Urszula Rodak-Smolarek

Kredyt hipoteczny a nowa ustawa o kredycie konsumenckim

Od 18 grudnia br. konsument przed zawarciem umowy o kredyt hipoteczny będzie musiał znać nie tylko stopę oprocentowania, ale także całkowitą kwotę do zapłaty kredytodawcy. To jeden z efektów nowej ustawy o kredycie konsumenckim.

18 grudnia br. wchodzi w życie ustawa o kredycie konsumenckim implementująca dyrektywę 2008/48. Ustawa reguluje także stosunki prawne pozostawione poza zakresem dyrektywy. Jednym z przykładów jest umowa o kredyt zabezpieczona hipoteką. Jednak znajdą do niej zastosowanie jedynie niektóre przepisy nowej ustawy.

Umowa o kredyt konsumencki a kredyt hipoteczny

Na samym początku ustawy o kredycie konsumenckim wyszczególnione są przykładowe umowy, które w jej rozumieniu są umowami o kredyt konsumencki. Jedną z nich jest umowa kredytu w rozumieniu przepisów Prawa bankowego. Kawałek dalej są z kolei wymienione są te przepisy ustawy o kredycie konsumenckim, które znajdą zastosowanie do umów o kredyt zabezpieczony hipoteką. Problem w tym, że umowa o kredyt zabezpieczony hipoteką także jest umową kredytu w rozumieniu Prawa bankowego. Mogą zatem powstać wątpliwości, które właściwie przepisy ustawy znajdą zastosowanie do umowy o kredyt hipoteczny.

Pomocna przy wyjaśnianiu tych wątpliwości może być wykładnia systemowa oraz celowościowa, którą można wywieść z brzmienia Dyrektywy oraz z uzasadnienia do projektu ustawy o kredycie konsumenckim.

Dyrektywa w swojej preambule stanowi, że nie stosuje się jej do umów o kredyt zabezpieczony hipoteką. Jednocześnie jednak wskazano, że państwa członkowskie mają możliwość rozszerzenia stosowania przepisów dyrektywy na obszary nieobjęte zakresem jej stosowania.

Dyrektywa, a jej śladem polska ustawa o kredycie konsumenckim, nakłada na kredytodawców szereg obowiązków informacyjnych. Są oni zobowiązani przedstawiać konsumentowi przed zawarciem umowy jak i w samej umowie szczegółowe informacje dotyczące jej warunków. Oprócz stopy oprocentowania czy konieczności zawarcia dodatkowej umowy (np. ubezpieczenia) wskazana ma być też całkowita kwota do zapłaty przez konsumenta, czyli ile faktycznie trzeba będzie oddać pieniędzy. Regulacje te mają umożliwić konsumentowi podjęcie świadomej i racjonalnej decyzji.

Polski ustawodawca wyszedł ze słusznego założenia, że skoro konsument ma prawo do uzyskania wyczerpujących informacji przed zawarciem umowy o kredyt o niskiej wartości, to tym bardziej powinien zostać szczegółowo poinformowany o warunkach umowy o kredyt zabezpieczony hipoteką. Umowy takie zawierane są zazwyczaj na wysokie kwoty oraz na długi czas i stanowią poważne obciążenie dla domowego budżetu.

Przepisy stosowane do umów o kredyt hipoteczny

Do umów o kredyt zabezpieczony hipoteką zawieranych z konsumentami stosować się będą jedynie przepisy nakładające na kredytodawcę obowiązki informacyjne i ustanawiające sankcję za ich nieprzestrzeganie, czyli przepisy wymienione w art. 4 ust. 2 pkt 1 ustawy.

Kredytodawca przez zawarciem umowy o kredyt zabezpieczony hipoteką będzie miał obowiązek udzielenia konsumentowi określonych informacji na specjalnym formularzu informacyjnym, którego wzór stanowi załącznik ustawy o kredycie konsumenckim. Sama umowa o kredyt będzie musiała być sporządzona w formie pisemnej. Jej treść będzie musiała odpowiadać wymogom Prawa bankowego, a dodatkowo zawierać informacje i postanowienia określone w ustawie o kredycie konsumenckim. Jeśli kredytodawca naruszy te przepisy, konsument będzie miał prawo do tzw. kredytu darmowego. Kredyt darmowy oznacza spłatę samego kredytu bez odsetek i innych kosztów wynikających z umowy o kredyt za okres 4 lat.

Na końcu trzeba też podkreślić, że przepisy te będą się stosować do umów o kredyt hipoteczny bez względu na ich wartość. Oznacza to, że także umowy wykraczające poza próg przewidziany dla umów o kredyt konsumencki, tj. 255 550 zł, będą podlegać przepisom ustawy o kredycie konsumenckim.

Urszula Rodak, Zespół Life Science i Postępowań Regulacyjnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy