Jeśli kupujący wiedział o wadach, to rękojmia nie zadziała


Kupujący rzecz mającą wadę fizyczną albo prawną może skorzystać z ochrony, jaką dają mu przepisy o rękojmi (art. 556 i następne Kodeksu cywilnego). Czy tego rodzaju odpowiedzialność obowiązuje w każdym przypadku sprzedaży wadliwej rzeczy lub prawa?

Nie każdą umowę sprzedaży obejmują przepisy o rękojmi. Jeśli mamy do czynienia z tzw. umową sprzedaży konsumenckiej, wówczas Kodeks cywilny w ogóle nie ma zastosowania. Natomiast w umowach między przedsiębiorcami przepisy o rękojmi stosuje się w pełnym zakresie. Strony mogą jednak odpowiedzialność sprzedawcy z tego tytułu rozszerzyć, ograniczyć lub wyłączyć (art. 558 par. 1 k.c.). Często zamiast rękojmi wprowadzana jest ogólna odpowiedzialność odszkodowawcza.

Zdarza się też, że kupujący już w chwili zawierania umowy wie, że rzecz ma wady, a mimo to decyduje się na jej zakup. Wady te mogą być fizyczne (np. rzecz nie nadaje się do użytku zgodnie ze swoim przeznaczeniem) albo prawne (obciążenie prawem osoby trzeciej). Wtedy kupujący powinien zadbać o to, aby cena odpowiadała wartości rzeczy dotkniętej taką wadą. Zakłada się bowiem, że kupujący działa rozsądnie i skoro wiedział o wadzie, a mimo to nabył rzecz za określoną cenę, to musiała ona odpowiadać wartości sprzedanego przedmiotu. W konsekwencji, zgodnie z art. 557 § 1 k.c., sprzedawca jest zwolniony od odpowiedzialności z tytułu rękojmi, gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy.

Warto też przypomnieć, że niektóre przepisy nakazują przyjąć istnienie określonego stanu wiedzy danej osoby i nie pozwalają na prowadzenie w tym zakresie dowodu przeciwnego. Przykładowo art. 2 zd. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi, że nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej. Jeśli zatem w tej księdze wpisano prawo osoby trzeciej (np. użytkowanie, służebność lub hipotekę), które stanowi wadę prawną nieruchomości, a kupujący nieświadomy tego kupi nieruchomość, to nie może powoływać się na odpowiedzialność z tytułu rękojmi. Nabywca nieruchomości powinien bowiem zbadać treści księgi wieczystej.

dr Marcin Lemkowski, Zespół Rozwiązywania Sporów i Arbitrażu kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Tekst ukazał się 6 września 2012 roku w Akademii Prawa Gospodarczego Dziennika Gazety Prawnej