Czy warto kupić nieruchomość na licytacji komorniczej?


Nieruchomości wystawiane na licytacjach w toku postępowań egzekucyjnych kuszą cenami niższymi niż na rynku. Niższa cena też ma jednak swoją cenę.

Istnieje powszechne przekonanie, że w trakcie licytacji komorniczej przeprowadzanej w toku postępowania egzekucyjnego można nabyć nieruchomość za cenę znacznie korzystniejszą niż rynkowa. Dzieje się tak dlatego, że cena wywołania w trakcie pierwszej licytacji wynosi trzy czwarte sumy oszacowania, a w przypadku niesprzedania nieruchomości w jej trakcie i wyznaczenia drugiego terminu licytacji cena wywołania wynosi jedynie dwie trzecie sumy oszacowania. Na niższą cenę nieruchomości wpływa dodatkowo okoliczność, że w praktyce wyceny rzeczoznawców majątkowych, działających na zlecenie komorników, są nieco niższe od cen rynkowych.

Nabycie nieruchomości na licytacji komorniczej wiąże się jednak z pewnymi zagrożeniami których warto być świadomym.

Uczestnicząc w licytacji, należy zwrócić szczególną uwagę na datę, w której wszczęto postępowanie egzekucyjne. Jeżeli bowiem postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., nie będą miały do niego zastosowania przepisy wprowadzone w życie ustawą z dnia 16 września 2011 r. o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw, dokonujące zmian w postępowaniu egzekucyjnym. To rozgraniczenie czasowe jest niezmiernie istotne, gdyż przepisy ww. ustawy wprowadziły szereg zmian, których celem było naprawienie wad tego postępowania.

Ustalmy zatem, jaka jest cena możliwości nabycia nieruchomości w trakcie licytacji za niższą cenę.

Własne środki, trudniej z kredytu

Podejmując decyzję o nabyciu nieruchomości w toku postępowania egzekucyjnego, powinniśmy zawczasu mieć zapewnione i zabezpieczone źródło finansowania, gwarantujące możliwość zapłaty w krótkim terminie pełnej ceny za nieruchomość.

Po uprawomocnieniu się postanowienia o przybiciu (na rzecz licytanta, który zaoferował najwyższą cenę) sąd wzywa go bowiem do wpłaty w terminie dwóch tygodni pełnej ceny nabycia (obniżonej o wpłaconą rękojmię). Termin ten może być wydłużony, jednak jedynie do jednego miesiąca. Biorąc pod uwagę, że wydanie postanowienia o przybiciu następuje niezwłocznie po zakończeniu przetargu, a więc zazwyczaj w jego dniu, termin na wpłatę ceny może być bardzo krótki. Należy jednak pamiętać, że termin ten może być wydłużony również na skutek złożonych skarg na czynności komornika bądź zażalenia na postanowienie sądu o przybiciu.

Najbezpieczniej jest zatem przystąpić do licytacji posiadając pełne pokrycie ceny nieruchomości z własnych środków, które mogą być niezwłocznie dostępne. Oczywiście można sfinansować taki zakup z kredytu bankowego, ale należy mieć na uwadze, że uzyskanie kredytu w tak krótkim czasie może być niemożliwe bądź utrudnione i nie jest do końca od nas zależne. Uzyskanie takiego kredytu wymaga również zazwyczaj przedstawienia bankowi innego zabezpieczenia kredytu niż hipoteka na nabywanej nieruchomości – takim zabezpieczeniem może być hipoteka na innej nieruchomości.

Niezależnie od tego należy pamiętać, że wybierając się na licytację komorniczą musimy być przygotowani na wpłacenie rękojmi wynoszącej 1/10 sumy oszacowania. W postępowaniach wszczętych przed 3 maja 2012 r. wpłata powinna nastąpić w chwili przystąpienia do przetargu, a więc najpóźniej w momencie jego rozpoczęcia, natomiast w przypadku postępowań wszczętych po tej dacie wpłata rękojmi powinna nastąpić wcześniej – najpóźniej w dniu poprzedzającym przetarg.

Rękojmia stanowi formę zabezpieczenia na wypadek niewykonania przez licytanta warunków licytacyjnych co do zapłaty ceny nieruchomości i przepada w całości, jeżeli pełna cena nieruchomości nie zostanie uiszczona, np. gdy nie uzyskamy na czas kredytu bankowego. Pozostałym uczestnikom przetargu rękojmia powinna być zwrócona bezzwłocznie.

Postanowienie o przysądzeniu

W przypadku uiszczenia przez nabywcę pełnej ceny za zlicytowaną nieruchomość w terminie sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. Postanowienie o przysądzeniu własności, po jego uprawomocnieniu się, uprawnia nabywcę do ujawnienia w księdze wieczystej uzyskanego prawa własności, jak również do wykreślenia z księgi wieczystej obciążających ją hipotek.

Nabycie w toku licytacji nieruchomości zajmowanej przez dotychczasowego posiadacza wiąże się jednak nierzadko z koniecznością prowadzenia eksmisji z zajmowanej nieruchomości.

Postanowienie o przysądzeniu własności uprawnia nabywcę do przeprowadzenia eksmisji z zakupionej nieruchomości. W przypadku postępowań egzekucyjnych wszczętych przed 3 maja 2012 r. do przeprowadzenia eksmisji niezbędne jest jeszcze jednak nadanie temu postanowieniu w sądzie klauzuli wykonalności. Uzyskanie postanowienia o przybiciu w trakcie postępowania wszczętego po tej dacie uprawnia do prowadzenia eksmisji bez konieczności uzyskiwania klauzuli wykonalności.

Nie można zapominać, że konieczność prowadzenia eksmisji odwleka w czasie możliwość wejścia w posiadanie nieruchomości, a w skrajnych przypadkach może prowadzić do jej zniszczenia przez posiadacza. Brak możliwości wejścia w posiadanie nieruchomości niezwłocznie po jej nabyciu w toku postępowania egzekucyjnego powoduje, że nabywca nie dość, że nie może sam korzystać z nieruchomości, to nie może również czerpać z niej korzyści, np. z tytułu czynszu najmu. Oczywiście nabywca może domagać się zapłaty wynagrodzenia z tytułu bezumownego korzystania z nieruchomości od jej bezprawnego posiadacza, jak również naprawienia innych szkód z nią związanych, jednak wymaga to poniesienia kosztów postępowań sądowych, a następnie podejmowania działań w celu wyegzekwowania należności.

Najem, dzierżawa

Licytowana nieruchomość może być również obarczona prawami wynikającymi z umowy najmu lub dzierżawy. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

W takim przypadku niezmiernie istotne jest jednak ustalenie daty wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

Jeżeli postępowanie egzekucyjne zostało wszczęte przed 3 maja 2012 r., nabywca, który jest już właścicielem nieruchomości, uprawniony jest do wypowiedzenia umowy najmu czy też dzierżawy zgodnie z postanowieniami uregulowanymi w umowie i w przepisach prawa. Nie może on jednak skutecznie wypowiedzieć umowy najmu lub dzierżawy zawartej na czas oznaczony, jeżeli umowa została zawarta z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy lub dzierżawcy wydana. W stosunku do tego nabywcy skuteczne są również umowy najmu czy też dzierżawy zawarte nawet po dniu wszczęcia postępowania egzekucyjnego.

W umowach najmu zawartych na czas oznaczony nierzadko znajdują się oświadczenia, że najemca uiścił z góry czynsz do rąk dotychczasowego właściciela nieruchomości (dłużnika w postępowaniu egzekucyjnym) za cały okres trwania umowy. W takiej sytuacji nabywca pozbawiony jest nawet możliwości czerpania korzyści z nieruchomości w postaci czynszu najmu.

Nabywca nieruchomości związany jest taką umową do czasu jej wygaśnięcia z uwagi na upływ czasu, chyba że zajdą inne podstawy do wypowiedzenia umowy, wynikające wprost z przepisów prawa, np. jeżeli najemca używa rzecz w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie.

Jak widać zatem sytuacja nabywcy nieruchomości w toku licytacji komorniczej wszczętej przed 3 maja 2012 r. obarczonej prawami najmu lub dzierżawy nie jest korzystna.

Znacznie korzystniejsza jest sytuacja prawna nabywcy w postępowaniu wszczętym po 3 maja 2012 r.

Nabywca ten może bowiem wypowiedzieć umowę najmu lub dzierżawy nawet w przypadku, gdy była ona zawarta na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata oraz z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną. Uważać jednak należy na termin złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu takiej umowy – może to nastąpić jedynie w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego.

Wobec nabywcy nieruchomości w postępowaniu wszczętym po 3 maja 2012 r. bezskuteczne jest również oddanie nieruchomości zajętej w postępowaniu egzekucyjnym w użyczenie, leasing, najem lub dzierżawę.

Wpis o wszczęciu egzekucji w księdze wieczystej

Prowadzenie egzekucji w stosunku do nieruchomości znajduje również odzwierciedlenie w treści księgi wieczystej, gdzie powinien zostać zamieszczony wpis o wszczęciu egzekucji.

Poza wpisaniem prawa własności nieruchomości i wykreśleniem hipotek obciążających nieruchomość bardzo ważne jest również wykreślenie wpisu o toczącej się egzekucji z nieruchomości. Dokonanie tych czynności umożliwia bowiem skuteczny obrót nieruchomością.

Kwestia wykreślenia z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji nie była uregulowana. Praktyka sądów wieczystoksięgowych jest różna w tym zakresie. Niektóre wykreślają wpis w oparciu o prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, niektóre żądają dodatkowo prawomocnego planu podziału sumy uzyskanej z egzekucji, ale zdarza się też, że sądy oczekują na zakończenie postępowania egzekucyjnego.

Obecnie, w stosunku do postępowań egzekucyjnych wszczętych po 3 maja 2012 r., nałożono na komorników obowiązek złożenia wniosku o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji w przypadku umorzenia postępowania. Uregulowanie tego obowiązku komorników wprost w przepisach Kodeksu postępowania cywilnego jest korzystne i było niezbędne, jednak nie rozwiązało ono problemu nabywcy nieruchomości w drodze licytacji. Postępowanie egzekucyjne może toczyć się bowiem jeszcze kilka lat, zanim dojdzie do jego umorzenia lub zakończenia.

Nie została uregulowana konieczność wystąpienia przez komornika z wnioskiem o wykreślenie wpisu o wszczęciu egzekucji po przeprowadzeniu licytacji i zbyciu nieruchomości. W dalszym ciągu zatem komornik może nie podejmować jakichkolwiek czynności w tym zakresie, mimo że w stosunku do tej nieruchomości, która zmieniła właściciela, nie będzie mógł już podjąć czynności egzekucyjnych w toczącym się postępowaniu.

Wydaje się, że uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności, które umożliwia dokonanie wpisu prawa własności w księdze wieczystej nieruchomości, powinno być tym momentem, w którym komornik powinien wesprzeć nabywcę nieruchomości w procedurze wykreślenia wpisu o wszczętej egzekucji z księgi wieczystej.

Współpraca komorników z nabywcami zlicytowanych nieruchomości w tym zakresie mogłaby zwiększyć atrakcyjność licytacji nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnych, gdyż byłaby sygnałem dla potencjalnych nabywców o możliwości wcześniejszego „oczyszczenia” księgi wieczystej z nieaktualnych wpisów.

Zaskarżanie czynności egzekucyjnych

Nabywając nieruchomość w toku postępowania egzekucyjnego, należy mieć również na uwadze, że dłużnik oraz inni uczestnicy postępowania są uprawnieni do zaskarżania wszelkich czynności organów egzekucyjnych. Do czasu rozpoznania zażalenia, czy też skargi na czynności komornika, w postępowaniu egzekucyjnym nie będą podejmowane dalsze działania. Biorąc pod uwagę czas oczekiwania na rozpoznanie środków zaskarżenia, złożenie przez dłużnika zażalenia na postanowienie o przybiciu, a następnie na postanowienie o przysądzeniu własności, nabywca nieruchomości może czekać ponad rok na możliwość ujawnienia swojego prawa w księdze wieczystej.

Czas i nerwy…

To zatem czas i nerwy są ceną niższej ceny zakupu nieruchomości w ramach egzekucji komorniczej. Zakup nieruchomości w ramach licytacji powinni więc brać pod uwagę inwestorzy, którzy nie oczekują na zwrot inwestycji w krótkim czasie bądź gotowi są poczekać nawet kilka lat na możliwość zamieszkania w lokalu, zagospodarowania nieruchomości albo czerpania z niej korzyści.

Leszek Zatyka, praktyka reprywatyzacji kancelarii Wardyński i Wspólnicy