Kwestie związane z nieruchomościami


 
 

Dokonując wyboru typu transakcji, należy uwzględnić szczególne korzyści bądź ograniczenia związane z transakcjami, których przedmiotem lub częścią są nieruchomości położone w Polsce.

Asset deal

Analiza prawna w zakresie prawidłowości nabycia tytułu prawnego do nieruchomości w transakcjach typu asset deal może ograniczyć się do oceny stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, z ograniczeniami wskazanymi poniżej. Wynika to z faktu, że nabywca nieruchomości wchodzących w skład przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części korzysta z ochrony wynikającej z rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Warunkiem działania rękojmi jest dokonanie czynności prawnej zmierzającej do przeniesienia prawa pomiędzy osobą wpisaną do księgi wieczystej a nabywcą własności lub innego prawa. Należy podkreślić, że rękojmia nie chroni nabycia nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego w drodze sukcesji generalnej. W orzecznictwie jednak aktualnie dominuje pogląd, że zbycie przedsiębiorstwa lub jego zorganizowanej części stanowi sumę czynności dotyczących zbycia poszczególnych składników tego przedsiębiorstwa.

Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych wyraża się w tym, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości, ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Należy jednak podkreślić, że ochronie nie podlegają dane dotyczące nieruchomości zawarte w dziale pierwszym księgi wieczystej (mają one znaczenie wyłącznie informacyjne, np. obszar). O ile zatem osoba trzecia może mieć pełne zaufanie do wpisu prawa i w związku z tym nabyć je skutecznie od osoby wpisanej do księgi wieczystej także wtedy, gdy prawo to w rzeczywistości zbywcy nie przysługuje, o tyle nie może mieć pewności co do granic lub obszaru nieruchomości, jaką nabywa. Brak jest też informacji o przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku użytkowania wieczystego nie ma w księdze informacji o obowiązkach wynikających z umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste. Zatem bardzo istotne jest sprawdzenie parametrów nabywanych nieruchomości, bazując między innymi na danych zawartych w ewidencji gruntów i budynków, rejestrze prowadzonym przez organy administracji publicznej, planach zagospodarowania przestrzennego oraz, w przypadku użytkowania wieczystego, zbadanie treści umowy, gdyż dla nabywcy jest wiążąca.

Transakcja nabycia nieruchomości objęta jest rękojmią, jeśli następuje w drodze odpłatnej czynności prawnej oraz jeżeli nabywca działa w dobrej wierze. W złej wierze jest zaś ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo kto z łatwością mógł się tego dowiedzieć. Przyjmuje się, że nabywca nie musi przeprowadzać szczegółowych badań celem ustalenia, czy aktualny właściciel nieruchomości nabył ją w sposób prawidłowy lub czy w stosunku do nieruchomości są podnoszone roszczenia reprywatyzacyjne. Wystarczy wykazanie zwykłej staranności, a więc zapoznanie się przez nabywcę z treścią księgi wieczystej i ustalenie, kto nieruchomość posiada. Rękojmię wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza, apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego zamieszczone w księdze wieczystej.

Od zasady rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych istnieją wyjątki. Zasada ta nie działa bowiem przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy niezależnie od wpisu, prawu dożywocia, służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji publicznej ani służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia.

Wcześniej pojawiały się orzeczenia wskazujące, że rękojmia nie działa w przypadku nabycia prawa użytkowania wieczystego nieruchomości w razie wadliwego wpisu w księdze wieczystej Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego jako właściciela nieruchomości. Ostatecznie jednak przeważyła zasada bezpieczeństwa obrotu prawnego i pierwszeństwo przyznano rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Istotnym ograniczeniem, które powinno się uwzględnić w transakcjach typu asset deal, jest ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości, którego istota polega na zapewnieniu niektórym podmiotom publicznoprawnym pierwszeństwa nabycia nieruchomości. W przypadku ustawowego prawa pierwokupu nieruchomości konieczne jest uprzednie zawarcie umowy zobowiązującej sprzedaży pod warunkiem nieskorzystania przez beneficjenta z przysługującego mu prawa pierwokupu. Ani obowiązujące przepisy, ani orzecznictwo nie rozstrzygają w sposób jednoznaczny, czy ustawowe prawo pierwokupu nieruchomości trzeba uwzględnić w przypadku, gdy przedmiotem transakcji jest przedsiębiorstwo lub jego zorganizowana część, w skład której wchodzą nieruchomości. Są argumenty przemawiające za tym, że w takiej sytuacji nie należy uwzględniać ustawowego prawa pierwokupu, albowiem brak jest tożsamości przedmiotu prawa pierwokupu i przedmiotu transakcji, gdyż prawo pierwokupu dotyczy nieruchomości, a umowa sprzedaży dotyczy przedsiębiorstwa, którego składnikiem jest ta nieruchomość. Ponieważ jednak ukształtowane stanowisko sądów ujmuje zbycie przedsiębiorstwa jako zbycie poszczególnych jego składników i nakazuje stosowanie do transakcji zbycia przedsiębiorstwa ustawowych ograniczeń lub wyłączeń dopuszczalności przeniesienia poszczególnych składników tego przedsiębiorstwa, dla bezpieczeństwa lepiej jest uwzględnić ustawowe prawo pierwokupu w umowach assetowych dotyczących majątku lub przedsiębiorstwa (jego zorganizowanej części). W przypadku zawarcia umowy sprzedaży z pominięciem ustawowego prawa pierwokupu sankcją jest bowiem nieważność czynności prawnej.

W praktyce najczęściej mamy do czynienia z ustawowym prawem pierwokupu gminy w przypadku sprzedaży niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio od Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego lub w przypadku sprzedaży prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę. Przykładowo można również wskazać ustawowe prawo pierwokupu Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa w przypadku zbycia nieruchomości rolnej, Lasów Państwowych w przypadku nieruchomości leśnej czy prawo pierwokupu po stronie zarządzającego specjalną strefą ekonomiczną w zakresie prawa własności i użytkowania wieczystego nieruchomości położonych na obszarze strefy.

Nieruchomości rolne

30 kwietnia 2016 r. weszły w życie nowe przepisy, zasadniczo ograniczające obrót nieruchomościami rolnymi. Przedmiotem swobodnego obrotu mogą być tylko nieruchomości rolne o obszarze do 0,3 ha oraz te, które w planie zagospodarowania przestrzennego, lub w decyzji o warunkach zabudowy wydanej przed 1 maja 2016 r., są przeznaczone na cele nierolne. W pozostałych przypadkach nabywcami nieruchomości rolnych mogą być tylko rolnicy prowadzący gospodarstwa rodzinne (do 300 hektarów). Wyjątki od tej zasady są nieliczne i nie dotyczą przedsiębiorców. Tam, gdzie nie ma planu, przedsiębiorca nie może nabyć działki rolnej powyżej 0,3 ha, choćby była jedynie niewielką częścią większej nieruchomości, która nie ma żadnego związku z rolnictwem. Podobnie jest w razie sprzedaży gruntów – jeśli nie ma planu, nabywcą działki rolnej o powierzchni od 0,3 ha może być tylko rolnik indywidualny, choćby stanowiła część nieruchomości przemysłowej czy handlowej.

Nabycie nieruchomości rolnych lub leśnych z naruszeniem ograniczeń związanych ze wskazanym powyżej prawem pierwokupu obarczone jest sankcją nieważności.

Share deal oraz pozostałe

W transakcjach typu share deal oraz ogólnie w transakcjach, w których dochodzi do połączenia, podziału lub przekształcenia spółek nabycie nieruchomości nie będzie chronione rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W przypadku transakcji share deal przedmiotem sprzedaży są udziały spółki, nie zaś jej składniki majątkowe, w tym nieruchomości. Natomiast w przypadku połączenia, podziału lub przekształcenia spółek rękojmia nie działa, albowiem w tych transakcjach mamy do czynienia z nabyciem majątku jako całości praw w drodze sukcesji uniwersalnej. Zatem w tego typu transakcjach analiza prawna nieruchomości powinna uwzględniać ocenę prawidłowości nabycia nieruchomości.

Z drugiej strony, w tego typu transakcjach nie będziemy mieli do czynienia z ograniczeniami wynikającymi z ustawowych praw pierwokupu nieruchomości.

Jeżeli jednak spółka (z wyjątkiem spółki giełdowej) jest właścicielem nieruchomości rolnej o powierzchni od 0,3 ha, która w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy wydanej przed 1 maja 2016 r. nie jest przeznaczona na cele nierolne, wówczas Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa przysługuje prawo pierwokupu nabycia udziałów lub akcji, niezależnie od przedmiotu działania spółki.