Michał Wons

Deweloperzy do więzienia?

Ustawa z dnia 16 września 2011 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska) jeszcze nie weszła w życie, a już wzbudza ogromne kontrowersje. Kogo tak naprawdę będzie chronić?

W uzasadnieniu poselskiego projektu ustawy deweloperskiej (druk sejmowy nr 4349) można przeczytać, że głównym zadaniem ustawy jest ochrona nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego poprzez wprowadzenie regulacji minimalizujących ryzyko fiaska inwestycji deweloperskiej dla nabywcy.

W tym celu ustawa wprowadziła szereg instytucji, które powinny wykluczyć ryzyko jeżeli nie utraty praw do nieruchomości lokalowej lub domu jednorodzinnego, który nabywca zamierzał kupić, to przynajmniej utraty wpłaconych środków pieniężnych.

Zgodnie z ustawą deweloperzy muszą zapewnić nabywcom co najmniej jeden sposób zabezpieczenia ich środków pieniężnych spośród wymienionych w art. 4 ustawy, tj.:

  • zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową,
  • otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.

Środki z otwartych rachunków powierniczych będą wypłacane deweloperowi przez bank etapami, w miarę postępu prac nad przedsięwzięciem deweloperskim (postępy będą weryfikowane przez wskazaną przez bank osobę z uprawnieniami budowlanymi – na podstawie wpisów w dzienniku budowy). Środki wpłacone przez nabywcę na zamknięte rachunki powiernicze będą „zamrażane” i wypłacane deweloperowi dopiero po zawarciu aktu notarialnego umowy przenoszącej na nabywcę prawo, odpowiednio, lokalu mieszkalnego albo własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość. Ponadto umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, a deweloper zobowiązany jest sporządzić prospekt informacyjny przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego, który z mocy prawa stanowić ma integralną część umowy deweloperskiej. W przypadku rozbieżności pomiędzy treścią umowy deweloperskiej a zawartością prospektu informacyjnego bądź w przypadku rozbieżności w informacjach podanych w prospekcie informacyjnym a rzeczywistym stanem faktycznym lub prawnym w dniu zawarcia umowy deweloperskiej nabywcy przysługiwać będzie ustawowe prawo odstąpienia od umowy, w terminie 30 dni od jej zawarcia.

Powyższe przykłady są jedynie wybranymi instytucjami mającymi chronić nabywcę. Polski Związek Firm Deweloperskich, zgadzając się, że ustawowa regulacja umowy deweloperskiej jest konieczna, uważa, że cały akt prawny jest kolejnym bublem legislacyjnym.

Nie wszyscy deweloperzy uzyskają zgodę banków na założenie i prowadzenie rachunków powierniczych. Nawet deweloperzy, którzy długo działają na rynku, mogą w obecnej sytuacji ekonomicznej mieć problemy z otworzeniem rachunku powierniczego, nie mówiąc o tym, że specyfika działalności deweloperskiej powoduje, że inwestorem często jest spółka celowa powołana wyłącznie do realizacji jednego przedsięwzięcia inwestycyjnego, a więc nieposiadająca historii finansowej.

Koszty prowadzenia rachunku powierniczego obciążają deweloperów, a ponieważ wymagają dużej aktywności banków (ocena zasadności wypłacenia środków z rachunku powierniczego), z pewnością będą spore. To z kolei spowoduje wzrost cen lokali mieszkalnych i domów, co na pewno nie leży w interesie nabywców.

Sam zapis o zabezpieczeniach jest dziurawy: jeżeli deweloper zobowiązany jest zaproponować nabywcy „co najmniej” jeden z podanych sposobów zabezpieczenia, na pewno wybierze sposób najmniej uciążliwy (tj. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy), a pozostałe zapisy nie znajdą zastosowania.

Ustawa uniemożliwia prowadzenie inwestycji, np. poprzez finansowanie budowy ze środków nabywców na dotychczasowych zasadach. Wielu deweloperów, którzy zakupili grunty pod inwestycje kilka lat temu, licząc na taki sposób finansowania, nie będzie w stanie ich zrealizować. Wykruszą się z rynku, a ich miejsce zajmą więksi przedsiębiorcy, dysponujący własnym kapitałem lub odpowiednio zabezpieczonymi kredytami. Ograniczenie konkurencji i podniesienie kosztów realizacji inwestycji o koszty obsługi rachunków powierniczych mogą doprowadzić do wzrostu cen mieszkań i domów.

Jeszcze większym niedociągnięciem jest wzór prospektu informacyjnego. Otóż deweloper zobowiązany jest podać w nim przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego sąsiednich działek, dopuszczalną wysokość zabudowy oraz dopuszczalny procent zabudowy działki. W przypadku braku obowiązującego planu miejscowego zamieszcza się adnotację „brak planu”. Dodatkowo deweloper zobowiązany będzie podać informacje zawarte w dostępnych publicznie dokumentach dotyczących inwestycji przewidzianych w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości.

Nietrudno sobie wyobrazić, jakie trudności napotkają deweloperzy, próbując zebrać informacje wg załącznika do ustawy deweloperskiej (wzór prospektu informacyjnego). Pierwsze wnioski o podanie informacji już wpłynęły do gmin. Przygotowanie odpowiedzi, ze względu na ich zakres, jest bardzo czasochłonne i z pewnością spowoduje spowolnienie innych prac istotnych z punktu widzenia obywatela (np. nad uchwalaniem miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego). Ponadto urzędy miast nie wiedzą, jak mają odpowiadać na wnioski. Zapis jest bardzo ogólny („informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km”), a konsekwencje podania nieprawidłowej lub niepełnej informacji – bardzo poważne.

Deweloperzy ponoszą odpowiedzialność przed nabywcą za informacje podane w prospekcie informacyjnym. Zgodnie z art. 33 ustawy deweloperskiej, kto będąc odpowiedzialnym za informacje zawarte w prospekcie informacyjnym podaje nieprawdziwe lub zataja prawdziwe informacje, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do lat 2. A przecież może się tak zdarzyć, że deweloper na etapie sprzedaży mieszkań w I etapie inwestycji nie jest w stanie przewidzieć, czy zrealizuje również etap II i III. Co więcej często wyniki sprzedaży mieszkań w etapie I determinują przystąpienie do kolejnych etapów inwestycji.

Biorąc pod uwagę penalizację czynu, jak również daleko idące sankcje cywilnoprawne (prawo odstąpienia przez nabywcę), należy przypuszczać, że prospekt informacyjny w części odpowiadającej za informacje publiczne będzie wkrótce największą bolączką deweloperów. Większą nawet niż finansowanie inwestycji.

Ustawa deweloperska dopuszcza też możliwość waloryzacji ceny (poprzez wskazanie podstaw jej waloryzacji w załączniku do umowy – prospekcie informacyjnym), co może posłużyć deweloperom jako argument do proponowania takiej klauzuli w umowie deweloperskiej.

Największe kontrowersje budzi art. 37 ustawy, który stanowi, że znajduje ona zastosowanie do przedsięwzięć deweloperskich, w odniesieniu do których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy. Z kolei ta sama ustawa definiuje „rozpoczęcie sprzedaży” jako podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego. Czy zatem wystarczy zamieszczenie w prasie ogłoszenia o sprzedaży mieszkań w określonej inwestycji? Z pewnością wielu deweloperów zrobi to jeszcze na etapie przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, jedynie w celu uniknięcia konieczności prowadzenia mieszkaniowych rachunków powierniczych. Wydaje się jednak, że intencją ustawodawcy było umożliwienie zakończenia na dotychczasowych warunkach inwestycji rozpoczętych przed dniem wejścia w życie ustawy.

Możliwości interpretacyjnych jest wiele, a vacatio legis się kończy. Ustawa wchodzi w życie 29 kwietnia 2012 roku.

Nawet sam racjonalny ustawodawca nie do końca był w stanie przewidzieć efekty obowiązywania ustawy deweloperskiej. W ustawie znalazł się zapis, że Rada Ministrów dokona przeglądu funkcjonowania przepisów ustawy i przedłoży Sejmowi informację o skutkach jej obowiązywania wraz z propozycjami zmian, w terminie 2 lat od jej wejścia w życie.

Michał Wons, Zespół Prawa Korporacyjnego, Restrukturyzacji Spółek i Kontraktów Handlowych kancelarii Wardyński i Wspólnicy