Aldona Leszczyńska-Mikulska, Tomasz Krzywański

Dziedziczenie przez cudzoziemców nieruchomości położonych w Polsce

Cudzoziemiec może odziedziczyć nieruchomość w Polsce zarówno na podstawie testamentu, jak i w drodze dziedziczenia ustawowego. Ważny testament nie wyklucza jednak obowiązku uzyskania zgody Ministra Spraw Wewnętrznych RP na nabycie nieruchomości.

Cudzoziemcy mogą stać się właścicielami nieruchomości położonych w Polsce, nabywając je w drodze dziedziczenia. Możliwe są różne scenariusze: cudzoziemiec może odziedziczyć spadek w testamencie, może też – w przypadku jego braku lub nieważności – nabyć majątek w drodze dziedziczenia ustawowego. Niezależnie jednak od analizowanego przypadku, jeśli spadkodawca pozostawił w Polsce nieruchomość, to aby spadkobierca mógł nią swobodnie dysponować zgodnie z polskimi przepisami, musi wnieść do polskiego sądu o stwierdzenie nabycia spadku. W postępowaniu sąd określi, kto i w jakiej części dziedziczy spadek, a w przypadku testamentu zbada jego ważność. W przypadku dziedziczenia testamentowego w określonych sytuacjach można zrezygnować z postępowania sądowego na rzecz notarialnego poświadczenia dziedziczenia.

Dziedziczenie ustawowe

Polskie prawo przewiduje, że w przypadku braku testamentu uprawnionymi do dziedziczenia są małżonek oraz krewni, wliczając dzieci zmarłego i ich potomnych, rodziców, rodzeństwo, dziadków oraz powinowatych. Dziedziczą oni w kolejności i w częściach wskazanych w przepisach Kodeksu cywilnego. Może się więc zdarzyć, że cudzoziemiec będący np. małżonkiem zmarłego obywatela Polski uzyska w spadku udziały w nieruchomości położonej w Polsce. W przypadku dziedziczenia nietestamentowego przez cudzoziemca nieruchomości położonej w Polsce po innym cudzoziemcu w stosunku do tej nieruchomości również znajdą zastosowanie polskie przepisy dotyczące dziedziczenia ustawowego.

Dziedziczenie testamentowe

Nie nasuwa wątpliwości sytuacja, w której spadkodawca sporządza spadek w Polsce według polskiego prawa. W takim przypadku cudzoziemiec, któremu została zapisana nieruchomość w Polsce, nabywa spadek, o ile nie zostanie podniesiony zarzut wadliwości testamentu albo niegodności spadkobiercy.

Co jednak w sytuacji, kiedy testament został sporządzony za granicą? Na wstępie należy stwierdzić, że w przypadku dziedziczenia nieruchomości położonej w Polsce forma testamentu, niezależnie od miejsca jego sporządzenia, musi być zgodna z prawem polskim. Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego ważny testament może przybrać formę pisemną (tzn. dokumentu sporządzonego odręcznie przez spadkodawcę, opatrzonego jego datą i podpisem), formę aktu notarialnego lub formę ustnego oświadczenia złożonego w obecności dwóch świadków i urzędnika państwowego, poświadczonego protokołem podpisanym przez spadkodawcę i wyżej wskazane osoby. Kodeks cywilny przewiduje również szczególne formy testamentu, które można zastosować w uzasadnionych okolicznościami przypadkach.

Trzeba pamiętać, że ważność testamentu – niezależnie od oceny zgodności formy – jest też co do zasady badana w oparciu o prawo ojczyste spadkodawcy z chwili jego śmierci. W przypadku obywatela Polski będzie to zawsze prawo polskie, nawet jeśli jest on również obywatelem innego kraju. Może się jednak zdarzyć, że spadkodawca w chwili śmierci miał np. tylko obywatelstwo Stanów Zjednoczonych. W takiej sytuacji ważność tego testamentu zostanie oceniona w Polsce na podstawie prawa amerykańskiego.

Zachowek dla wyłączonych z dziedziczenia

Jeżeli spadkobierca odziedziczył w Polsce nieruchomość w drodze rozporządzenia testamentowego, musi się liczyć z ryzykiem opłacenia zachowku. Zachowek to instytucja prawa spadkowego, która umożliwia osobom uprawnionym do dziedziczenia ustawowego domaganie się od spadkobiercy testamentowego rekompensaty za to, że na podstawie testamentu wyłączono ich od udziału w dziedziczeniu określonego składnika masy majątkowej. Spadkobierca będzie wtedy zobowiązany do zapłaty sumy pieniężnej obliczonej na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego.

Zezwolenie na nabycie nieruchomości

Cudzoziemcy nienależący do kręgu spadkobierców ustawowych, którzy w wyniku dziedziczenia testamentowego stali się właścicielami nieruchomości w Polsce, muszą co do zasady złożyć wniosek do Ministra Spraw Wewnętrznych RP o wydanie decyzji zezwalającej na nabycie tej nieruchomości. Ustalenie kręgu spadkobierców ustawowych następuje na podstawie prawa ojczystego spadkodawcy. Obowiązek ten jest jednak w niektórych przypadkach zniesiony. Nie obejmuje on m.in. nabycia samodzielnego lokalu mieszkaniowego, czynności dokonywanych przez cudzoziemców długotrwale zamieszkujących w Polsce na podstawie zezwolenia czy będących w związku małżeńskim z obywatelem polskim i zamieszkujących w Polsce 2 lata od wydania im właściwego zezwolenia na pobyt. Ponadto zwolnieni z tego obowiązku są obywatele państw należących do Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej. W ich przypadku zezwolenie jest niezbędne wyłącznie na nabycie nieruchomości rolnych i leśnych.

Aldona Leszczyńska-Mikulska, Tomasz Krzywański, Zespół Doradztwa dla Klientów Indywidualnych kancelarii Wardyński i Wspólnicy