (od tego zaś zależy odporność konstrukcji balkonu na erozję). W ramach kompromisu konserwator przystał ostatecznie na zastosowanie betonu zamiast piaskowca.

Trzecim podstawowym zarzutem, kierowanym zwyczajowo pod adresem całej administracji publicznej, jest długotrwałość postępowań, od których zależą ostateczne rozstrzygnięcia w sprawach dotyczących zabytków. Konserwatorzy próbują się bronić, wskazując na niedostateczne moce przerobowe swoich urzędów w stosunku do oczekiwań i do ilości podlegających im zadań, zwłaszcza w dużych miastach z rozległymi skupiskami historycznej zabudowy i ze znaczną liczbą inwestycji.

… czy właściciel-barbarzyńca?

Lista żalów konserwatorów na trudnych we współpracy właścicieli wcale nie jest krótsza. Specjaliści są zgodni, że właściciele coraz powszechniej postrzegają zabytkowe budynki już nie jako powód do chluby, ale jako zbędny balast, którego pozbycie się pozwoli zwiększyć (a nawet zwielokrotnić) wartość gruntu. Skuteczne „uwalnianie” działek od kłopotliwych zabytków to zdecydowanie najgorętszy front w tym konflikcie. Konserwatorzy często dosłownie ścigają się z właścicielami, usiłując zdążyć z wpisem lub choćby z rozpoczęciem procedury przed „egzekucją” zabytkowego budynku. Trzeba dodać, że w tym wyścigu właściciele potrafią wznieść się na wyżyny kreatywności.

Z obserwacji kilkunastu najgłośniejszych przypadków wyłania się następujący schemat: wyburzanie rozpoczyna się najczęściej w piątek wieczorem, tuż po zamknięciu urzędów. Dostępne służby, z policją włącznie, często są niedostatecznie rozeznane w przepisach (m.in. z tego skwapliwie skorzystał właściciel willi wspomnianej we wstępie). Zanim w poniedziałek służby konserwatorskie zdążą zareagować, z zabytku zostaną gruzy. Mniej wyszukaną metodą jest zaprószanie ognia przez „nieznanych sprawców”. Choć ustawa przewiduje za niszczenie zabytków dotkliwe sankcje z pozbawieniem wolności włącznie, to w praktyce, jeżeli zabytek nie figurował w rejestrze, nakładane kary ograniczają się do niewielkich, kilkusetzłotowych grzywien, co zdaniem konserwatorów nie odstrasza potencjalnych sprawców, zwłaszcza w obliczu prognozowanych zysków ze sprzedaży gruntu.

W wyniku podobnych praktyk instytucja wpisu do rejestru zabytków stała się czymś w rodzaju koła ratunkowego. Konserwatorzy wojewódzcy pośpiesznie wpisują do rejestru zagrożone zabytki, które winny raczej podlegać rozsądnej ochronie ze strony władz samorządowych, przede wszystkim w postaci zapisów w planach zagospodarowania przestrzennego. Tym samym obniża się ranga rejestru, który powinien koncentrować się na obiektach najbardziej wartościowych, cennych w skali całego kraju.

Właściciele zabytków skutecznie potrafią też wykorzystywać furtki proceduralne. Znany jest przypadek nabywcy pewnej stuletniej hali fabrycznej w Łodzi (jedna z pierwszych żelbetowych konstrukcji na ziemiach polskich), który w zamiarze wyburzenia budynku tak długo i skutecznie uchylał się od doręczenia mu decyzji o wpisie do rejestru, że konserwator musiał uciec się do… płatnego ogłoszenia w prasie. Sprawa była o tyle głośna, że ten sam właściciel obrócił już niegdyś w gruzy inny zabytek, mimo obietnic jego rewitalizacji składanych przy nabyciu. Spór ostatecznie rozstrzygnięto dopiero na szczeblu Ministerstwa Kultury, nakazując zachowanie fragmentów hali.

Wreszcie nie należy zapominać, że konserwatorzy działają pod presją sprzecznych oczekiwań: z jednej strony lokalnym władzom zależy na tworzeniu przyjaznego klimatu dla inwestycji, a z drugiej – coraz liczniejsza rzesza organizacji pozarządowych działających na rzecz ochrony zabytków czy poprawy przestrzeni publicznej skutecznie punktuje konserwatorskie porażki i zaniedbania.

Szansa na pogodzenie?

Postulat zachowania historycznej zabudowy z pewnością nie stanowi (i nie powinien stanowić) dogmatu. Zastępowanie starszych budynków przez nowe jest naturalnym procesem, a konserwacja charakterystycznych obiektów z przeszłości nie powinna być prowadzona w oderwaniu od realiów ekonomicznych i woli aktualnych właścicieli. Niemniej jednak ewolucja ta musi odbywać się z poszanowaniem prawa, a od nowej architektury zasadne byłoby oczekiwać, aby nie odbiegała jakością od tej, którą poświęcono. To zaś można osiągnąć tylko w drodze efektywnej współpracy właścicieli nieruchomości i organów administracji publicznej, przy czym obu stronom powinna przyświecać świadomość sensu całej idei troski o wspólne dziedzictwo.

Bartosz Trocha, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy