Dwa reżimy umów w budownictwie


W praktyce inwestycji budowlanych umową o roboty budowlane strony często nazywają każdą umowę dotyczącą prowadzenia prac na budowie. Tymczasem duża część umów zawieranych w budownictwie to umowy o dzieło.

Treść, nie nazwa

Mimo że w budownictwie przedmiot umowy o wykonawstwo i podwykonawstwo jest niejednokrotnie bardzo zbliżony, to umowy te w istocie podlegają dwóm odmiennym reżimom prawnym. Umowa o wykonawstwo (w tym o generalne wykonawstwo) jest zwykle umową o roboty budowlane, a umowa o podwykonawstwo jest często umową o dzieło.

Zdarza się, że strony, zawierając umowę o podwykonawstwo, a czasem również o wykonawstwo, mylnie nazywają ją umową o roboty budowlane, choć z jej postanowień wynika, że jest to umowa o dzieło. W takich wypadkach sądy dokonują kwalifikacji umowy zgodnie z jej rzeczywistą treścią, a nie błędnie nadaną nazwą, co wpływa na ocenę skutków prawnych tejże umowy.

Powstaje zatem pytanie, czym różni się umowa o roboty budowlane od umowy o dzieło i jakie są różnice w ich skutkach prawnych.

Różnica w przedmiocie

Umowa o roboty budowlane zawierana jest pomiędzy wykonawcą a inwestorem w formie pisemnej. Generalny wykonawca zobowiązany jest do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Natomiast inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy (głównie Prawa budowlanego) czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

W umowie o dzieło przyjmujący zamówienie (wykonawca/podwykonawca) zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła i jego wydania zamawiającemu, a zamawiający (inwestor/ wykonawca) – do zapłaty wynagrodzenia i odebrania dzieła.

Jednym z najważniejszych kryteriów odróżniających umowę o roboty budowlane od umowy o dzieło jest jej stosunek do Prawa budowlanego oraz rozmiar danej inwestycji. Przepis definiujący umowę o roboty budowlane (art. 647 k.c.) odwołuje się do przepisów Prawa budowlanego, m.in. do obowiązków inwestora – na przykład zorganizowania procesu budowy w szczególności poprzez zapewnienie opracowania projektu budowlanego (art. 18 Prawa budowlanego).

Jeżeli zatem dane roboty budowlane są prowadzone z udziałem podmiotów takich jak kierownik budowy czy projektant, których funkcjonowanie warunkuje zgodne z prawem prowadzenie procesu budowlanego, to jest to jedno z kryteriów statuujących daną umowę jako umowę o roboty budowlane w rozumieniu art. 647 k.c.

Zostało to niejednokrotnie potwierdzone w orzecznictwie. Sąd Najwyższy w wyroku z 7 grudnia 2005 r. (sygn. akt V CK 423/05) wskazał, że:

Zasadniczym zatem kryterium rozróżnienia pomiędzy umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest ocena realizowanego zamierzenia stosownie do wymogów prawa budowlanego (por. wyrok SN z dnia 25 marca 1998 r., II CKN 653/97, OSNC 1998, nr 12, poz. 207). Jak wyjaśnił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powołanego wyżej orzeczenia, przedmiotem umowy o roboty budowlane jest przedsięwzięcie o większych rozmiarach, zindywidualizowanych właściwościach, zarówno fizycznych jak i użytkowych, z reguły powiązane z wymogiem projektowania i zinstytucjonalizowanym nadzorem.

Gdy zamawiający nie współdziała, łatwiej jest odstąpić od umowy o dzieło

Obowiązek współdziałania stron w wykonaniu przedmiotu umowy wynika z samej umowy bądź z przepisów prawa. Skutki prawne z tym związane, w szczególności prawo do odstąpienia od umowy w razie braku współdziałania drugiej strony, zostały odrębnie uregulowane dla umowy o dzieło (art. 640 k.c.). Pozostałych umów, w tym umów o roboty budowlane, dotyczą zasady ogólne (art. 491 k.c.).

Przepisy Kodeksu cywilnego w art. 640 k.c. wprost regulują prawo odstąpienia od umowy o dzieło w razie braku współdziałania zamawiającego. Dodatkowo na podstawie art. 639 k.c. przyjmujący zamówienie może żądać zapłaty za dzieło, które był gotowy wykonać, ale tego nie uczynił z przyczyn leżących po stronie zamawiającego.

Z prawa odstąpienia od umowy oraz z prawa żądania wynagrodzenia za niewykonane dzieło wykonawca może skorzystać, jeżeli wykaże, że zamawiający miał obowiązek współdziałać, ale tego zaniechał. Z orzecznictwa wynika, że sądy przychylają się do pozwów wykonawców i uznają brak różnego rodzaju działań za zaniechany obowiązek współdziałania.

W jednym z najnowszych orzeczeń Sąd Najwyższy i sądy niższych instancji oceniły zachowanie zamawiającego jako brak wymaganego współdziałania dla wykonania umowy o wykonanie dokumentacji projektowej w sytuacji, gdy zamawiający nie przedstawił zmienionej koncepcji architektonicznej uwzględniającej uwagi konserwatora zabytków, a jednocześnie odmówił zawarcia aneksu do umowy podwyższającego wynagrodzenie w związku z potrzebą wykonania dodatkowych prac (wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2013 r.; sygn. akt IV CSK 704/12).

Trudniej odstąpić od umowy o roboty budowlane

W przypadku braku współdziałania inwestora koniecznego do wykonania umowy wykonawca również może próbować odstąpić od umowy. Jest to jednak trudniejsze ze względu na brak podstawy prawnej analogicznej do art. 640 k.c. właściwego dla umowy o dzieło.

Podstawą prawną do odstąpienia od umowy o roboty budowlane w takim wypadku jest art. 491 k.c., który daje stronie umowy uprawnienie do odstąpienia od każdej umowy (w tym od umowy o roboty budowlane), w sytuacji gdy druga strona dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, po wyznaczeniu jej odpowiedniego terminu dodatkowego. Strona odstępująca od umowy musi bowiem wykazać, że druga strona nie wykonała zobowiązania wzajemnego.

Z dość ograniczonej praktyki orzeczniczej wynika, że sąd może przychylić się do potraktowania braku współpracy drugiej strony jako braku wykonania zobowiązania wzajemnego. Tak na przykład orzekł Sąd Apelacyjny w Szczecinie (wyrok z 25 lipca 2013 r.; sygn. akt I ACa 516/12), wskazując, że:

W konsekwencji powyższej analizy okoliczności faktycznych stwierdzić́ należy, iż zaistniały podstawy do zastosowania przez wykonawcę̨ uprawnienia określonego w art. 491 § 1 k.c. Inwestor nie zapewnił finansowania inwestycji, nie wyznaczył w terminie umownym limitu finansowego, odmówił przesunięcia terminu wykonania umowy.

Zatem od rodzaju umowy (umowa o dzieło czy umowa o roboty budowlane) zależeć będzie podstawa prawna do odstąpienia od umowy w razie braku koniecznego współdziałania drugiej strony (inwestora). O ile do odstąpienia od umowy o dzieło ustawodawca przewidział odrębną podstawę prawną (art. 640 k.c.), o tyle od umowy o roboty budowlane wykonawca może odstąpić na zasadach ogólnych, tj. na podstawie art. 491 k.c. W szczególności nie stosuje się do umowy o roboty budowlane przepisów regulujących umowę o dzieło, a dotyczących prawa wykonawcy do odstąpienia od umowy (art. 656 k.c.).

Natomiast prawo inwestora do odstąpienia od umowy – czy to o dzieło, czy to o roboty budowlane – podlega tej samej regulacji (art. 635, 636, 644 w zw. z art. 656 k.c.).

Przedawnienie roszczeń

Istotną różnicą między umową o dzieło a umową o roboty budowlane jest termin przedawnienia roszczeń z tych umów. Dla umowy o dzieło ustawodawca wprost przewidział dwuletni termin przedawnienia (art. 646 k.c.). Natomiast w rozdziale dotyczącym umowy o roboty budowlane brak jest wskazania terminu przedawnienia. Oznacza to, że roszczenia z tego rodzaju umowy przedawniają się na zasadach ogólnych Kodeksu cywilnego (art. 118 k.c.). Ponieważ umowa o roboty budowlane jest prawie zawsze zawierana w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, można powiedzieć, że termin przedawnienia wynosi trzy lata.

Kwestia przedawnienia roszczeń z umowy o roboty budowlane była przedmiotem wątpliwości i rozbieżności w orzecznictwie. Ostatecznie spór rozstrzygnął Sąd Najwyższy uchwałą siedmiu sędziów, jednoznacznie stwierdzając, że: Roszczenia wynikające z umowy o roboty budowlane przedawniają się w terminach określonych w art. 118 KC (uchwała Sądu Najwyższego z 11 stycznia 2002 r.; sygn. akt III CZP 63/01).

Oba typy umów różnią się nie tylko okresem przedawnienia, ale też sposobem jego liczenia. W przypadku umowy o roboty budowlane roszczenie przedawni się z upływem 3 lat od daty wymagalności roszczenia, czyli np. daty płatności określonej w umowie. Z kolei roszczenia z umowy o dzieło przedawniają się z upływem 2 lat od chwili oddania dzieła, a nie od daty wymagalności roszczenia, co również może być problematyczne dla przedsiębiorcy kierującego się zwykle terminami płatności określonymi na fakturze.

Strona, chcąc dochodzić swych roszczeń przed sądem i pozostając w błędnym przekonaniu, że zawarła umowę o roboty budowlane, lub nie znając zasad obliczania terminu, może uchybić terminowi na wniesienie pozwu. Pozew wniesiony po upływie dwóch lat od oddania dzieła zostanie oddalony ze względu na przedawnienie roszczenia, jeżeli pozwany podniesie zarzut przedawnienia.

Umowa o podwykonawstwo

Nie mniej ważną kwestią jest to, czy dana umowa może zostać zakwalifikowana jako umowa o podwykonawstwo w rozumieniu art. 6471 Kodeksu cywilnego. Jeśli bowiem umowa została zakwalifikowana jako umowa o podwykonawstwo, za zapłatę wynagrodzenia odpowiadają solidarnie generalny wykonawca i inwestor.

Podstawowym warunkiem kwalifikacji umowy jako umowy o podwykonawstwo jest objęcie świadczenia podwykonawcy dokumentacją projektową w taki sposób, iż można stwierdzić, że dane roboty powinien zgodnie z umową o generalne wykonawstwo wykonać generalny wykonawca, który jednak za zgodą inwestora podzleca część robót podwykonawcy.

Wskazuje się, że umową podwykonawczą będzie taka umowa, której zakres zawiera elementy, które zostałyby wykonane przez samego wykonawcę, gdyby nie zostały powierzone podwykonawcy. Chodzi o te prace, które wykonawca „wykonuje” (a raczej przedstawia do odbioru jako wykonane) kosztem pracy innego podmiotu, któremu to podmiotowi należy się za nie zapłata i stąd solidarna odpowiedzialność inwestora za zapłatę za te prace. Jak bowiem stwierdził Sąd Najwyższy, okolicznością warunkującą powstanie odpowiedzialności z art. 6471 k.c. jest zrealizowanie części świadczenia wykonawcy na rzecz inwestora kosztem podwykonawcy, tj bez otrzymania za to należnego wynagrodzenia od wykonawcy (wyrok Sądu Najwyższego z 17 października 2008 r.; sygn. I CSK 106/08).

Charakterystyczne zróżnicowanie w tym zakresie dotyczy umów o dzieło dotyczących instalacji lub maszyn mających stać się częścią składową budowli. Przedmiotem takiej umowy może być albo wyprodukowanie i dostarczenie określonej instalacji, albo wyprodukowanie i montaż tejże instalacji. Pierwsza ze wspomnianych umów nie będzie stanowić umowy podwykonawczej. Druga ma szansę na taką kwalifikację.

Podsumowując, prawidłowa kwalifikacja umowy zawieranej w związku z pracami związanymi z inwestycją budowlaną ma podstawowe znaczenie dla praw i obowiązków strony. Od niej bowiem zależy, czy termin przedawnienia wynosi dwa czy trzy lata, czy wykonawca może stosunkowo łatwo odstąpić od umowy ze względu na brak współdziałania zamawiającego i do jakich podmiotów może kierować swoje roszczenia. Odrębnej oceny wymaga także, czy dana umowa stanowi umowę podwykonawczą skutkującą odpowiedzialnością solidarną inwestora na gruncie Kodeksu cywilnego.

Małgorzata Cyrul-Karpińska, Aleksandra Łukowska, praktyka infrastruktury, transportu, zamówień publicznych i PPP kancelarii Wardyński i Wspólnicy