Czym jest odwrócony kredyt hipoteczny i komu się tak naprawdę opłaca?


We wrześniu bieżącego roku Sejm uchwalił wyczekiwaną i jednocześnie kontrowersyjną ustawę o odwróconym kredycie hipotecznym. Ustawa czeka jeszcze na akceptację Senatu oraz na podpis Prezydenta. Warto zastanowić się nad istotą tego nowego na polskim rynku finansowym produktu.

Obecnie funkcjonują tzw. fundusze hipoteczne oferujące odwróconą hipotekę. Podmioty te nie są nadzorowane przez KNF. Zawierane przez nie umowy nie są uregulowane odrębną ustawą i w praktyce opierają się na rencie dożywotniej. Z chwilą zawarcia takiej umowy osoby powyżej 65 roku życia w zamian za świadczenie renty dożywotniej przenoszą prawo własności do nieruchomości na fundusz hipoteczny.

Ustawodawca zdecydował się wprowadzić podobną, jednakże zawierającą istotne różnice instytucję, jaką jest odwrócony kredyt hipoteczny. Celem wprowadzenia tej regulacji jest zapewnienie bezpieczeństwa kredytobiorcom poprzez ograniczenie podmiotów, które mogą takich kredytów udzielać, i szczegółowe uregulowanie ich zasad.

Zgodnie z nowo uchwaloną ustawą „przez umowę odwróconego kredytu hipotecznego bank zobowiązuje się oddać do dyspozycji kredytobiorcy na czas nieoznaczony określoną sumę środków pieniężnych, których spłata nastąpi po śmierci kredytobiorcy, a kredytobiorca zobowiązuje się do ustanowienia zabezpieczenia spłaty tej sumy wraz z należnymi odsetkami oraz innymi kosztami”. W ten sposób ustawa wprowadzi do polskiego systemu prawnego nową nazwaną umowę – odwróconego kredytu hipotecznego. Będzie to umowa dwustronnie kwalifikowana. Kredytobiorcą będzie mogła być wyłącznie osoba fizyczna, która jest właścicielem nieruchomości lub której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub prawo użytkowania wieczystego. Co więcej, ustawa obejmuje swoim zakresem podmiotowym także współwłaścicieli nieruchomości oraz osoby, którym przysługuje udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu lub w prawie użytkowania wieczystego.

Co ważne, przez cały czas trwania umowy o odwrócony kredyt hipoteczny kredytobiorca zachowa przysługujące mu prawo do nieruchomości i będzie mógł swobodnie z niego korzystać, a także otrzyma świadczenie pieniężne, które będzie mogło zostać wypłacone w ratach lub jednorazowo. Jeżeli umowa będzie przewidywała płatność w ratach, to nie jest wykluczone, że ostatnia rata kredytu zostanie wypłacona na długo przed śmiercią kredytobiorcy. Jest to odmienne rozwiązanie niż to stosowane obecnie przez fundusze hipoteczne, które gwarantują swoim klientom wypłatę świadczeń dożywotnio.

Również po stronie udzielającego kredytu wprowadzono kwalifikację podmiotową. Odwróconego kredytu hipotecznego będą mogły udzielić wyłącznie banki, oddziały banków zagranicznych, oddziały instytucji kredytowych lub instytucje kredytowe prowadzące działalność transgraniczną. W ten sposób kredytu tego będą mogły udzielać wyłącznie podmioty znajdujące się pod nadzorem KNF lub jej odpowiednika w innym kraju członkowskim UE. Celem takiego rozwiązania jest, w zamyśle, zapewnienie wysokiego poziomu bezpieczeństwa dla kredytobiorców. Warto zauważyć, że z kręgu podmiotów uprawnionych do udzielania odwróconego kredytu hipotecznego ustawodawca wyłączył SKOK-i.

W ustawie przewidziano szereg rozwiązań, które w założeniu mają chronić kredytobiorców. Jeszcze przed zawarciem umowy o odwrócony kredyt hipoteczny bank będzie zobligowany do przekazania kredytobiorcy formularza informacyjnego, który będzie zawierać szczegółowo wymienione w ustawie informacje. W ustawie zostały zawarte także szczegółowe wymogi dotyczące treści umowy odwróconego kredytu hipotecznego, która będzie zawierana w formie pisemnej. Kredytobiorca uzyska także 30-dniowy termin na odstąpienie od umowy. Warto zauważyć, że termin ten jest dłuższy niż podobny przewidziany w ustawie o kredycie konsumenckim. Co więcej, kredytobiorca nie poniesie przy tym kosztów związanych z odstąpieniem, z wyjątkiem uiszczonych już opłat niepodlegających zwrotowi na rzecz organów administracji państwowej lub sądów. Ustawa będzie także gwarantowała kredytobiorcy prawo całkowitej lub częściowej spłaty kredytu, a przede wszystkim prawo uczynienia tego bez pobrania prowizji przez bank.

Bank z kolei uzyska bardzo ograniczoną możliwość wypowiedzenia umowy kredytobiorcy, gdyż będzie musiał spełnić jedną z wymienionych w ustawie przesłanek, przy czym należy podkreślić, że ich katalog będzie zamknięty. Uprawnienie takie będzie przysługiwało bankowi wyłącznie, jeżeli:

  • została wszczęta egzekucja z nieruchomości lub z prawa, stanowiących zabezpieczenie odwróconego kredytu hipotecznego, przez wierzyciela innego niż ten bank,
  • kredytobiorca bez zgody banku przeniósł na osoby trzecie własność nieruchomości lub prawo stanowiące zabezpieczenie umowy,
  • wartość nieruchomości lub lokalu z przyczyn zawinionych przez kredytobiorcę uległa istotnemu zmniejszeniu, lub
  • kredytobiorca odmówił udzielenia bankowi upoważnienia do zawarcia umowy ubezpieczenia nieruchomości i innych czynności w ustawie wymienionych.

Warto zwrócić uwagę, że bank nie będzie więc uprawniony do wypowiedzenia umowy, gdy dojdzie do istotnej zmiany wartości nieruchomości z powodu na przykład załamania się rynku nieruchomości (tj. z powodu niezawinionego przez kredytobiorcę).

Wierzytelność banku wynikająca z umowy odwróconego kredytu hipotecznego może być zabezpieczona wyłącznie przez: (i) ustanowienie hipoteki oraz (ii) ujawnienie w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W umowie odwróconego kredytu hipotecznego kredytobiorca będzie mógł także zostać zobowiązany do niezbywania własności nieruchomości. Należy podkreślić, że bank nie będzie miał możliwości ustanowienia innych zabezpieczeń, w szczególności, jak mogłaby wskazywać na to wykładnia literalna ustawy, nie będzie mógł ustanowić powszechnie stosowanej w kredytach hipotecznych cesji z umów ubezpieczenia nieruchomości ani uzyskać oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez kredytobiorcę.

Spadkobiercy, w terminie 12 miesięcy od dnia śmierci kredytobiorcy, będą mogli dokonać spłaty całkowitej kwoty do zapłaty z tytułu umowy o odwrócony kredyt hipoteczny. W takim przypadku roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości wygaśnie. Jeżeli zaś spłata nie nastąpi w tym terminie, roszczenie banku o przeniesienie własności nieruchomości stanie się wymagalne wraz z upływem 12 miesięcy od śmierci kredytobiorcy. W takiej sytuacji konieczne będzie zawarcie umowy o przeniesienie na bank własności nieruchomości, prawa użytkowania wieczystego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. W braku właściwych podmiotów po stronie kredytobiorcy, w celu zawarcia takiej umowy, bank będzie mógł żądać ustanowienia kuratora.

W terminie 30 dni od dnia zawarcia umowy o przeniesienie własności nieruchomości bank w uzgodnieniu z osobą, z którą zawarł tę umowę, zleci rzeczoznawcy majątkowemu oszacowanie wartości rynkowej nieruchomości. Następnie w terminie 30 dni od dnia sporządzenia operatu szacunkowego bank będzie zobowiązany zwrócić takiej osobie kwotę pieniężną stanowiącą różnicę pomiędzy wartością rynkową nieruchomości a całkowitą kwotą do zapłaty albo będzie musiał zawiadomić tę osobę, że wartość jego wierzytelności jest wyższa od tej wartości rynkowej.

Podsumowując, ustawa niewątpliwie zapewnia wysoki poziom ochrony potencjalnym przyszłym kredytobiorcom, dla których nowa instytucja może okazać się atrakcyjna. Szczególnie zainteresowane takim rozwiązaniem mogą być osoby starsze dysponujące tytułem prawnym do nieruchomości, a mające problem z uzyskaniem obecnie dostępnych kredytów. Jednocześnie jednak ustawa przewiduje szereg rozwiązań, które z perspektywy banku mogą zostać ocenione odmiennie. Liczne obowiązki nałożone na banki połączone z równie licznymi ograniczeniami, takimi jak choćby:

  • bardzo wąski zakres możliwych zabezpieczeń kredytu,
  • zasadniczy brak możliwości rozwiązania umowy w przypadku załamania się rynku nieruchomościowego i spadku wartości nieruchomości (ewentualna konieczność powoływania się na generalną klauzulę rebus sic stantibus),
  • rozbudowane uprawnienia kredytobiorców do odstąpienia od umowy,
  • wątpliwości związane z rozliczeniem wartości nieruchomości (które ze względu na ramy tego artykułu nie zostały tu omówione),

mogą sprawiać, że instytucja odwróconego kredytu hipotecznego nie będzie cieszyć się znaczącym zainteresowaniem banków.

Mogą to potwierdzać informacje zebrane przez Home Broker Doradcy Finansowi, zgodnie z którymi tylko jeden z ankietowanych banków – BZ WBK – określił swoje zainteresowanie odwróconym kredytem hipotecznym jako duże. Większość banków oceniło je jako średnie, małe lub bardzo małe (za portalem biznes.pl).

Czas pokaże zatem, czy nowa instytucja prawa cywilnego – umowa o odwróconym kredycie hipotecznym – znajdzie szerokie zastosowanie w praktyce obrotu rynkowego.

Łukasz Szymański, Laura Piórkowska, praktyka bankowości i finansowania projektów kancelarii Wardyński i Wspólnicy