Kiedy podatek od zniesienia współwłasności nieruchomości?


Zniesienie współwłasności nie zawsze jest neutralne podatkowo. Należy o tym pamiętać, decydując się na określony sposób przeprowadzenia transakcji.

Co do zasady, zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego (art. 211 i 212), zniesienie współwłasności nieruchomości może przyjąć jedną z trzech form: fizycznego podziału nieruchomości, zbycia nieruchomości lub przyznania nieruchomości jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych lub bez takiego obowiązku).

Należy mieć na uwadze, że zniesienie współwłasności nieruchomości nie zawsze jest neutralne podatkowo. Sposób uksztaltowania transakcji ma wpływ na wysokość i rodzaj podatku. Dlatego przed podjęciem kroków prawnych należy wziąć pod uwagę aspekty podatkowe transakcji. W praktyce najczęściej spotykaną formą zniesienia współwłasności nieruchomości jest jej przyznanie jednemu ze współwłaścicieli (z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli lub bez), stąd poniżej zwracamy uwagę na jej główne konsekwencje podatkowe.

Podatek od czynności cywilnoprawnych

Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości ze spłatą pozostałych współwłaścicieli podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) według stawki 2%. Podstawą opodatkowania jest w takim przypadku wartość rynkowa udziału w nieruchomości nabytego ponad udział we współwłasności (czyli w praktyce wartość spłaty wypłaconej pozostałym współwłaścicielom pod warunkiem, że odzwierciedla ona wartość rynkową, a nie wartość całej nieruchomości – por. wyrok NSA z 12.10.2016 r., II FSK 2718/14). Podatnikiem jest ten ze współwłaścicieli, który nabywa udział w nieruchomości ponad przysługujący mu udział we współwłasności (tj. współwłaściciel spłacający pozostałych). Biorąc pod uwagę, że do zniesienia współwłasności nieruchomości wymagana jest forma aktu notarialnego, PCC zostanie pobrane przez notariusza.

Przykład 1:

Współwłaścicielami nieruchomości o wartości 1 500 000 zł są trzy siostry (każda posiada po 1/3 udziału w nieruchomości). Panie decydują się na zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość zostanie przyznana jednej z nich, która spłaci w gotówce pozostałe dwie siostry (każda otrzyma kwotę 500 000 zł). PCC z tytułu tej transakcji wyniesie 20 000 zł.

Podatek od spadków i darowizn

Może się także zdarzyć, że w wyniku umowy o zniesienie współwłasności nieruchomość zostanie przekazana jednemu ze współwłaścicieli bez spłaty pozostałych. W takim przypadku dojdzie do tzw. nieodpłatnego zniesienia współwłasności (pozostali współwłaściciele przekazują swój udział w nieruchomości nieodpłatnie). Taka transakcja nie podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych. Może być natomiast opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość podatku lub ewentualne prawo do zwolnienia od tego podatku uzależnione jest od stopnia pokrewieństwa pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami.

Przykład 2:

Współwłaścicielkami nieruchomości o wartości 1 500 000 zł są w częściach równych Pani Maria, jej siostra Danuta oraz Aneta, córka Danuty. Panie decydują się na zniesienie współwłasności nieruchomości w ten sposób, że nieruchomość zostanie przyznana Anecie. Pani Danuta oraz Pani Maria nie otrzymają z tego tytułu żadnych spłat.

Pani Danuta – matka Anety jest w tzw. 0 grupie podatkowej na potrzeby podatku od spadków i darowizn. Oznacza to, że nieodpłatne zniesienie nieruchomości (w części dotyczącej udziału w tej nieruchomości przysługującego Pani Danucie) będzie zwolnione od podatku od spadków i darowizn, pod warunkiem zgłoszenia nieodpłatnego zniesienia współwłasności w terminie 6 miesięcy od dnia zawarcia umowy znoszącej współwłasność. Natomiast siostra Pani Danuty – Maria jest w tzw. II grupie podatkowej. Oznacza to, że Aneta z tytułu nieodpłatnego zniesienia współwłasności (w części dotyczącej udziału w tej nieruchomości przysługującego Pani Marii) będzie zobowiązana do zapłaty podatku od spadków i darowizn. Podatek ten jest progresywny (dla II grupy podatkowej stawki podatku wynoszą: 7%, 9% oraz 12%) i w tym przykładzie wyniósłby 59 178 zł.

Podatek dochodowy od osób fizycznych

Zniesienie współwłasności nieruchomości w taki sposób, że nieruchomość zostaje przyznana jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych, może rodzić obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych po stronie osób otrzymujących spłatę.

Na gruncie podatku dochodowego takie zniesienie współwłasności nieruchomości stanowi bowiem jej odpłatne zbycie podlegające opodatkowaniu, jeżeli następuje przed upływem 5 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło jego nabycie. Stawka podatku wynosi 19%.

***

Powyżej przedstawione skutki podatkowe zniesienia współwłasności nieruchomości mają charakter ogólny i dotyczą sytuacji, w której nieruchomość stanowi majątek prywatny osób fizycznych (tj. nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej).

Anna Zięba, Jakub Świetlicki vel Węgorek, praktyka podatkowa kancelarii Wardyński i Wspólnicy