Barbara Majewska

Gdy Skarb Państwa odmawia wydania nieruchomości

Wpis w księdze wieczystej spadkobiercy dawnego właściciela znacjonalizowanej lub wywłaszczonej nieruchomości nie zawsze oznacza koniec walki o jej odzyskanie.

Proces odzyskiwania nieruchomości bezprawnie przejętych przez Skarb Państwa jest niezwykle żmudny i długotrwały. Wraz z jego zakończeniem podmioty obowiązane do zwrotu nieruchomości z reguły dobrowolnie wydają nieruchomość na rzecz prawowitych właścicieli.

W skomplikowanych sprawach może się jednak zdarzyć, że Skarb Państwa, z uwagi na stan nieruchomości, rodzaj zabudowań czy charakter prowadzonej działalności, odmawia jej wydania pomimo wieloletnich starań następców prawnych byłych właścicieli o uregulowanie stanu prawnego nieruchomości i jej zwrot na drodze postępowań administracyjnych, a nawet pomimo dysponowania przez nich tytułem prawnym do nieruchomości.

W takiej sytuacji, po odmowie dobrowolnego, protokolarnego wydania nieruchomości przez Skarb Państwa, spadkobiercy będą zmuszeni wystąpić na drogę sądową z pozwem o nakazanie wydania nieruchomości.

Możliwość wystąpienia z roszczeniem windykacyjnym przewidziana jest w art. 222 § 1 k.c. Zgodnie z tym przepisem właściciel może żądać od osoby, która faktycznie włada jego rzeczą, ażeby została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą. Podstawą tego roszczenia jest prawo własności, dlatego to spadkobiercy będą musieli wykazać, że przysługuje im prawo własności nieruchomości. Takim dowodem jest wpis tego prawa w księdze wieczystej, który jak wiadomo korzysta z domniemania, że został dokonany zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece). Natomiast wykazanie istnienia skutecznego uprawnienia do władania rzeczą będzie obciążało Skarb Państwa.

W toku postępowania windykacyjnego może się okazać, że pozwany Skarb Państwa zgłosi zarzut zatrzymania uregulowany w art. 461 § 1 k.c. Celem prawa zatrzymania jest zabezpieczenie wierzytelności przysługujących zobowiązanemu do wydania rzeczy z tytułu poczynionych na rzecz nakładów. Zgłoszenie tego zarzutu będzie skuteczne jednak tylko wtedy, gdy taka wierzytelność istnieje. Pozwany Skarb Państwa będzie musiał zatem wykazać fakt poniesienia nakładów na nieruchomość oraz ich charakter. Będzie też musiał wskazać podmiot, który ich dokonał, a także datę ich dokonania oraz ich wysokość. Jeśli istnienie wierzytelności z tytułu nakładów na nieruchomość zostanie udowodnione, sąd uzależni obowiązek wydania rzeczy od jednoczesnego uiszczenia przez spadkobierców równowartości poczynionych przez pozwanego nakładów.

Należy ponadto zwrócić uwagę, że wystąpienie z roszczeniem wydobywczym, jako wykonywanie uprawnień właściciela, podlega ocenie z punktu widzenia zgodności z zasadami współżycia społecznego i społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa.

Z tych względów może się zdarzyć, że pozwany Skarb Państwa powoła się na naruszenie art. 5 k.c., wskazując, że na terenie spornej nieruchomości prowadzona jest działalność społecznie użyteczna (szkoła publiczna, szpital), a zatem żądanie jej zwrotu jest sprzeczne z zasadami współżycia społecznego lub społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa.

Jak wynika z ugruntowanego już orzecznictwa Sądu Najwyższego w tej kwestii, możliwość oddalenia powództwa o wydanie nieruchomości na podstawie art. 5 k.c. może nastąpić jedynie wyjątkowo. W ocenie Sądu Najwyższego zasady współżycia społecznego, na które powołuje się osoba zajmująca nieruchomość bez tytułu prawnego, nie mogą skutkować trwałym pozbawieniem właściciela uprawnienia do wyłącznego korzystania z nieruchomości. Również sama okoliczność prowadzenia działalności społecznie użytecznej nie może być podstawą do przyjęcia żądania windykacyjnego jako sprzecznego z art. 5 k.c. (wyrok Sądu Najwyższego z 3 października 2000 r., sygn. akt I CKN 287/00).

Przykładowo w wyroku z 22 marca 2000 roku (sygn. akt I CKN 440/98) Sąd Najwyższy wskazał, że w świetle konstytucyjnej zasady ochrony własności nie jest dopuszczalne zbyt liberalne stosowanie klauzuli generalnej zawartej w art. 5 k.c. Stwierdził bowiem, że „Zasady współżycia społecznego, chroniąc przez nadużywaniem prawa własności, nie mogą tego prawa w ogóle unicestwiać. Dlatego w procesie windykacyjnym mogą one jedynie powodować odroczenie wydania nieruchomości, a nie całkowite pozbawienie uprawnionego jego prawa podmiotowego”.

Nie można również wykluczyć sytuacji, w której Skarb Państwa, aby nie dopuścić do wydania nieruchomości, wystąpi równolegle do toczącego się postępowania windykacyjnego z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na swoją rzecz. Zasiedzenie jest sposobem nabycia własności przez posiadacza na skutek długotrwałego upływu czasu, w którym właściciel mógł skutecznie dochodzić na drodze sądowej ochrony własności, np. poprzez wydanie nieruchomości, ale tego nie uczynił. Koniecznymi przesłankami zasiedzenia jest wykazanie samoistnego nieprzerwanego posiadania nieruchomości oraz upływ czasu, którego długość uzależniona jest od dobrej (upływ 20 lat) lub złej wiary (upływ 30 lat) Skarbu Państwa w momencie objęcia spornej nieruchomości w posiadanie. Przy ocenie możliwości zasiedzenia przez Skarb Państwa gruntów znacjonalizowanych po II wojnie światowej duże znaczenie będzie miało ustalenie okoliczności, w jakich Skarb Państwa wszedł we władanie nieruchomości (w wyniku działań o charakterze publicznoprawnym czy cywilnoprawnym). Istotne będą też kwestie związane z biegiem terminu zasiedzenia (zawieszenie i przerwanie biegu zasiedzenia). W tym miejscu należy zaznaczyć, że z uwagi na specyfikę i długość procesu reprywatyzacji, jeszcze w czasie jego trwania, w celu zabezpieczenia praw do nieruchomości, warto wystąpić z zawezwaniem do jej wydania. Zawezwanie o wydanie nieruchomości przerywa bieg terminu zasiedzenia.

Jeżeli spadkobiercy uzyskają prawomocny wyrok nakazujący wydanie nieruchomości, a Skarb Państwa będzie uchylał się od jego wykonania, możliwe będzie wszczęcie przeciwko niemu postępowania egzekucyjnego. Należy jednak podkreślić, że postępowanie egzekucyjne w stosunku do Skarbu Państwa cechuje się pewnymi odrębnościami. Przede wszystkim egzekucja z nieruchomości przeciwko Skarbowi Państwa przebiega dwuetapowo. Najpierw wierzyciele, powołując się na tytuł egzekucyjny, wzywają odpowiednią państwową jednostkę organizacyjną, z której działalnością związane jest dochodzone świadczenie, do wydania nieruchomości w terminie 2 tygodni od doręczenia jej wezwania. Jeżeli nieruchomość nie zostanie wydana w powyższym terminie, wierzycielowi przysługuje możliwość wystąpienia do sądu z wnioskiem o wyznaczenie kierownikowi jednostki organizacyjnej Skarbu Państwa terminu do spełnienia świadczenia zawartego w tytule egzekucyjnym, tj. wydania nieruchomości. Jeżeli tytuł egzekucyjny w dalszym ciągu nie jest wykonywany, wierzyciel może złożyć do sądu wniosek o wymierzenie kierownikowi takiej jednostki organizacyjnej kary grzywny w wysokości nieprzekraczającej 1000 zł, która to kara może być następnie zamieniona na areszt. Ta część postępowania egzekucyjnego toczy się bez udziału komornika. Zwrot nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym przeciwko Skarbowi Państwa przebiega zazwyczaj dosyć sprawnie i bez większych przeszkód.

Barbara Majewska, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy