Krzysztof Wiktor, wywiady

Krzysztof Wiktor: W procesie reprywatyzacji nie doszliśmy jeszcze nawet do połowy

Rozmowa z Krzysztofem Wiktorem, partnerem współodpowiedzialnym za praktykę reprywatyzacyjną kancelarii Wardyński i Wspólnicy, o problemach związanych z reprywatyzacją w Polsce.

Portal Procesowy: Reprywatyzacja od lat jest stale obecna w mediach. Wiele zwrotów budzi silne emocje.

Krzysztof Wiktor: Reprywatyzacja to jeden z elementów porządkujących Polskę po 1989 roku. Trzeba pamiętać, że w poprzednim systemie wielu ludziom nie tylko wyrządzono ogromne krzywdy fizyczne, ale również odebrano im posiadany majątek. Reprywatyzacja w polskim modelu jest możliwa wyłącznie wtedy, gdy majątek ten został odebrany z naruszeniem wówczas obowiązującego prawa. Nie ma zwrotów ani odszkodowań en bloc. Taki model wynika z braku specjalnej ustawy reprywatyzacyjnej.

Oczywiście, że reprywatyzacja budzi wielkie emocje, jak wszystko, co burzy istniejący porządek. Jeżeli mamy kamienicę, w której od okresu powojennego mieszkają ludzie dokwaterowani tam wbrew woli prawowitego właściciela, to zrozumiałe jest, że ryzyko utraty miejsca zamieszkania budzi ich emocje. Zadaniem państwa i jego organów administracyjnych i sądowych jest próba wyważenia wartości. Bo z jednej strony komu zabrano, temu należy oddać, ale z drugiej strony nie można naprawiać jednych krzywd, tworząc nowe.

Czy osoba, która mieszka w kamienicy jako dokwaterowany lokator albo potomek tego lokatora, nie ma możliwości zasiedzenia? Sąd Najwyższy orzekł przecież o możliwości zasiedzenia przez Skarb Państwa nawet bezprawnie przejętych nieruchomości.

Nie. Lokatorzy kwaterunkowi zawsze wynajmowali mieszkania od miasta. A najemca nigdy nie posiada jak właściciel, nie ma cechy posiadacza samoistnego. Posiadacz samoistny to taki, który nie będąc właścicielem posiada tak, jakby nim był. Najemca jest zawsze posiadaczem zależnym, a posiadanie zależne nie prowadzi do zasiedzenia.

Osoby mieszkające w zreprywatyzowanych kamienicach rzeczywiście są w trudnej sytuacji. Oczywiście umowa najmu zawarta wcześniej z miastem czy z gminą dalej obowiązuje, tylko zmieniają się jej warunki ekonomiczne. Bo gdy nieruchomość jest w zasobach gminy, stawki czynszów są ustalane odgórnie i są najczęściej niewysokie, nierynkowe. Po odzyskaniu kamienicy przez osobę prywatną czynsz jest zwykle podnoszony do poziomu rynkowego.

Lokatorzy są jednak chronieni przepisami o ochronie lokatorów. Obowiązują co prawda czynsze rynkowe, ale nie można podnieść czynszu z dnia na dzień, nie można tego zrobić powyżej poziomów ustawowych bez uzasadnienia, wypowiedzenie umowy najmu też musi być uzasadnione, wypowiedzenie bez uzasadnienia musi być z trzyletnim wyprzedzeniem. Obecnie górna granica czynszu, do której właściciel może go podnieść bez specjalnego uzasadnienia, to 3% tak zwanej wartości odtworzeniowej lokalu. Kwota ta jest uzależniona od lokalizacji budynku i kosztu jego wybudowania. Jeśli właściciel chce podnieść czynsz powyżej tej granicy, musi to uzasadnić np. wysokim kosztem wymiany dachu. Lokator może się wówczas odwołać do sądu i to sąd decyduje, czy podwyżka jest uzasadniona, czy nie. Zresztą w Warszawie wartość odtworzeniowa powoli zrównuje się z czynszem rynkowym. W efekcie powoli znikają spory o to, o ile można podwyższyć czynsz.

Dlaczego w ogóle są zwracane kamienice z lokatorami, a nie są przyznawane nieruchomości zamienne?

Odpowiem na przykładzie Warszawy. Miasto Warszawa nie chce przyznawać nieruchomości zamiennych. Uważa, że jedyne, co może zrobić, to zwrócić kamienicę w takim stanie, w jakim ona jest. Przepisy dekretu warszawskiego przewidywały możliwość przyznawania nieruchomości zamiennych, jeżeli nie ma możliwości zwrotu. Wielokrotnie zwracaliśmy się o to – a wiem, że inne kancelarie też – żeby w przypadkach kontrowersyjnych, czyli np. w przypadku kamienic z lokatorami, podwórek, placów zabaw czy boisk szkolnych, miasto przystępowało do rozmów w celu przyznania nieruchomości zamiennych. To by jednocześnie uwolniło nieruchomość od roszczeń, nie wywołało konfliktu społecznego i zaspokoiło uzasadnione roszczenia byłych właścicieli.

Miasto tego nie robi z bardzo prostego powodu. Przyznając grunt zamienny, miasto ponosi stratę, bo ten grunt można by sprzedać i uzyskać przychód. Z kamienicy nie ma żadnego przychodu. Najczęściej jest tylko kłopot z lokatorami. To dlatego miasto woli oddać kamienicę z lokatorami niż rozmawiać z właścicielami o przyznaniu nieruchomości zamiennej.

Podobna sytuacja jest z odszkodowaniami. Zamiast zwracać nieruchomości w naturze, można by przecież wypłacać odszkodowania. Ale miasto w ogóle odmawia rozmów na ten temat. A żeby uzyskać sądownie odszkodowanie za utraconą nieruchomość, trzeba wykazać, że się ją bezpowrotnie utraciło. Czyli że po pierwsze bezprawnie ją zabrano, a po drugie że zgodnie z dzisiejszym prawem nie można jej zwrócić, bo np. została sprzedana osobie trzeciej. Ale jeśli jest wola zwrotu, to nie można tego zwrotu nie przyjąć i iść do sądu po odszkodowanie.

Zdecydowana większość naszych klientów byłaby usatysfakcjonowana rekompensatami finansowymi, nawet w wysokości niższej niż rynkowa. Można by na przykład wydawać decyzje o odmowie zwrotu kamienicy z jednoczesnym zaoferowaniem nieruchomości zamiennej. Jestem przekonany, że większość osób by się na to zgodziła. Atmosfera społeczna wokół reprywatyzacji nie jest najlepsza, ale w zdecydowanej większości nie z winy byłych właścicieli, wśród których oczywiście też zdarzają się czarne owce, ale z winy polityki władz państwowych i samorządowych.

Co gorsza miasto z jednej strony zwraca nieruchomości w naturze, a z drugiej strony sprawia, że z odzyskaną nieruchomością nic nie można zrobić. Dotyczy to głównie obiektów oświatowych, takich jak podwórka przedszkolne, place zabaw i boiska szkolne. Zawsze próbujemy negocjować z miastem, żeby nie zwracano boiska, tylko przyznano nieruchomość zamienną albo odszkodowanie. Byłym właścicielom nie chodzi przecież o to, żeby wywoływać wojnę z lokalną społecznością. Ale odbijamy się od ściany. Miasto zwraca nieruchomość, ale jednocześnie uchwala tzw. mikroplan zagospodarowania przestrzennego, przewidujący, że może być ona przeznaczona wyłącznie na cele oświatowe. To otwiera pole do kolejnych konfliktów, bo były właściciel będzie musiał wziąć to boisko, ale w poczuciu bezsilności je ogrodzi, a media będą się rozpisywać o jego pazerności.

Tymczasem w budżecie państwa są przewidziane pieniądze na roszczenia. Miasto powinno wyważyć interesy poszczególnych grup i doprowadzić do kompromisowego rozwiązania, ale często niestety nie ma chęci rozmowy z drugiej strony. Brakuje decyzyjności i chęci porozumienia. My od wielu lat tonujemy nastroje, przekonujemy klientów, żeby dochodzili roszczeń w sposób, który nie spowoduje konfliktów społecznych i kolejnych krzywd.

Mamy teraz taki przykład w śródmieściu Warszawy. Przedszkole stoi na gruncie, który będzie zwracany. Za naszą namową klientka dobrowolnie zrezygnowała z części terenu, żeby przedszkole mogło zachować fragment placu zabaw. Ale potrzebna jest zgoda miasta na to, żeby wytyczyć nową drogę dojazdu do odzyskanej części. I jest straszny problem, żeby coś takiego wynegocjować.

W jakim procencie z roszczeniami występują faktyczni spadkobiercy dawnych właścicieli, a w jakim osoby, które skupują roszczenia?

W naszej praktyce jakieś 90% to autentyczni spadkobiercy byłych właścicieli. Osoby, które kupiły roszczenia, są w zdecydowanej mniejszości. A spośród tych, którzy kupili roszczenia, naprawdę niewielki procent to handlarze roszczeniami, którzy kupują je w celach spekulacyjnych, o czym potem słychać w mediach.

Czy dużo nieruchomości zostało odebranych z pogwałceniem ówczesnego prawa?

Jeśli chodzi o Warszawę, to szacuje się, że jakieś 90%. W rzeczywistości zgodnie z prawem odebrano jedynie nieruchomości przewidywane zaraz po wojnie na cele publiczne, na przykład na poszerzenie ulicy Marszałkowskiej w stronę zachodnią czy budowę linii kolejowych. Dla ogromnej części Warszawy takich celów publicznych nie przewidywano, więc nie było żadnych podstaw, żeby odmawiać zwrotów byłym właścicielom. W efekcie Warszawa jest reprywatyzacyjną bombą z opóźnionym zapłonem, co bardzo utrudnia rozwój miasta.

Ale to jest specyfika Warszawy. Nacjonalizacja gruntów rolnych i leśnych czy przemysłu przedwojennego odbywała się raczej zgodnie z ówcześnie obowiązującym prawem. A w innych miastach nie było dekretów nacjonalizacyjnych i nieruchomości zachowały charakter prywatny. Przejmowano je nieraz, ale pod pretekstem np. konieczności remontu lub jako mienie opuszczone.

Ogromny jest też problem wadliwych wywłaszczeń, który dopiero wybuchnie z wielką mocą. Oczywiście przed wojną też był tryb wywłaszczeń za słusznym odszkodowaniem, tak jak i obecnie. Ale po wojnie wywłaszczano nieruchomości praktycznie bez odszkodowań albo za bardzo niskim odszkodowaniem. Wywłaszczano na bardzo różne cele, które często nie zostały w ogóle zrealizowane albo zostały zrealizowane po latach i to w szczątkowym wymiarze. Już teraz się zdarza, że ludzie wywłaszczeni decyzjami wywłaszczeniowymi domagają się zwrotów albo odszkodowań za ogromne tereny zajęte dziś pod osiedla mieszkaniowe czy boiska sportowe. To nie były cele publiczne, czyli wywłaszczenia często następowały z rażącym naruszeniem prawa. Pomijano prawa tych osób jako stron w postępowaniu, wydawano decyzje w stosunku do osób nieżyjących. Wiele osiedli warszawskich takich jak Ursynów, Bielany, Białołęka powstało na gruntach wywłaszczonych. Na to nakłada się problem nieuregulowania stanów prawnych tych gruntów po wywłaszczeniu na rzecz spółdzielni mieszkaniowych, które często do dzisiaj nie mają do nich tytułów prawnych. Jeżeli spadkobiercy wywłaszczonych właścicieli (a byli to najczęściej rolnicy) udowodnią, że decyzje wywłaszczeniowe były wadliwe, czekają nas np. zwroty części tych osiedli, niezabudowanych jeszcze blokami.

Jest mnóstwo problemów, które dopiero się nawarstwiają. Jesteśmy może nie na początku drogi, ale do połowy jeszcze na pewno nie doszliśmy. I nie ma co liczyć na rozwiązanie naturalne. Bo nawet jeśli ktoś umiera, to w jego miejsce wstępuje ktoś inny. A ludzie są coraz bardziej świadomi swoich praw i próbują ich dochodzić.

Dlaczego właściwie nie powstała ustawa reprywatyzacyjna? Czy byłaby ona tak skomplikowana, czy brakuje woli politycznej?

Moim zdaniem nie było i nie ma woli politycznej. Taka ustawa mogłaby liczyć kilkanaście artykułów, z których pierwszy stanowiłby, że co się nadaje do zwrotu, to się ludziom zwraca, a za to, co się nie nadaje, budżet państwa wypłaci w ratach odszkodowanie w kwocie powiedzmy 50% wartości. Tyle że taka ustawa obciążyłaby budżet państwa i sprawiła, że Polska natychmiast przekroczyłaby poziom dopuszczalnego deficytu budżetowego w rozumieniu przepisów unijnych. Należałoby więc ciąć wydatki państwowe gdzie indziej, a na to nie ma zgody społecznej ani politycznej.

Od 1990 roku było kilkanaście projektów tej ustawy. Tylko jeden z nich został uchwalony, ale został zawetowany przez prezydenta Kwaśniewskiego. On przewidywał właśnie 50-procentowe rekompensaty.

Politycy wszystkich opcji w rzeczywistości są zadowoleni z istniejącego status quo, czyli z pełzającej reprywatyzacji. Rocznie zwraca się kilkadziesiąt czy kilkaset nieruchomości w skali kraju, do tego sądy zasądzają ok. stu milionów złotych odszkodowań z tytułu wadliwej nacjonalizacji. Proces rozłożony jest na bardzo wiele lat, środki na odszkodowania są w budżecie państwa zagwarantowane, więc tak może się to ciągnąć aż do końca.

Politycy mają też świadomość, że nie wszyscy poszkodowani właścicieli lub ich spadkobiercy będą dochodzić roszczeń, bo uznają, że albo się nie da, albo nie umieją, albo są rozsiani po całym świecie i nie mogą się zorganizować. Poza tym nie wszystkie roszczenia okażą się zasadne. A nawet jak okażą się zasadne, to zanim urzędy zwrócą lub sądy zasądzą, minie wiele lat. I Skarb Państwa chwilowo nie musi za nie płacić.

Taka pełzająca reprywatyzacja postępuje, moim zdaniem, ku pewnemu zadowoleniu środowisk politycznych wszystkich opcji, ku mniejszemu zadowoleniu władz samorządowych, które borykają się ze zwrotami, a na pewno przy ogromnym sprzeciwie środowisk społecznych związanych np. z obroną lokatorów czy środowisk działkowców. Najmniej zadowoleni są oczywiście byli właściciele, często ludzie wiekowi, którzy woleliby odzyskać mniej, ale szybciej.

Ustawa reprywatyzacyjna byłaby też kołem zamachowym dla uśpionego kapitału. Z nieruchomością obciążoną roszczeniami nic nie można zrobić, miasto jej np. nie remontuje. Nieruchomość zwracana najczęściej zaczyna przynosić dochód – jest remontowana, odnawiana, poprawiany jest jej standard, co daje pracę wielu ludziom. To samo dotyczy zasądzanych odszkodowań. To jest pieniądz, który napędza gospodarkę (uprawnieni te pieniądze wydają), a wcześniej tylko leżał na rachunku budżetu państwa. To bardzo słabo dostrzegany element gospodarki i warto zwrócić na to uwagę. Dziś można już się tylko zastanawiać, jak wpłynęłaby na rozwój kraju szybka reprywatyzacja w latach 90. Po pierwsze mielibyśmy rozwiązany problem, a po drugie dużo więcej polskiego prywatnego kapitału, który mógłby tworzyć miejsca pracy, finansować inwestycje. Dziś ten kapitał jest uśpiony w Agencji Nieruchomości Rolnej, w zasobach komunalnych miast, w innych instytucjach Skarbu Państwa. Kapitał państwowy rzadko kiedy pracuje. Najczęściej po prostu jest. Do tego dochodzi ryzyko reprywatyzacyjne, które musi w pierwszej kolejności zbadać każdy inwestor chcący kupić w Polsce nieruchomość pod fabrykę czy osiedle mieszkaniowe. Nieuporządkowane kwestie własnościowe obniżają atrakcyjność inwestycyjną Polski.

Ustawa reprywatyzacyjna byłaby więc bardzo pożądana, ale w rzeczywistości w najbliższych latach jest nie do zrealizowania. Jest pewnym mitem, który pojawia się czasem w kampaniach wyborczych. Dlatego byłym właścicielom pozostaje dochodzenie swoich praw na własną rękę.

Rozmawiała Justyna Zandberg-Malec