Łukasz Dąbrowski

Hipoteka: najważniejsze zmiany

20 lutego wejdzie w życie ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2009 roku, Nr 131, poz. 1075). Przewiduje ona liczne modyfikacje dotyczące istoty hipoteki i sposobu korzystania z tego zabezpieczenia.

Zniesienie podziału na hipotekę zwykłą i kaucyjną oraz zakres zabezpieczenia

Ustawa zakłada zniesienie podziału hipoteki na zwykłą i kaucyjną. Zgodnie z nową regulacją w systemie prawnym pozostanie tylko jeden rodzaj hipoteki, którą będzie można zabezpieczać zarówno wierzytelności pieniężne istniejące, jak i wierzytelności przyszłe. Z mocy ustawy zabezpieczenie hipoteką obejmować będzie również roszczenia o odsetki, przyznane koszty postępowania, a także inne roszczenia i świadczenia uboczne, jeżeli zostały wymienione w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Ważne będzie zatem, aby hipotekę ustanawiać w wysokości pozwalającej na zaspokojenie wymaganych świadczeń ubocznych. Hipoteka powinna jednak pozostawać w ścisłym związku z realną wartością wierzytelności, gdyż właściciel obciążonej nieruchomości będzie mógł żądać zmniejszenia hipoteki, jeżeli ta będzie nadmierna.

Wielość zabezpieczonych wierzytelności i wielość wierzycieli

Nowe regulacje zakładają możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności tego samego wierzyciela, pod warunkiem, że w umowie o ustanowieniu hipoteki zostaną wskazane stosunki prawne, z których te wierzytelności będą wynikać. Ustawa dopuszcza też zabezpieczenie jedną hipoteką kilku wierzytelności różnych wierzycieli, którzy uczestniczą w finansowaniu tego samego przedsięwzięcia. W tym celu wierzyciele tacy powołują w drodze umowy administratora hipoteki, którym może zostać jeden z wierzycieli lub osoba trzecia. Administrator hipoteki zostaje wówczas wpisany w księdze wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Administrator hipoteki wykonuje prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego w imieniu własnym, lecz na rachunek wierzycieli, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem. Istotne jest, że wierzyciele mogą w każdej chwili złożyć do sądu wiosek o zmianę administratora hipoteki. W razie wygaśnięcia umowy z administratorem hipoteki i niepowołania nowego, lub w razie braku zgody wszystkich wierzycieli na zmianę administratora hipoteki, każdy z wierzycieli może również żądać podziału hipoteki.

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym

Nowym rozwiązaniem jest możliwość rozporządzenia przez właściciela nieruchomości opróżnionym miejscem hipotecznym. Dotychczas, jeśli ustanowiono kilka hipotek z różnym pierwszeństwem, w przypadku wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie hipoteki o pierwszeństwie niższym uzyskiwały odpowiednio wyższe pierwszeństwo, przesuwając się na miejsce wygasłej hipoteki w kolejności do zaspokojenia. Zgodnie z nową regulacją w przypadku wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie hipoteki o pierwszeństwie niższym nie przesuwają się na jej miejsce. Powstaje wolne miejsce, którym właściciel nieruchomości może rozporządzić, tzn. może na nim ustanowić nową hipotekę lub przenieść na to miejsce inną hipotekę już obciążającą nieruchomość. Należy podkreślić, że właściciel może rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym tylko do wysokości hipoteki dotychczasowej (wygasłej). W innym przypadku, tzn. jeżeli wartość nowej lub przeniesionej hipoteki miałaby być wyższa, konieczna byłaby zgoda wierzycieli, których hipoteki mają niższe pierwszeństwo.

Powyższa konstrukcja, w porównaniu z dotychczasowymi regulacjami, stawia właściciela obciążonej nieruchomości w nieco korzystniejszej pozycji, pozwalając na swobodne dysponowanie wartością w postaci zabezpieczenia na nieruchomości. Należy przy tym wskazać, że uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym przysługuje każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości i nie wygasa w przypadku jej zbycia, lecz przechodzi na nabywcę. Uprawnienie to nie podlega również zajęciu, a obciążenie opróżnionego miejsca hipoteką przymusową jest wyłączone.

Wygaśnięcie hipoteki

Istotna zmiana dotyczy również kwestii wygaśnięcia hipoteki. Na mocy dotychczasowych regulacji hipoteka wygasa, co do zasady, z chwilą wygaśnięcia wierzytelności. Zgodnie z nową regulacją wygaśnięcie wierzytelności spowoduje wygaśnięcie hipoteki, chyba że z danego stosunku prawnego mogą jeszcze powstać w przyszłości kolejne wierzytelności podlegające zabezpieczeniu. Natomiast hipoteka zabezpieczająca kilka wierzytelności wygasa z chwilą wygaśnięcia ostatniej wierzytelności, pod warunkiem jednak, że nie może już powstać żadna wierzytelność ze stosunków prawnych stanowiących źródło pierwotnie zabezpieczonych wierzytelności. Wierzytelność zabezpieczoną hipoteką będzie można również zastąpić inną wierzytelnością tego samego wierzyciela, co w zamiarze ustawodawcy ma zmniejszyć koszty ustanawiania kolejnych zabezpieczeń.

Zniesienie hipoteki

Ponieważ hipoteka, która powstaje na mocy nowych przepisów, może zabezpieczać także wierzytelności nieistniejące w chwili jej ustanowienia, ustawodawca przewidział pewne okoliczności, w których właściciel obciążonej nieruchomości może domagać się zniesienia takiej hipoteki. Otóż jeżeli wierzytelność hipoteczna nie powstała w ciągu dziesięciu lat od dnia wpisu hipoteki, ale wciąż jeszcze może powstać, wówczas właściciel nieruchomości może żądać zniesienia hipoteki za odpowiednim wynagrodzeniem. Jeśli hipoteka miałaby zabezpieczać kilka wierzytelności, termin dziesięcioletni liczy się od daty wygaśnięcia ostatniej wierzytelności hipotecznej. Natomiast w przypadku hipotek kaucyjnych istniejących w dniu 20 lutego 2011 roku termin powyższy wynosi 5 lat od tej daty.

Przejściowe stosowanie dotychczasowych przepisów

Przepisy przejściowe ustawy wprowadzającej powyższe zmiany przewidują, że do hipotek kaucyjnych powstałych przed 20 lutego 2011 roku stosować należy przepisy nowe, z wyłączeniem regulacji o rozporządzeniu opróżnionym miejscem hipotecznym. W odniesieniu zaś do hipotek zwykłych powstałych przed 20 lutego 2011 roku stosuje się przepisy dotychczasowe, z wyłączeniem przepisów o hipotece łącznej, które należy stosować zgodnie z nowym brzmieniem ustawy.