Michał Gliński

Klauzule niedozwolone (abuzywne) w umowach deweloperskich

Jakie postanowienia nie mogą się znaleźć w umowie deweloperskiej i co może zrobić nabywca, jeżeli jednak się w niej znalazły.

Stosownie do art. 385¹ § 1 Kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione z nim indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, przy czym nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny.

W konsekwencji, aby uznać daną klauzulę za „niedozwolone postanowienie umowne”, spełnione muszą zostać cztery warunki: (1) umowa została zawarta z konsumentem, (2) postanowienie umowy „nie zostało uzgodnione indywidualnie”, (3) postanowienie kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy, (4) nie jest to postanowienie sformułowane jednoznacznie, dotyczące głównego świadczenia strony.

Wśród postanowień niedozwolonych zawieranych w umowach deweloperskich wymienia się te, które dopuszczają jednostronną zmianę przez dewelopera ceny (np. wskutek zmiany stawki podatku VAT, kosztów materiałów, robocizny itp.), powierzchni nieruchomości, a także innych elementów umowy (np. projektu budowlanego czy terminów spełnienia poszczególnych elementów świadczenia dewelopera) bez porozumienia z nabywcą, zwłaszcza gdy jednocześnie postanowienia te nie zastrzegają prawa nabywcy do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Wskazuje się również postanowienia, które przyznają deweloperowi prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w przypadku opóźnienia (a nie zwłoki) w zapłacie poszczególnych części świadczenia pieniężnego przez nabywcę, zwłaszcza gdy terminy zapłaty tych części są oderwane od harmonogramu realizacji robót lub prac budowlanych oraz nie przewidują obowiązku wyznaczenia nabywcy dodatkowego terminu na spełnienie opóźnionego świadczenia.

Jako postanowienia niedozwolone, sprzeczne z naturą stosunku powstałego na podstawie umowy deweloperskiej, dobrymi obyczajami oraz interesem konsumentów postrzega się także zastrzeganie prawa dewelopera do jednostronnego odbioru nieruchomości ze skutkiem dla obydwu stron umowy. Podobnie należy ocenić postanowienia dopuszczające fikcję odbioru nieruchomości przez nabywcę w przypadku uchybienia terminowi określonemu w umowie lub wyznaczonemu przez dewelopera.

Niedozwolone jest istotne ograniczanie albo nawet wyłączanie odpowiedzialności dewelopera za niewykonanie albo niewłaściwe wykonanie umowy, w szczególności za uchybienie terminowi rozpoczęcia robót, ich zakończenia, odbioru nieruchomości, wydania nieruchomości, zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, a także postanowienia pozwalające deweloperowi uchylić się od odpowiedzialności za wady nieruchomości albo ograniczające kwotowo jego odpowiedzialność.

Ponadto za niedozwolone uznaje się zastrzeganie, wyłącznie na rzecz dewelopera, odstępnego lub kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy przez nabywcę lub nieprzystąpienia przez niego do zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu, uzależniające rozliczenie z odstępującym nabywcą od zawarcia umowy z nowym nabywcą, a nawet dokonaniem przez niego wpłat, a także zastrzeganie fikcji doręczenia korespondencji deweloperowi przez nabywcę.

W przypadku umów deweloperskich za niedozwolone nie będzie można za to uznać jednoznacznie sformułowanych postanowień określających główne świadczenia jej stron, w szczególności dotyczących zapłaty ceny przez nabywcę oraz, jak się wydaje, zgodnie z orzecznictwem Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, obowiązek odbioru i wydania nieruchomości nabywcy, a także zawarcia umowy ustanawiającej odrębną własność lokalu.

Ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego listę 23 przypadków, których prawdopodobieństwo wadliwego ukształtowania w treści stosunku umownego jest niezwykle duże. Ponadto klauzule niedozwolone można odnaleźć w rejestrze dostępnym na stronie internetowej Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zawierającym postanowienia, które Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za niedozwolone.

Konsument może bronić się przed stosowaniem postanowień niedozwolonych. Pierwszym ze środków ochrony konsumenta jest cytowany przepis Kodeksu cywilnego, który stanowi, że niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże konsumenta. Oznacza to, że konsument nie musi stosować się do postanowienia umowy, które zostało uznane za łudząco podobne lub jest łudząco podobne do postanowienia uznanego za niedozwolone.

Konsument, który zauważy, że postanowienia umowy zostały ukształtowane w sposób niedozwolony, może: (1) wytoczyć powództwo w trybie art. 189 Kodeksu postępowania cywilnego o ustalenie istnienia lub nieistnienia prawa wynikającego z kwestionowanego postanowienia umownego, (2) odmówić zachowania zgodnego z zakwestionowanym postanowieniem, a w przypadku złożenia przez dewelopera powództwa żądać jego oddalenia, powołując się na nieważność postanowienia, (3) żądać od dewelopera zachowania zgodnego z umową, ale z pominięciem nieważnych postanowień.

Istnieje również możliwość tzw. abstrakcyjnej kontroli wzorca umownego. W sprawie o uznanie wzorca umowy za niedozwolony powództwo przed sądem może wytoczyć każdy, kto według oferty pozwanego mógłby zawrzeć z nim umowę zawierającą postanowienie, którego uznania za niedozwolone żąda się pozwem, a także organizacja pozarządowa, do której zadań statutowych należy ochrona interesów konsumentów, powiatowy (miejski) rzecznik konsumentów oraz Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Natomiast każdy może zgłosić Prezesowi Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów zawiadomienie o podejrzeniu stosowania praktyk naruszających zbiorowe interesy konsumentów. Prezes może wówczas wydać decyzję o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów i nakazującą zaniechanie jej stosowania. Może również zobowiązać przedsiębiorcę do złożenia jednokrotnego lub wielokrotnego oświadczenia o treści i w formie określonej w decyzji, a także nałożyć na przedsiębiorcę karę pieniężną w wysokości nie większej niż 10% przychodu osiągniętego w roku rozliczeniowym poprzedzającym rok nałożenia kary.

Ponadto, zgodnie z Kodeksem wykroczeń, kto, będąc zobowiązany na mocy orzeczenia sądu do zaniechania wykorzystywania lub do odwołania zalecenia stosowania ogólnych warunków umów albo wzoru umowy, nie stosuje się do tego obowiązku, zawierając w umowie niedozwolone postanowienia umowne, podlega karze grzywny. Grzywnę wymierza się w wysokości od 20 do 5 000 złotych. Jeżeli egzekucja grzywny okazała się bezskuteczna lub z okoliczności sprawy wynika, że byłaby ona bezskuteczna, sąd może zamienić grzywnę na pracę społecznie użyteczną, określając czas jej trwania.

Michał Gliński, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy