Michał Wons

Dodatkowe zabezpieczenia udzielane przez osoby trzecie w kontraktach budowlanych w Polsce

Jedną z istotnych kwestii dla przedsiębiorców, którzy zdecydowali się na outsourcing swoich usług w Polsce, jest zapewnienie biur dla pracowników w tym kraju. Zazwyczaj zawierają w tym celu umowę najmu.

Ku ich zaskoczeniu niektóre instytucje prawa, do których przywykli we własnym kraju, nie „pasują” do polskiego porządku prawnego. Jednym z najbardziej wyrazistych przypadków są „collateral warranties”, które oznaczają gwarancje osoby trzeciej lub dodatkowe zabezpieczenia udzielane przez osobę trzecią. Takie zabezpieczenie jest bardzo często spotykane przy umowach o roboty budowlane.

Collateral warranties związane z umowami o roboty budowlane udzielane są zazwyczaj w dodatkowym dokumencie, na rzecz osoby trzeciej, która nie była stroną głównego kontraktu. Najczęściej jest to gwarancja architekta, wykonawcy lub podwykonawcy, udzielona najemcy czy też nabywcy nieruchomości, w której gwarant ręczy, że określone obowiązki gwaranta wynikające z procesu budowlanego zostały należycie wypełnione. Często dotyczą one prawidłowości wykonania prac, jakości materiału albo wykonania robót z zachowaniem najwyższego profesjonalizmu zawodowego i sztuki budowlanej. Dzięki takiemu rozwiązaniu możliwe jest dochodzenie przez beneficjenta takiej gwarancji roszczenia odszkodowawczego, którego w przeciwnym razie nie mógłby dochodzić, ponieważ nie był stroną umowy o roboty budowlane.

W wielu krajach systemu common law strona zainteresowana pomieszczeniami w budynku, szczególnie gdy ma on być budowany od podstaw pod określonego najemcę, będzie chciała uzyskać zapewnienie od projektanta albo wykonawcy odpowiedzialnego za wady, a nie od właściciela. Stąd instytucja collateral warranties, która pozwala na utworzenie bezpośredniego związku obligacyjnego pomiędzy projektantem czy wykonawcą a osobą trzecią, np. najemcą. W ten sposób zainteresowany ma roszczenie bezpośrednio do projektanta lub wykonawcy, np. gdy budynek okaże się wadliwy. Zgodnie z generalną zasadą obowiązującą w systemie common law jedynie strony umowy mogą dochodzić praw i obowiązków, które z niej wynikają. Oznacza to, że osoba trzecia zainteresowana obiektem budowlanym jako np. najemca, nie będzie mogła wysunąć roszczenia z umowy do strony, która niewłaściwie wykonała umowę o roboty budowlane, ponieważ nie była jej stroną.

Ale gdy przyzwyczajony do takiej praktyki klient przyjeżdża do Polski, okazuje się, że żaden inwestor nie chce zaakceptować w umowie postanowień o przedstawieniu gwarancji osoby trzeciej związanej z procesem budowlanym. Dlaczego tak się dzieje?

W Polsce praktyka jest odmienna, a inne zabezpieczenia prawne powodują, że strony mogą się obejść bez instytucji collateral warranties.

Po pierwsze, otrzymanie takich dodatkowych zabezpieczeń byłoby w Polsce bardzo trudne, jeżeli uprzednio nie przewidziano takiego obowiązku już w umowie pomiędzy właścicielem (inwestorem) i wykonawcą. Po wykonaniu umowy o roboty budowlane (albo innej umowy, np. z architektem) nie ma możliwości, aby zmusić stronę umowy do udzielenia collateral warranty, jeżeli później będzie tego żądał najemca.

Po drugie, ogólne przepisy polskiego Kodeksu cywilnego dotyczące najmu stanowią, że wynajmujący jest odpowiedzialny względem najemcy za przydatność przedmiotu najmu na cel wynikający z umowy najmu przez cały okres najmu. W zamian za to wynajmujący uprawniony jest do otrzymywania czynszu najmu, określonego w umowie. Nawet w przypadkach tzw. triple net lease, czyli w umowach najmu, gdzie wszystkie koszty operacyjne ponosi najemca, a zakres obowiązków wynajmującego jest bardzo ograniczony, pozostaje on zazwyczaj odpowiedzialny względem najemcy za strukturalne części budynku. A gwarancja obejmująca niestrukturalne części budynku może być udzielona w umowie o roboty budowlane dotyczącej aranżacji powierzchni najmu, zawartej pomiędzy najemcą a jego wykonawcą. Ponadto wynajmujący może złożyć stosowne zapewnienia w umowie najmu, aby wzmocnić przyszłe roszczenie najemcy (np. że budynek został wybudowany zgodnie z prawem budowlanym i spełnia wymogi wszelkich przepisów bezpieczeństwa oraz nie narusza żadnych przepisów prawa w tej jurysdykcji, nie został wykonany z materiałów niebezpiecznych dla zdrowia etc.). Zgodnie z polskim prawem, jeżeli umowa najmu nie stanowi inaczej, w przypadku gdy przedmiot najmu nie nadaje się do używania zgodnie z umową ze względu na wady budowlane, najemca może wezwać wynajmującego do doprowadzenia budynku do właściwego stanu w odpowiednim terminie. A wynajmujący będzie miał roszczenie do wykonawcy, który wzniósł budynek, o ile jeszcze się nie przedawniło. Jeżeli wynajmujący nie naprawi wad na czas, najemca będzie mógł wypowiedzieć umowę najmu.

Praktyka rynkowa pokazuje, że polscy przedsiębiorcy nie potrzebują collateral warranties, ponieważ zamiast roszczeń, jakie mogliby dzięki nim mieć, chronieni są przez postanowienia umów najmu, umów o roboty budowlane itd. A bezpośrednia więź kontraktowa pomiędzy projektantem lub wykonawcą budynku a najemcą czy nabywcą budynku nie jest w tym wypadku niezbędna.

Michał Wons, Zespół Prawa Korporacyjnego, Restrukturyzacji Spółek i Kontraktów Handlowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy