dr Marcin Lemkowski

Można się domagać, aby sąd ochronił wcześniejszą umowę

Przedsiębiorcy lub osoby prywatne często zawierają kilka umów dotyczących np. wynajmu czy sprzedaży tej samej nieruchomości. Jednak zawarcie kolejnej umowy może uniemożliwiać wykonanie poprzedniej. Jak rozwiązać konflikty związane z takimi umowami?

Do sądu można zaskarżyć umowę, jeżeli uniemożliwia wykonanie zawartego uprzednio kontraktu. W praktyce bowiem stosunkowo często dochodzi do podpisania kilku umów dotyczących tego samego przedmiotu, najczęściej nieruchomości. Są one sprzedawane albo wynajmowane różnym podmiotom. Tego rodzaju umowy może zawierać przykładowo właściciel nieruchomości z kilkoma podmiotami. Ten podmiot, który pierwszy uzyskał prawo do zakupu czy wynajęcia nieruchomości, może domagać się, aby później zawarta umowa, która uniemożliwia skorzystanie z nabytych przez niego wcześniej uprawnień (roszczeń), została przez sąd uznana za bezskuteczną. Jest to możliwe, gdy spełnione są przesłanki wynikające z art. 59 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że w razie zawarcia umowy, której wykonanie czyni całkowicie lub częściowo niemożliwym zadośćuczynienie roszczeniu osoby trzeciej, może ona żądać uznania umowy za bezskuteczną w stosunku do niej, jeżeli m.in. strony o jej roszczeniu wiedziały.

W procesach dotyczących takich sporów pozwani często bronią się twierdząc, że nie zdawali sobie sprawy z roszczeń wynikających z wcześniej zawartych umów. Taka obrona nie jest skuteczna, jeżeli roszczenia z wcześniej wynikającej umowy zostały ujawnione w księdze wieczystej. Wówczas nikt nie może zasłaniać się nieznajomością takiego wpisu (art. 2 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece).

Niekiedy roszczenie z wcześniejszej umowy nie jest ujawnione w księdze. Natomiast właściciel nieruchomości zapewnia kontrahenta o wypowiedzeniu poprzedniej umowy. Jeżeli kontrahent uzyskał zapewnienie, że wcześniejszą umowę wypowiedziano, a następnie okaże się, że wypowiedzenie to było nieskuteczne i pierwsza umowa nadal obowiązuje, to wówczas mimo to można domagać się uznania późniejszej umowy za bezskuteczną.

dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 5 kwietnia 2012 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej