Tomasz Zasacki

Klauzule break option w umowach najmu zawartych na czas oznaczony

W umowach najmu zawieranych na czas oznaczony często spotykamy się z tzw. break options, czyli z przyznaniem wynajmującemu lub najemcy prawa do wypowiedzenia umowy najmu przed zakończeniem okresu, na jaki była zawarta.

Przykładowa klauzula może być sformułowana następująco:

Strony zgodnie ustalają, że najemcy służy prawo do wypowiedzenia umowy najmu za pisemnym 9-miesięcznym wypowiedzeniem na koniec kwartału kalendarzowego. Prawo to może być wykonane jednorazowo i wyłącznie w terminie 20 dni kalendarzowych od upływu połowy okresu najmu, to jest od dnia 20 października 2020 roku”.

Pojawia się pytanie o zgodność takiej klauzuli z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego.

Art. 673 § 3 stwierdza, że „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.

Paragraf 3 został wprowadzony w celu rozwiania wątpliwości co do prawa stron do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony.

Kodeks cywilny przyznaje stronom umowy najmu zawartej na czas oznaczony prawo do jej wypowiedzenia, jednak prawo to ogranicza do wypadków określonych w umowie.

Słowniki języka polskiego definiują wypadek jako „to, co się zdarzyło, zaszło, wydarzenie, zdarzenie, fakt1”, również „jakiś wypadek to pojedyncze zdarzenie lub sytuacja – jedne z wielu, które mogą nastąpić”2.

W mojej ocenie break options są zgodne z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego, o ile są precyzyjnie zredagowane i nie tworzą nieograniczonego prawa do wypowiedzenia umowy.

Z break option można skorzystać, gdy zaistnieje opisany w umowie najmu wypadek, a więc fakt, zdarzenie lub sytuacja. W podanym powyżej przykładzie zostało określone, co musi się zdarzyć (jaki fakt musi zaistnieć), aby najemca mógł skorzystać z break option. Otóż musi upłynąć połowa okresu najmu, czyli zaistnieć konkretna data, od której zaczyna płynąć 20-dniowy termin do wypowiedzenia. Sytuacja stron jest jasna i nie pozostawia niepewności co do tego, kiedy i w jaki sposób umowa może zostać wypowiedziana.

Nie ulega wątpliwości, że celem art. 673 § 3 k.c. jest uniemożliwienie wypowiadania najmu zawartego na czas oznaczony na dowolnych blankietowych zasadach. Idąc tym tropem i biorąc pod uwagę zasadę swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego), należy uznać, że przepis ten nakłada na strony obowiązek sprecyzowania, w jakiej sytuacji może nastąpić wypowiedzenie najmu. Takie sprecyzowanie może polegać na wskazaniu przyczyn uzasadniających wypowiedzenie, takich jak na przykład likwidacja oddziału spółki najemcy, przeniesienie działalności w inne miejsce, zasadnicza istotna obniżka obrotów itd. Może też, jak w analizowanym przypadku, polegać na wskazaniu konkretnej daty lub okresu, w którym strona może wypowiedzieć najem. Drugi sposób wydaje się prostszy, albowiem nie zawiera elementu ocennego i pozwala uniknąć dyskusji, czy przyczyny wskazane w umowie rzeczywiście nastąpiły.

Trybunał Konstytucyjny w uzasadnieniu wyroku z 29 kwietnia 2003 roku3 stwierdził, że „Drugi element zaskarżonego przepisu [to jest art. 673 § 3 – uwaga autora] polega na tym, że jednostronne wypowiedzenie jest dopuszczalne tylko w wypadkach określonych w umowie najmu. Przepis nie precyzuje jak ma wyglądać określenie „wypadków”. Wydaje się, że prawidłowe jest stanowisko sądu orzekającego, który przyjął, że chodzi to o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Wypadek – językowo rzecz biorąc – to „zdarzenie, wydarzenie, fakt”. Zatem postanowienia umowy mówiące, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy zawartej na czas oznaczony byłoby niezgodne z zaskarżonym przepisem. Użyta formuła oznacza, że najpierw musi nastąpić określony w umowie wypadek (fakt, zdarzenie), a dopiero, jeśli on nastąpi – można wypowiedzieć stosunek najmu. Przepis nie używa bowiem zwrotu: „jeżeli umowa to przewiduje”, który sugerowałby dopuszczalność nieograniczonej klauzuli rozwiązującej”.

Podobnie wywodził Sąd Apelacyjny w Poznaniu4: „Przepis [art. 673 § 3 – uwaga autora] nie precyzuje jak ma wyglądać określenie „wypadków”. Przyjmuje się, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. (…..) Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłoby niezgodne z omawianym przepisem”.

Oba wyroki można interpretować jako głos przeciwko nieograniczonej klauzuli rozwiązującej (typu „najemcy służy prawo wypowiedzenia najmu”), a także jako głos za precyzyjnym określeniem wypadków, po których zaistnieniu najem zawarty na czas oznaczony może być wypowiedziany.

Istnieją poglądy, iż umowa najmu zawarta na czas oznaczony powinna określać konkretne przyczyny, po których zaistnieniu dana strona będzie mogła wypowiedzieć najem. Zgodnie z takim stanowiskiem powiązanie prawa do wypowiedzenia najmu wyłącznie z nadejściem konkretnej daty, bez konieczności wykazania zaistnienia jakiejś przyczyny, mogłoby nie wypełniać dyspozycji art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Taka wykładnia wydaje się jednak nieuzasadniona. Po pierwsze bezzasadnie zawęża ona uprawnienie stron do kształtowania stosunku umownego, po drugie zaś paradoksalnie wprowadza większą dozę niepewności co do trwania najmu niż break option, z której można skorzystać tylko w określonym czasie.

Tomasz Zasacki, Zespół Nieruchomości i Inwestycji Budowlanych kancelarii Wardyński i Wspólnicy


1 Słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa, Wydanie IX 1994, str. 827.

2 Inny słownik języka polskiego, Wydawnictwo Naukowe PWN SA, Warszawa, Wydanie I 2000, str.1125.

3 Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 29 kwietnia 2003 roku, SK 24/02, LEX 78053.

4 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z 19 stycznia 2006 roku, I ACA 833/05, LEX nr 186539.