Krzysztof Wiktor

Działania i rozliczenia poreprywatyzacyjne

Odzyskanie nieruchomości w procesie reprywatyzacji rozpoczyna etap wzajemnych rozliczeń z dotychczasowym, publicznym posiadaczem nieruchomości, oraz etap regulacji stanu prawnego nieruchomości.

Po II wojnie światowej proces nacjonalizacji i wywłaszczeń objął dużą część nieruchomości będących dotychczas własnością osób fizycznych oraz innych podmiotów. Nieruchomości były przejmowane na własność Skarbu Państwa, a następnie w wyniku procesu komunalizacji lub uwłaszczenia, z mocy prawa, stawały się własnością jednostek samorządu terytorialnego, uczelni państwowych i innych podmiotów publicznych. Podmioty publiczne i samorządowe dokonywały nakładów na nieruchomości, budując nowe budynki, rozbudowując już istniejące lub też czyniąc szereg innych nakładów, mających na celu zachowanie substancji nieruchomości i umożliwiających korzystanie z niej. Jednocześnie podmioty te uzyskały prawa do nieruchomości z mocy prawa, bez ponoszenia kosztów nabycia, jak również korzystały przez szereg lat z nieruchomości bez konieczności ponoszenia opłat na rzecz prawowitych właścicieli nieruchomości.

Nacjonalizacja i wywłaszczenia następowały jednak z pogwałceniem nawet prawa obowiązującego w Polskiej Rzeczpospolitej Ludowej. Państwo przejmowało majątki bezprawnie, na skutek czego nie zabezpieczyło w sposób wystarczający swoich praw do nich.

Wykazanie wadliwości procesu nacjonalizacji i wywłaszczenia prowadzi w szeregu przypadków do odzyskania przez prawowitych właścicieli nieruchomości w naturze. Zgodnie zaś z zasadą superficies solo cedit prawo własności obejmuje wszystko to, co istnieje na gruncie, niezależnie od daty wybudowania ani od podmiotu, który tego dokonał.

Odzyskanie przez właścicieli praw do nieruchomości nie kończy jednak relacji pomiędzy nimi a podmiotami publicznymi w odniesieniu do nieruchomości. Obu stronom przysługują bowiem pewne roszczenia i obowiązki. Po stronie podmiotów publicznych istnieje obowiązek protokolarnego wydania nieruchomości prawowitym właścicielom, jak również roszczenia o zwrot nakładów poczynionych na nieruchomość. Właścicielom przysługuje natomiast prawo domagania się zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz żądania zwrotu wartości pożytków, które podmiot publiczny uzyskał i których nie uzyskał z powodu złej gospodarki. Podmiot publiczny jest też odpowiedzialny za pogorszenie i utratę rzeczy, chyba że rzecz uległaby pogorszeniu lub utracie także wtedy, gdyby znajdowała się w posiadaniu prawowitego właściciela.

Zazwyczaj do rozliczeń między podmiotami publicznymi i właścicielami dochodzi w drodze porozumienia, zgodnie z którym obie strony zrzekają się wzajemnych roszczeń, uznając, że wysokość poniesionych nakładów zrekompensowana została wieloletnim korzystaniem z nieruchomości bez konieczności ponoszenia opłat na rzecz prawowitego właściciela.

W niektórych przypadkach wzajemne rozliczenia następują jednak na drodze postępowań sądowych, w których strony muszą wykazać przysługujące im roszczenia.

Odzyskanie przez właścicieli praw do nieruchomości nie kończy również procesu regulowania stanu prawnego nieruchomości. Reprywatyzacja bowiem oznacza jedynie uregulowanie praw do nieruchomości na rzecz prawowitych właścicieli. W wielu przypadkach takie uregulowanie praw nie oznacza jednak odzyskania faktycznego posiadania nieruchomości. Prawowici właściciele nierzadko muszą podjąć działania mające na celu faktyczne wydanie im nieruchomości, jeżeli znajdują się one w posiadaniu osób trzecich. Służy temu powództwo o wydanie nieruchomości.

Prawowici właściciele mają też możliwość przekształcenia prawa użytkowania wieczystego we własność, jeżeli przedmiotem zwrotu było właśnie to prawo, jak również możliwość zniesienia współwłasności nieruchomości. Współwłasność odzyskanej nieruchomości jest z założenia stanem tymczasowym. Z uwagi na upływ szeregu lat od utraty przez prawowitych właścicieli praw do nieruchomości, skład osobowy współwłaścicieli jest często przypadkowy i osobowo rozbudowany, co może utrudniać zarządzanie nieruchomością i czerpanie z niej korzyści.

Odzyskanie nieruchomości rodzi również szereg problemów natury faktycznej, takich jak pozyskanie funduszy na remonty budynków, odzyskiwanych często w bardzo złym stanie technicznym.

Proces reprywatyzacji jest pierwszym etapem, którego celem jest odzyskanie praw do nieruchomości. Drugim etapem są wszelkie działania i rozliczenia „poreprywatyzacyjne”, których celem jest doprowadzenie odzyskanej nieruchomości do stanu prawnego i faktycznego, w którym nieruchomość nie będzie jedynie kosztem, ale zacznie przynosić zyski. Takim właśnie działaniom i rozliczeniom poświęcamy obecne wydanie Portalu Procesowego.

Krzysztof Wiktor, Zespół Reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy